单价10万以内高端住宅消失 投资回报或高过股市

1月4日，1月7日，A股在一年中的两个交易日内“融化”了四次，导致7万亿美元的市值迅速蒸发。很少有人关注A股市场的“导火线”，这是个好兆头。1月6日，兴业环球基金投资部副主任吕齐郑重地暗示，客户应被告知赎回他们的产品，他们今年将无法赚钱。

事实上，打开黑门，不仅是包括道琼斯指数在内的A股，全球主要市场都是开放式的，全球市值在4天内下跌了2万亿美元。“全球市场正面临危机，投资者需要非常谨慎，”金融巨头索罗斯（GeorgeSoros）今天在一次谈话中表示。

一个流动性强的股票市场显然不足以成为投资者的避风港。根据市场传言，追求低投资风险和较高回报的投资机构正开始重新关注一线城市核心地区的房地产，并计划将其作为一个整体来购买。

与需求相比，目前高端住宅一线供应严重不足.此外，仅需数十亿美元就能在整个上海购买高端住宅，有权就价格发表意见，最终成为市场上有影响力的人，这对任何资本都有很强的吸引力。

内环单价低于100000元的高端房屋已被淘汰。\r\r\r\r\r\r\n""

黄埔滨江地区，就在去年才售出6万多平方米的一家房地产开发商表示，原来每平方米6万元的房屋已经售罄，他们的新房源今年的平均价格将达到100000元以上。

同样，徐家汇附近的一处房产去年以8万英镑的价格售出，全部清空。我们已经计划今年以100000元的单价出售。不仅是内环，还包括计划在上海中环以超过9万元的单价出售的房产数量。

据上海联佳市场研究部称，截至2015年12月22日，上海高端住宅的总价格超过1000万元，超过前两年的总和，是2014年的两倍多，并将远远领先于两年的成交量，创下年度高端住宅交易记录。

在数以千万计的高端住宅热销的情况下，上海100000多元的高端住宅单价已变得极为稀缺。滨江Triomphe的平均成交价格显示，网上房地产只有17套；黄浦湾2014年推出的105套100000元的单价公寓，只有8套；中粮海景公寓，只剩下3套；就连汤姆森也一口气卖出了13套，进入了市场的尾声。

除沿河地区外，上海新湖青兰国际、盘海国际社区等许多物业均价低于100000元的内环也出现了“扫货”现象，市场人士叫喊“高档住宅被抢”。

购买少量高端住宅有定价权吗？

“鸡杯的真正价值可能不是2亿元，但刘一谦收到了。原因并不是别人有很多钱，更重要的是，通过拍摄鸡肉杯，他赢得了整个艺术品和古董市场的定价权。所有艺术家都会通过刘一谦出售自己的作品，或者给出价格建议。”一位房地产业内人士认为，在整个高端住宅市场需求强劲的背景下，只要我们能够用稀缺的资源购买高端住宅，就可以影响甚至控制整个上海高端住宅市场的定价权，进而依靠定价权获利。

目前，整个上海房地产市场线临江高端住宅，真正属于一线江景并不多。根据前面的定义，第一行的河流景观必须是黄浦江边缘的第一行。在销售项目中，汤姆森一产品，中粮海景公寓，上湾距黄浦江不到100米，是真正意义上的一线滨河高端住宅。其他房地产项目，距黄浦江1000多米远，不是真正的一线河景。

根据上海的规定，不得在距黄浦江防洪墙100米以内建造建筑物。如汤姆森一品、上湾等一线江景住宅，已成为“绝版”。

这相当于刘一谦买来的名胜华彩鸡杯的稀缺性，目前只有19只。同样，上海有一条水景的高档住宅存量也很小。在这种情况下，少量的资金可能会获得市场的价格控制。控制定价意味着未来的收益会更高。

投资回报可能高于股票市场。

与其他投资市场相比，上海房地产市场去年不仅表现更稳定，而且回报率更高。

去年股市不错，但普通股票基金的回报率只有45%左右。在杠杆作用下，去年上海的平均房价仅上涨了30%，而支付首付30%的房地产投资者去年的回报率接近100%。

与股票市场相比，房地产的实现能力较差，也由于流动性薄弱，价格稳定性远远超过股票。

更重要的是，虽然上海核心地区的房价并不低，但香港、新加坡等地区的高端住宅仍有很大差距。以香港为例，高档住宅的最高售价已达每平方米港币920000元。

与香港、纽约、东京等世界一线城市相比，上海高端住宅的价格仍有进一步上涨的空间。特别是上湾等未来金融核心区的一线江景住宅.

今年7月2日，中央银行上海总部与上海徐汇区政府签署了战略合作谅解备忘录。双方将依托上湾所在的徐汇滨江地区，建立国际创新金融集聚区，共同促进各种国际金融机构、创新金融机构和功能金融机构的集聚和发展，并与金融专业机构和金融中介机构相匹配。

根据中央银行上海总部签署的战略合作备忘录，我们将在徐汇滨江地区共同建设“国际金融交流中心”，承办各种国际经济金融会议、论坛、交流等活动。条件成熟后，中央银行上海总部营业部将迁至徐汇滨江地区办公。上海金融市场中心位于徐汇滨江。

无论是纽约、伦敦、香港还是东京，都是一线城市的金融中心，都是高端住宅的核心聚集区，是城市的房价较高。

因此，虽然上湾达到每平方米150000元，而国际金融中心城市高端住宅区的价格为每平方米600000元，但仍相对较低。

特别是受未来五年上海新增建筑用地面积仅61平方公里的影响，上海住宅用地在过去几年中屡创新高。2014年12月24日上午，格力房地产联营集团在浦东新区黄浦江南段钱塘区获得Z 000801汇编单元32平方米，楼价为每平方米65832元，溢流率为127%。当时，外界认为，这片土地的价格超过90000元；2015年底，新疆湾一片地块的楼面价格接近5万元/平方米，预期价格为80，000~100000元/平方米。在这些项目的预期入场价格的影响下，未来五年，市场对上海高端住宅的预期正在上升。

在此背景下，许多人认为，只要我们能买到一两栋高档住宅，未来就能通过不断提供房价来实现资金的高收入。

上湾、黄浦湾这些都有一定的住房供给，用于整体购房，因此很可能成为机构投资者眼中的一个热点。

然而，机构投资者在获得这些项目时可能会遇到相当大的困难。

例如，上湾的营销负责人认为，上湾的房地产王有进一步升值的空间，属于“非销售产品”。在未来很长一段时间内，它会给公司带来很大的利润，因此不适合作为一个整体出售，但只能出售其中的一小部分。

另一方面，一些购房者已经提前预订了一些一线高档住宅，这也使得整体购房变得更加困难。例如，有消息称，上湾第11、12楼虽然尚未公开，但部分客房已预订完毕。

然而，这些障碍对主管投资机构来说并不是一个问题。只要有足够的诚信，他们就能全面收购上海一线江京高端住宅项目。

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