政府不再垄断住房供地，将会如何影响房价？

“改变政府作为住宅用地唯一供应者的局面。，一石千浪。他指出，在规划条件下，中国将研究制定所有权一致、符合规划条件的土地，非房地产企业依法取得住宅用地使用权，深化农村集体管理建设用地建设试点工程，推进建立多主体供应、多渠道租赁保障的住房制度，使所有人都能生活。

分析人士认为，这意味着中国土地供应将发生重大变化。政府不再垄断住房土地，房地产开发商也不再是提供第一手住房的唯一提供者。将来，其他合法拥有土地使用权的主体也可以在符合规划的前提下成为住房供应者。随着更多的住房来源进入市场，这将有助于抑制房地产投机，满足生活和生活，缓解一些大城市房价长期上涨的紧张局势。

非住房企业能在自己的土地上发展商品房吗？

2018年是住房改革20周年.“中国过去20年的房地产发展历史实际上是国有土地的发展史，特别是商品房住宅用地是单一来源，地方土地资金依赖于房地产，依靠土地拍卖挂起。国有土地的拍卖和转让是商品房和住宅用地的唯一来源。”中原房地产首席分析师张大维告诉“中国经济周刊”。

根据财政部公布的2016年财政收支报告，2016年国家国有土地使用权出让收入总计37457亿元，比去年同期增长15.1%。2016年，国家总收入15.9万亿元，土地收入占总收入的23.5%。

一线城市的土地收入尤其可观.过去的2017年，北京以2796亿元的土地出让金排在第一位，第二大城市杭州也超过了2000亿元。

深圳房地产研究中心高级研究员李羽佳告诉记者，在过去20年的住房改革中，国有土地流转资金累计规模达35万亿元，占全市财政收入的40%左右，已成为城市基础设施建设的重要补充。

然而，另一方面，地方政府的土地财政却受到了批评。有些人认为，“土地融资”无疑是高房价的一个重要驱动因素。

一些地方土地流转部门有意或无意地调整土地供应的步伐，热点城市住宅用地相对不足，土地流转价格不断上涨，导致房价上涨。张大维说。

如何解决这一弊端？张大维认为，首先，住宅用地的供给应该相对充足，以缓解热点地区房地产市场的供需紧张。

除了地方政府，住宅用地还能从哪里来？上海义州房地产研究院副院长杨洪旭分析了“中国经济周刊”。也有两种住宅用地提供者：一种是村集体，另一种是企业。农村建设用地(包括宅基地)可以进入市场，由农村集体土地供应组织。“事实上，这一改革任务是10年前提出的，但一直未能打破僵局，这一次通过全国13个城市试点集体建设用地来建设出租房屋，准备破除海关。”

二是园区、工业区以及国有企业手中大量低效的工业用地，也会打开大门，逐步转化为住宅用地，以缓解大城市住宅用地严重短缺的矛盾。这项改革已经“准备好”好几年了。

不过，值得注意的是，非地产企业拥有“住宅用地”，是否可以用作商品房发展用地？你能为外销开发商品房吗？

在这方面，专家们认为，这不应过于乐观。姜大明部长在讲话中强调了两个先决条件：“所有权不变”和“符合规划条件”。因此，不太可能将商品房出售给外界，作为非商业住房开发用地。无论是从现行法律法规来看，还是从当前城市对土地金融的依赖来看，在短时间内彻底打破地方政府对商品房开发用地的高度垄断是不现实的。

他说：“过去，许多企业都有权使用土地，如商业用地和工业用地，这些土地将来可以转为出租住房，而不是保障性公寓，更不用说商品房了。”张大维分析说。

在1月15日全国国土资源工作会议小组讨论中，浙江省杭州市国土资源局局长谢建华说，目前城市住房用地供应单一，主要通过公开招用和调任。下一步，应探索多种供给方式，如协议转让、行政转移等，其核心是明确分类，根据保障类别、市场类型、长租型供给，探索住房供给的多元结构形式。房地产企业不是依法取得土地使用权，而是作为居住用地的一种手段，能够为那些买不起房的人提供更多的出租住房。

在住房改革前筹集资金建造房屋的形式可以复制。

政府不再垄断住房土地，搞活非房地产企业所拥有的土地和农村集体管理建设用地，、多渠道保障和租购住房制度而提出的一项基础性土地制度改革。

哪些科目会加入房屋供应小组？

专家认为，“土地供非房地产企业依法取得使用权”也包括有使用权的集体经济组织、非发展相关企业、个人和持有股份的金融投资公司。其中，国有企业土地利用的发展引起了人们的广泛关注.

