中国房地产开发投资的顶峰或已达到

发表于 讨论求助 2022-01-28 22:37:28

2015年全年,全国房地产投资达到9.5979万亿元,比去年同期增长1.0%,比前11个月下降0.3个百分点。2015年12月,房地产开发投资增长率下降了1.9个百分点。虽然房地产开发投资较上月有所放缓,但仍在负增长。

发展投资的主要指标是新建住宅领域。2015年,房地产开发企业新建建筑面积15.4亿平方米,比去年同期下降14.0%。这是中国新增住房开工数连续第二年同比下降,新建筑面积的下降幅度从2014年开始扩大。住房新开工面积是衡量住房建设面积和房地产开发投资的最重要的主导指标。新建住房面积连续第二年下降,使今后难以继续增加建设面积。2015年全国住房建设面积73.6亿平方米,比去年同期增长1.3%。如果建筑面积难以继续增长,房地产开发投资难以继续增长。

所以,总有一天,新建筑的面积会否再增加?我们认为这很难实现。自2014年以来,新开工数量的下降与过去新开工的停滞完全不同。这并不是因为货币政策收紧,或者产业调控力度加大,而是发展企业控制着发展的进程。政策放松、销售改善,不足以推动新建建筑面积逐年增加.目前,新起步地区增长速度下降的核心原因是可发展地理半径的下降(开发企业不能再把城市淹没在第四条线以下,而是普遍缩小经营面积),许多城市的住房供应量已经过大。

因此,我们认为,中国新住房开发供应方面的永久性历史最高水平可能已经达到。

2015年全年,全国商品房销售面积12.9亿平方米,商品房销售额8.7万亿元,分别比去年同期增长6.9%和14.4%。全国商品房销售增长速度快于销售面积增长,主要原因是一线城市和二线城市销售比重的增加。

2015年12月全国商品房销售和销售增长率低于2015年11月,这可能与2014年12月基数的变化有关。事实上,2015年12月的销售并没有显著放缓,我们建议投资者不要过度解读。

展望2016年,较低的抵押贷款利率和宽松的政策环境有望保持销售速度。然而,可销售资源增长乏力,大多数企业经营的城市数量难以继续增长。我们相信2016年的销售增长是有限的。值得指出的是,产业政策已经从外生因素演变为内生因素。我们不能指望2016年的政策能促进销售的快速增长,因为一旦销售出现快速增长的迹象,这一政策就不会继续奏效。当然,由于政策空间很大,所以我们也相信商品房销售不会有问题。

重点城市土地流转建设面积比商品房建设用地面积小。自2014年第三季度以来,我国重点城市的库存规模开始下降。然而,销售增长是有限的,土地流转不会迅速萎缩,库存清除本身将需要很长时间。

此外,库存清除是结构性的。2015年,包括合肥在内的6个城市的库存出现了净增长。在拥有完整数据的15个城市中,近几年只有深圳、广州和上海出现了大规模库存清除。还有大连市这样的城市,虽然已经有了净库存清除,但自2010年以来累计存量一直很大。

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