马光远:房价转折点是否到来?

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楼主 2021-11-22 10:53:28
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从目前的情况来看,恐怕没有人否认,目前的房地产监管是历史上最严格的监管之名。

  与以往的监管相比,该条例具有以下显著特点:

一是范围空前,从一线城市到全国贫困县;

二是数量空前,限购、贷款、限价、限售;

第三,政策目标与以往不同:以往各项调控政策的目标是遏制房价的过度上涨,这一次的目标是遏制房地产泡沫;

第四,强度是前所未有的,不仅是政策本身的严重程度,而且体现在具体的实施水平上,严格的监管和政治正确性几乎可以划分为等号;

最后,政策取向与过去不同,不断释放房价不能再上涨的信号。

  具体而言,有三种不同的管理和控制措施:

首先是销售限制,据不完全统计,近17个城市出台了限制销售的措施。有些要求新购买的房屋在获得房地产证书后上市两年,另一些则要求禁止购买新的住房三年,另一些则要求企业购买住房三年后才能交易。限制购买新房在一段时间内是不允许交易的,这一措施显然是有针对性的,即投资购买,对于政策的改变,房价在一个非常微妙的房地产周期中,这种措施比预期更为严厉。这等于扼杀了整个市场的流动性,对未来的房地产市场产生了很大的影响。由于禁止交易,虽然是针对投资性交易,但如果房地产市场的流动性停止,整个市场的预期将被逆转。

第二,加强土地供应。过去一年,炎热城市房价飙升的关键是缺乏土地供应,这并不排除一些城市存在“土地饥饿营销”,这导致了对未来市场预期的恐慌,并在短期内加速了房价的恐慌上涨。正如笔者在前一篇文章中所提到的,高层管理人员开始对当地土地供应施加压力。

4月6日,住房建设部和国土资源部联合发布的“关于近期加强住房和土地供应管理的通知”明确规定,住宅用地供求的合理安排突出了住房供需矛盾,房价上涨压力较大的城市应合理增加住宅用地,特别是普通商品房用地的供应,存量大的城市要减少甚至暂停住宅用地的供应。

按照盘存消化周期,各地要适时调整住宅用地供给的规模、结构和时机。消化周期>36个月的,停止土地供应;36×18个月,减少土地供应;12个月、6个月,增加土地供应;6个月以下,不仅要大幅度增加土地供应,而且要加快土地供应步伐。

4月7日,北京率先响应有关加快土地供应的要求,在五年内提供6000公顷的住宅用地,这可能会形成至少150万的土地供应计划。

在前几篇文章中,我一直强调中国没有一个城市会缺少土地。即使在被认为是稀缺的北京四环路,仍有足够的土地可以挖掘。土地供应短缺完全是由于中国寡头垄断的土地供应制度所造成的人为短缺所致。在没有竞争的情况下,高级官员向地方政府施加压力。毫无疑问,这是解决问题的一种方法。据信,其他热门城市将效仿北京的步伐,调整土地供应计划。

第三,直接限制信贷。去年,抵押贷款在新贷款中所占比例长期居高不下,个别月份甚至超过100%,去年占新增贷款的44%以上,创历史新高。但这种情况今年肯定会改变。

在此之前,央行关于做好信贷政策工作的意见明确要求中国人民银行各分行加强对商业银行的引导,督促商业银行优化信贷结构,合理控制住房贷款的比率和增长率,有效防范和控制信用风险。信用是房地产市场涨落的命脉。如果你真的通过窗口引导来控制信用,房地产的美好日子就会结束。

我一直强调,在正确的政治逻辑下,没有一个市场是不听话的。房地产市场尤其如此,房地产市场深受政府从土地到交易政策的影响。因此,每一项调控实际上都对市场产生了很大的影响。

对于房价走势的调控,我一直强调,“房地产的天空已经变了”,至少在今年,房地产市场的调整势在必行。没有一个市场能够承受如此严厉的打击。事实上,在这种情况下,房价的转折点确实已经到来。

我最近警告过你不要担心,如果是出于投资的需要,现在的游戏政策是舔血,今年是最不适合投资房地产的一年。

然而,我不同意这一判断,即房价的长期转折点已经到来。因为:

首先,房地产政策总是在变化,市场疯狂的时候压力,市场一旦冻结,立即刺激,这轮回还没有结束。这种房地产监管也不例外;

第二,这项政策最大的问题不是不严格,而是太严格。过分严格、快成功、快利润的政策从来没有持久过。而且,我很担心,用这种严厉的措施破坏房地产市场的基础,真的导致房价暴跌,很有可能重演2015年股市灾难的错误;

第三,即使没有监管,房价也已经达到了一个很高的水平,在疯狂的一年之后,市场的自然调整就会到来。

最后,我不同意目前的房地产政策和管理房地产泡沫的做法。我们缺乏对泡沫的恐惧,房地产泡沫的治理需要耐心、艺术和真正的长期措施。当前的政策赌博更重要,紧急工作的色彩明显,这必将是有效的,但对市场和期望的损害也难以衡量。泡沫是一场灾难,但强迫穿刺可能是一场更大的灾难。

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