义举研究院智库主任严月津认为，对于过去鲜有提及的国有企业工业用地，一些大城市将在有限的土地增值市场条件下，积极激活存量土地，为商品房、担保房、共有产权房和租房提供更多的土地保障。

事实上，利用国有企业在自己的土地上建造房屋是有先例的，但主要是为了提供负担得起的住房。

2013年10月，北京推出了自己的商品房，并设定了年底前2万套住房的目标。同年11月，北京规划展览馆展示了北京第一批自住宅项目的规划设计。项目分布在朝阳、丰台、昌平、海淀等地，主要依靠国有企业的土地建设。

据了解，这些国有企业被允许改变土地性质来覆盖保安房屋，通常是以基本价格，而企业不会直接获得土地收益。但是，在激活资源后，可以从车库和住房商业支持项目等项目中获得收入。

北京市住房委员会和城乡发展委员会有关负责人介绍说，北京市进一步引导和鼓励全社会参与住房保障工作，其中鼓励国有企业利用自己的土地建房，加大政策支持力度。目前，已兴建了约12万个单位。

鼓励国有企业开发自有土地建设保障性公寓，是增加保障性公寓供给的一种方式，而不是为企业内部职工的福利而建自己的房子。负责人说，这些住房来源是针对保障性公寓家庭的社会公共安置和安置资格。

企业在自己的土地上为员工建造住房也成为一种新的趋势。例如，有媒体报道称，格力、华为等公司的“建筑业务”已经开始。华为是第一个为员工建造3万套住房的公司，这些员工以低于市场价70%的价格购买，三年后可以购买，10年后可以转让。几天前，格力电器董事长董明珠也透露，为了稳定人才队伍，她在过去两年里一直在考虑，允许8万格力电器员工各拥有一套两居室和一居室的房子。

分析人士认为，在“非房地产企业依法取得住宅用地使用权”的新政落地后，一线城市的大型企业也可能与格力展开“建设业务”。

类似于住房改革前的融资形式的住房建设可以被复制。北京房地产法学会副会长、、首都经济贸易大学教授赵秀奇表示，未来房地产开发商不一定要在住房改革前征地建房，比如住房合作社，或在土地上建房的单位。类似于在房改前筹集资金建房的形式，我们先把钱集中起来，公司收集了钱，拿了土地去建房，然后按造价划分房子。

房价如何影响？哪种市场受影响最大？

公众最关心的是新政会对房价产生什么影响。

李羽佳对“中国经济周报”的分析表明，从供给方改革的角度看，如果供给渠道多样化，供给源形成竞争，就会改变独家供给下的“土地供应短缺”现象，降低供给成本，特别是降低由地价驱动的房价上涨。

杨洪旭还认为，这是房地产供应方的改革，也是房地产长期机制的重要组成部分，有助于缓解一些大城市房价长期上涨带来的紧张局势。但他也告诉“中国经济周刊”，改革将遇到各种阻力，推进速度不快，也不会立即转嫁到房价问题上。

哪种市场受影响最大？张大维认为，政府不再垄断住房用地的供应，这将大大提高集体土地的价值。其中，城市租赁市场的影响最大，对缓解商品房市场的供求也有一定的作用。应当注意的是，住房，包括商品房、保障性公寓、出租房屋等，住房不能等同于商品房，目前，政策更多地是指租房试点，集体土地出租是试点方向。

事实上，北京、上海等地已经开始试行集体租赁住房。2017年8月，、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳和成都等13个城市进行集体建设房屋建设试点项目。在试点城市，村镇集体经济组织可以自主开发经营，也可以通过合资、股份制等方式建设和经营集体租赁住房。

张大维认为，，这有利于提高城市土地利用指标紧张的可能性，加快出租住房来源的供应。13个城市基本上是一线城市和二线城市，这些城市的国有土地供应相对紧张，而一些地区有集体土地，如城市中的村庄。如果一些集体土地，如城市中的村庄进入租赁市场，将有利于城市住房来源的供应和村庄的改造。

根据部署，北京计划在2017年至2021年的5年内提供1000公顷集体土地用于建造集体出租住房。张大维分析称，1000公顷集体土地上，约有300000至400000套出租住房单位，“将有效缓解地区租赁市场供求失衡，房屋租金也将降低”。

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