摇号城市都需要一场“新房改”？

小号变成了一只必须被推入房地产市场的鸡血。

目前，天津、南京、长沙、成都、杭州、西安等12个城市实施了购房政策。在购房政策逻辑下，政府部门降低待售住房价格，平衡市场供求，解决新需求问题是较为理想的。

然而，这与意志相反。公平竞争政策的设计在实践中失去了公平，这些城市的价格在“家庭购买恐慌”的新需求中不断上升。

在过去的12个月中，杭州的平均上市价格从24803元/平方米上升到33377元/平方米，较上年同期增长34.6%，成都、南京、武汉、天津等地方也成为房价上涨的城市先锋，根据90度房地产推出的新的首行住房购买大数据报告。

在某种程度上，摇滚乐消除了所有买家需求上的差异。但当刚性需求与投资、甚至投机需求混合在一起时，房地产恐慌才是助推上升的因素。必须说，深圳的“新住房改革”可能成为热门城市政策设计的另一条出路。而政策设计还需要检验政府部门的智慧。

第一部分

买房子不是什么新鲜事。

去年5月，上海率先在中国推出购房政策。尽管当时中国房地产市场听起来很荒谬，但令人惊讶的是，经过一年的政策，从西安到深圳，从杭州到南京，摇动的数字所引起的混乱与感染一样多。

近日，西安南昌“安街一号”项目已在公共Horn销售中曝光，通过人工操作振动结果非法销售106个商业住宅单位。此外，在4月底，深圳蛇口新盘山玉海在获得预售许可证后，暴露在"8800000茶费"新闻中，开发商发表了一项否认任何"内部折扣"和其他行为的紧急声明。

不仅如此，房地产市场不仅仅是“股票市场是新的”，而且是可以买到的。因此，也提出了一个更发人深省的问题：，摇摆数是否合理？

一方面，经过多轮房地产市场调控后，新房价格的“扭曲”是在管理和控制下进行的，二手房市场是C2C交易，二手房价格比新房更难被行政调控所控制，可见有摇数的城市已经实施，多数情况下，一手房和二手房投机需求的套利空间正在滋生，投机需求的套利空间如炒房、炒房等。

另一方面，随着摇动信号中奖率的不断下降，也在一定程度上增加了资源的稀缺性，传达了“供不应求”的紧迫性。在羊群效应下，购房者对房地产市场方向的基本判断开始偏离，并继续推高房价上涨的预期。

第二部分

在房地产市场中，该剂量的鸡血被推到了什么程度上？

以90度房地产发行的新的首行房地产大数据报告为例，在本报告中选择的大部分城市样本是目前已经实施该标志的城市。从交易价格角度来看，杭州和南京在一级，交易单价超过30,000元/平方米，武汉、天津为二级，成交价格为每平方米20000元，成都、重庆价格较低，成交价格为10,000元/平方米。

从上市价格来看，这些城市的所有者也有信心，尤其是杭州和成都。杭州上市的平均价格从24803元/平方米提高到33377元/平方米，比上个月增加了34.6%，成都上市的平均价格从11643元上升到16843元，增长了5000元以上。武汉、成都在崛起中稳定，价格波动相对较小。

当然，一方面房地产市场的加热显示，这些城市是有吸引力的，另一方面，它也表明供需之间仍然存在着不平衡的关系。在杭州参加一个项目，该项目于5月底开幕，以10,000人作为榜样。新市场的平均价格仅为18500元/平方米，周围二手房的平均价格已达到30,000元。这意味着，如果你买了一个新的房子并卖掉它，你就可以赚钱了，短期内有相当大的套利空间。

思源房地产市场开发部副总经理郭毅告诉第九十届房地产市场，在地方政府严格控制房价的背景下，新住房市场突出的成本效益优势激活了潜在的住房需求，事实上，这表明需求依然旺盛，一旦遇到成本效益较高的产品，自然会促进需求的释放。

然而，这也会导致另一个问题，尽管需求强劲，但供应严重不足。事实上，许多新的一线城市都遇到了这个问题。例如，根据4月发布的100个城市的新商品房的库存比，杭州在2.8个月内排名最后，这意味着按照目前的拆迁率，在不到三个月内没有房子可供出售。当然，新的住房资源的短缺将导致购买的急。

第3部分

不可否认的是，地方政府启动新屋的政策是公平的。然而，问题是，对于一组购买者来说，在表面上看到每个人的机会是相等的。但是由于家庭购买者的资源禀赋往往不同，所以在某种意义上，同样的抖动概率是不公平的。

总之，有真正的需求和投机者，他们得出了价差。当我们需要混合投机需求时，摇号并不符合真正意义上的“不留下来”的政策。

关键似乎是供应。

根据上海义州房地产研究所的一份报告，自4月份以来，白城的住房库存与去年同期相比，已连续33个月下降。2018年4月，100个城市新建商品房的库存与销售比率(库存周期)为10.3个月，按拆迁周期计算。除杭州2.8个月，南京4个月，成都5.1个月，长沙9.8个月，武汉10.8个月，西安11.5个月，深圳12.1个月，上海12.1个月。

根据主管部门去年发布的文件，房地产消化期限为12-6个月，土地供应增加；6个月下，土地供应不显著增加，土地供应节奏也加快。从紧急到地面的标准来看，这些大城市已经处于"增加土地供应"阶段，而南京、杭州和成都则必须加快供应的步伐。

然而，在某种意义上，市场参与者本身的住房资源短缺是"制造"：尽管该市加快了土地供应，但在紧急库存的情况下，开发商对方法的意愿并不高。

根据浙江省新闻传媒房地产研究所的统计，从2016年下半年到2017年上半年，杭城（不包括福阳区和临安区）拥有6897,000平方米的房屋土地转让，仅有1,351,000平方米的房屋土地转让，工程量仍未列入总转移房屋土地的80.4%。

或许深圳的“新住房改革”可能成为热城市政策设计的另一种方式。深圳政策的最大变化是在人才之家和住宅中，占价格的40%。商品房比例降低至40%，普通商品房为以地方政府为主体的住房制度改革的第一试点。