任泽平：本轮房价或调整到2017年底至2018年上半年
从2015年到2016年，在货币水释放和政策刺激的刺激下，房价在第一级和第二级飙升。国庆前后出台了新一轮房地产调控政策，销售量大幅回升，房价缓慢上涨。去年12月，，“房屋是用于住房，而不是投机。”本轮房价何时调整？2017年房地产投资增长率将下降多少？
摘要：
去年12月，.
1)在库存清除方面，应坚持分类调控，着力解决三、四线城市因城市原因造成的房地产库存过剩问题。“二、要把防范和控制金融风险摆在更加重要的位置，下决心处理多个风险点，重点预防和控制资产泡沫，，确保系统性金融风险不发生。“今后，房地产调控将始终处于高压态势，房价上涨的热点城市将继续加大限制购房、限制贷款的政策，否则地方政府将承担责任。(三)坚持“住房是住房，不作投机”的立场，全面利用金融、土地、金融、税收、投资、立法等手段，加快研究和建立符合国情、适应市场规律的基本制度和长期机制。严格限制信贷流向投资、投机性购房。结果表明，，否定了投资投机的属性。(四)实施人地结合政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。为了履行地方政府的主要职责，高房价压力下的城市应合理增加土地供给，增加住宅用地比例，振兴城市闲置低效土地。特大城市应加快部分城市功能的放松，促进周边中小城市的发展。这表明，、人口城市化与土地城市化不匹配、都市圈战略日益明确、小规模城市化或退出历史阶段等问题。
这一轮房价调整很可能会持续到2017年底-2018年上半年。
1)近几轮，房价周期长，调整时间短，平均36个月是一轮房价周期，其中平均上涨24个月，调整12个月。2)目前的房价上涨正在放缓，根据12个月的调整周期，预计房价将在2017年底-2018年上半年-进行调整。.(3)销售面积是判断房价变化的主要指标。自10月份出台调控以来，房地产销售大幅下滑，价格预期也将随之调整。4)由于目前的调控主要是通过限制购房贷款来控制需求，如果土地供应跟不上长期机制的建立，从2017年底到2018年上半年，房价将面临新一轮的上行压力。如果能够建立一个长期的机制，仍然有一个转机.
2017年，房地产投资增长可能下降至1%或3%左右。
1)一、二线城市面临库存补充，三、四线及以下城市实行鼓励清除库存的政策。该政策要求将人和土地与根据人口流动分配的建设用地联系起来，并要求对房价压力较大的城市合理增加土地供应。2)2016年房地产投资增长率预计为6%。从过去四年的情况来看，特别是近两年来，一线、二线、三、四、三级以下城市分别占全国房地产投资的11.5%、35.0%和53.5%。根据历史数据、现实和政策，2017年房地产投资增长率可能会回落至1%或3%左右。3)房地产是周期之母。2016年小规模经济周期的复苏在很大程度上是由房地产投资的复苏推动的，而2017年房地产投资的调整将两次拖累经济底部，这可能会对货币政策、债券市场、股市和大宗商品产生影响。如果房地产投资增长在2017年恢复，货币政策是否会恢复宽松、大宗商品价格是否会再次触底、债券市场是否会恢复原状，以及股市是否会像2013年那样转变风格，仍有待观察。
风险提示：；货币过紧；十次危机和九次房地产危机。
案文：
1.本轮房价调整很可能持续到2017年底-2018年上半年。
1.
，销量大幅调整，房价上涨放缓。去年12月，，从刺激房地产到建立长效机制，限制投机需求，增加土地供应，发展大都市区，都有许多新的思路。
(一)深入推进“三进一减一补”，强调“在清理库存方面，要坚持分类调控，着力解决三、四线城市因城市政策造成的房地产库存过剩问题。”
(二)会议强调，“要把防范和控制金融风险摆在更加重要的位置，下决心处理多个风险点，把重点放在防范和控制资产泡沫上，，确保系统性金融风险不发生。”未来，房地产调控将始终处于高压力态势，因为火爆城市的月房价将持续上涨，限制购房贷款的政策将继续加大，否则地方政府将承担责任。
(三)会议强调，“要坚持‘用房不投机’的立场，全面利用金融、土地、金融、税收、投资、立法等手段，加快研究和建立符合国情、适应市场规律的基本制度和长期机制，严格限制信贷流向投资和投机性购房。”结果表明，，否定了投资投机的属性。
(四)会议强调：“要落实民地联动政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。”为了履行地方政府的主要职责，高房价压力下的城市应合理增加土地供给，增加住宅用地比例，振兴城市闲置低效土地。特大城市应加快部分城市功能的放松，促进周边中小城市的发展。这表明，、人口城市化与土地城市化不匹配、都市圈战略日益明确、小规模城市化或退出历史阶段等问题。
1.2在最近几轮中，平均房价周期约为36个月，上涨24个月，并调整了12个月。
