2015四大房产关键词看透惊喜与期待

无论是精彩还是乏味，2015年即将过去。展望2016年，虽然经济、政策、市场充满了不确定性，但这种不确定性带来了惊喜和期待，房地产市场仍在看很多点。

　　住宅关键词：去库存

2015年第四季度，，围绕房地产库存问题的频繁声音表明了政府对当前房地产形势和整体经济形势的担忧。在此背景下，预计房地产政策将保持目前宽松的趋势，考虑到今年的“9.30”新政将需要时间来展示效果，未来推出新宽松政策的预期将日益强烈。

清除库存的关键是刺激需求，主要工具侧重于财政和税收。目前，最具预期的是财政政策，包括住房贷款比率和公积金政策；财政和税收政策有可能进一步减税，如进一步降低二手房交易营业税、购房贷款利息扣除税政策等。此外，作为保障性公寓的商品房的收集和储存、旧的变更货币化等手段，也可以作为一种增加市场购买需求的储备政策。

由于房地产市场的严重分化，一线城市和一些热门二线城市的交易十分火爆，房价和地价都在上涨，而且大部分三四线城市的库存和破坏程度仍然很高。房地产市场政策也将走“控股压力”分类调控之路。

北京、上海和深圳的几个一线城市房价正在迅速上涨，这些城市可能会把重点放在控制房价上，包括信贷、金融和税收，其他刺激政策可能不会受益，甚至有可能收紧政策，比如一线城市的信贷审批或更严格的政策。

　　办公室关键词：供应

随着金融改革的进一步深化，更多的非传统金融分割产业将继续支持办公楼的需求增长。

P2P行业在互联网金融中可能会进入一个深层次的洗牌过程，一些具备完全资质和优秀商业模式的企业将继续做大做强。同时，预计需求将从一线城市进一步扩大和深化到1.5线城市。

以2015年表现良好的苏州和武汉为例，2015年甲级写字楼的净租金收入分别达到了100000平方米和110000平方米，分别比去年同期增长了24%和14%。

然而，2016年的写字楼市场仍将面临巨大的供应。例如，预计北京和深圳的供应量将分别增加约500000平方米和140万平方米，这两个数字都明显高于2015年，而大多数二线城市的供应将更加紧张。

在这种情况下，尽管写字楼市场的需求持续增长，但大多数城市的租金可能无法大幅增长。2016年，一线城市的写字楼租金可能会稳步上涨，而大多数二线城市的写字楼租金将继续承受压力。

　　零售关键词：招商引资难

电子商务冲击巨大，供不应求，这些不利因素仍难以在2016年看到实质性改善，对于零售商业地产业主和经营者来说，2016年仍将是异常艰难的一年。

为了避免积压进入市场，白热化的竞争，许多零售商业项目都被推迟了开业日期。例如，约有20个商业地产项目计划于2015年在沈阳开业，只有2个在2015年开业，沈阳K11、沈阳宝能环球交易所等约18个项目已被推迟。再加上原计划明年的供不应求，零售房地产市场可能会在2016年面临一个巨大的高峰。

中梁表示，作为超级一线城市的上海，明年可能会迎来新的供应高峰：核心、非核心和郊区的近40个零售项目计划开业。成都市场也将迎来20个项目。

这些零售业存量大的城市普遍面临着招商引资、开放困难、重新定位、走差异化竞争路线等问题，这是许多项目所面临的选择。在全国各大城市，越来越多的商场注重家庭消费和体验消费。

例如，在上海长丰公园板块，长荣广场引进了主要租户乐高开发中心，重新规划了项目的市场定位，以迎接未来地区的大量竞争。

　　物流关键词：市场拓展

高标准物业设施短缺，加上电子商务和跨境采购带来的强劲需求，导致物流设施短缺。这个巨大的市场空间将在2016年吸引更多的市场参与者。万科、绿地等开发商进入，使物流仓储设施的选择更加多元化，也使得市场竞争格局更加复杂。

机构投资者对物流仓库的兴趣保持不变。一个可以预见的趋势是，在二级市场上会出现更多的物流仓储交易，交易的主题将逐渐走向成熟的物业。

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