中国大城市开启大规模供地计划 有利于平抑房价

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楼主 2021-11-21 08:39:26
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上海、北京、深圳、福州等主要城市最近制定了大规模土地供应规划.在从“减法”到“加法”的房地产调控过程中,中国大城市是否会开启新一轮的大规模土地供应时代?

上海日前发布的“十三五上海住房发展规划”表示,“十三五”期间(2016-2020年),上海市计划提供5500公顷住宅用地,可提供170万套住房,比“十二五”期间增长约60%。

北京方面还大幅提高了未来几年住宅用地供应的计划。北京官员上个月透露,北京将在未来五年内新建150万套住房。这与北京早些时候公布的五年土地供应计划相呼应。根据该计划,北京计划在未来五年内提供6000公顷的住宅用地。

深圳还在2017年深圳住房建设年度实施计划中提出。今年,深圳将安排168公顷土地供应商品房,并计划建设8万套商品房,建筑面积720万平方米。去年,深圳出售了约4万套新的商品房。

福州市今年制定的住宅用地供应计划比去年增加了一倍多,未来两年的规划将继续增加。广州2017年建设用地供应规划显示,今年广州市新增住宅用地约5.7平方公里,比去年同期增长19.1%。

自今年年初以来,包括一线城市在内的热点城市数量也显著增加,多住宅供应计划出现了激增。今年上半年,土地交易面积8750万平方米,同比增长20%。土地交易水平低于2010年同期(上述四年同期土地交易面积为负),但对2015年和2016年有利。

一线城市土地供应的增长最为明显。根据中国指数研究所发布的数据,2017年上半年,一线城市显著增加了土地供应,并加快了土地供应的步伐,比去年同期增长了42%。

中原房地产首席分析师张大维指出,2017年是房地产监管之年。由于去年房地产市场交易量处于高位,库存结果明显,库存数据触及21个月低点。许多一线和二线城市已经完成了清除库存的任务。在此背景下,许多一线和二线城市出台了增加土地供应的政策,以遏制房地产市场的上升。

自2016年9月底以来,中国房地产市场经历了多次调控。购买限制、贷款限制、价格限制、销售限制、商业和住房限制等方面的“减法”政策。然而,在新一轮的调控政策中,从供给方面增加土地供给的“附加”在各地越来越流行。

波士顿咨询公司全球合伙人兼董事总经理周原指出,中国房地产的症结在于供求不匹配、土地转让的“唯价理论”和房地产直接融资比例低。目前,由于短期调控政策带来的交易降温,如购买限制、贷款限制、价格限制和销售限制等,都无法解决这些根本问题。一旦政策放开,一线和二线城市房价的上涨趋势可能会继续下去。交通银行首席经济学家连平还认为,目前的房地产监管政策已近乎极端。从长远来看,严格的调控不可能无限期地持续下去,长期机制的建设也是刻不容缓的。

从供给端即土地调控,是许多专家提出的长期机制的方向。中国发展研究基金会副主席刘世金指出,今后城市建设用地比例要适当增加。

大城市,特别是北京、上海等大城市,增加土地供应无疑有利于平抑房价。然而,这些城市大多缺乏土地资源,缺乏土地供应能力。例如,近年来,北京的土地供应一直在下降,连续多年未能完成其年度土地供应计划。2016年,北京住宅用地的实际供应量降至469公顷,低于规划土地供应量的40%。

如何实施大规模土地供应计划?针对土地利用规划,国土资源部规划司司长庄少勤指出,要重视存量,严格控制增量,释放活水。首先,要注意挖掘存量建设用地的潜力,提高土地利用效率;必须严格控制增量建设用地,逐步减少增量建设用地。此外,城乡建设用地增减等政策所带来的建设用地流动也将发挥区域空间优化的作用。旧城改造、闲置土地回收、开发潜力和土地利用效率低下可能成为大城市土地供应的重要来源。

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