中国房地产周期是市场运行和政策的叠加。近几年来，房价周期长，调整时间短，平均36个月左右的房价周期，包括平均24个月的上涨和12个月的调整。此外，房价上涨周期逐渐缩短，调整周期逐渐延长，主要表现在风险压力对政策调控的影响。2005年年中以来，根据70个大中城市(2005年6月=100)的新房价格指数，我国房地产市场可分为四个周期。第一个周期为45个月，上行线路为38个月，调整为7个月。第二个周期为40个月，上行链路为29个月，调整为11个月。第三个周期为34个月，向上22个月，调整12个月。第四个周期已经持续了19个月，房价从9月份的最高水平1.8%降至10月份的1.0%和11月份的0.6%。
目前，房价上涨正在放缓。根据12个月的调整周期，房价预计将调整至2017年底-2018年上半年。，“重点是遏制资产泡沫，防范经济和金融风险。”去年12月，。，进一步明确构建房地产的长期机制。2017年，房地产调控将保持较高的压力，从国庆前后的密集调控，到11月的上海、天津等地，再到12月的郑州，。
首先，销售面积是判断房价变动的主要指标，自10月份起调控以来，房地产销售大幅下滑，价格预期也会随之调整。在前三个周期中，销售面积累计增长高峰分别比房价指数峰值提前20、15个月增长10%，销售面积低增长率分别比低房价指数提前2个月、3个月和2个月。在第四轮和这一周期中，销售面积的累计增长率是在4月份，此后，房价指数已经上涨了7个月。
由于现行规定主要是通过限制购房贷款来控制需求，如果土地供应跟不上长期机制，长期机制的建立并不理想，从2017年底到2018年上半年，房价将面临新一轮的上行压力。如果能够建立一个长期的机制，仍然有一个转机.
2.房地产投资增长率已进行了两次但不深的探索：2017年为1%3%。
2.1房地产投资前的销售、资金可用性、新开工等。
在房地产市场分化严重、政策调控严重的影响下，传统的主导指数未能预测房地产投资的峰值增长率，但销售区域底部、房地产开发企业到位资金、住房新开工面积等仍对判断房地产投资增长率何时会触底具有重要的指导意义。在前两个周期中，销售面积、房地产开发企业到位资金、住房新增建筑面积累计增长峰值和房地产开发投资累计增长峰值完全一致，但上述指标底部仍具有一定的先导性。2005年中期以来的前三个周期中，房地产开发投资累计增长率分别为2、5、5、10个月，房地产开发企业累计增长谷底分别为3、6、9个月。2005年年中以来的第二、三次周期中，新建住宅建设面积累计低增长率较去年同期低三个月，比房地产开发投资累计低增长率提前九个月。因此，房地产投资增长率再次触底，需要密切关注上述三个指标才能触底。
2.2 2017年房地产投资可能增长1%或3%
一、二线城市面临库存补充，三四线以下城市实行鼓励库存清除的政策。、一减、一补”的工作中强调，“在清理库存方面，要坚持分类调控，着力解决三、四线城市因城市政策造成的房地产库存过剩问题。”从2015年到2016年，一级和二级房地产库存相对充足，并面临2017年至2018年的充资需求。根据长期机制的要求，随着大都市区和区域核心城市土地供应的增加，未来房地产投资的回撤可能不会很深。
房地产投资明年有望增长1%至3%。2016年1月至11月，中国房地产投资同比增长6.5%，比1月至10月下降0.1个百分点。11月份房地产投资增长5.7%，比去年同期下降7.7个百分点。城市一级、二级、三级及以下城市房地产投资累计增长率分别为7.4%、7.8%和5.5%。与10月份相比，一线、三、四及以下城市房地产投资增长率分别下降1.1个百分点和0.2个百分点，二线城市房地产投资增长率上升0.4个百分点。
从过去四年的情况来看，特别是近两年来，一线、二线、三、四、三级以下城市分别占全国房地产投资的11.5%、35.0%和53.5%。在过去十年中，一线城市房地产投资增长的低价值在2008年为0.2%，今年为6.2%；二线城市的房地产投资增长率较低，2015年为1.0%；2015年，三、四线城市的房地产投资增长率较低，为-1.3%。结合历史数据、现实情况和政策假设，本文大致假设了两种情况：第一，明年一线、二线、三、四及以下城市房地产投资累计增长率分别为5.0%、4.0%和2.0%，明年房地产投资增长率为3.0%；第二，假设明年一线、二线、三、四线以下城市的房地产投资将分别增长3.0%、2.0%和0%，那么明年房地产投资将增长1.0%。
房地产是周期之母。2016年经济小周期的复苏在很大程度上是由房地产投资的复苏推动的，而2017年房地产投资的调整将拖累经济底部两次，这可能会对货币政策、债券市场、股市和大宗商品产生影响。如果2017年房地产投资增长率恢复，货币政策是否会恢复宽松，大宗商品价格是否会双底下跌，债券市场是否会再次转移。股市是否会像2013年那样转变风格，还有待观察。
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