买房开放商“送面积”这个便宜不能占

根据自2014年7月起实施的“建筑面积计算准则”(以下简称“准则”)，不再允许有大量面积被让出的行为。不过，记者最近发现，许多由物业发起的新项目仍然存在着大量出让的现象。业内人士表示，如果这些项目在去年七月一日前通过规划审批，是合法的，否则是违法的，购买这类房子是有法律风险的，消费者在购房前应注意户型是否通过审批。

　　(为了解情况进行考察) investigate

开发商“送区”层出不穷。

记者最近踏入市场时发现，虽然自去年以来大量出让土地是违法的，但许多物业仍存在这种现象。例如，在白云区，一个高档住宅市场，最近推出了180平方米的大户型，除了一楼外，还创造了一个夹层和5米高的地下空间。整个地下空间，包括扩大的庭院面积，被分配出去。另一栋别墅在增城产品中，还“白”出了4.2米的地下空间。但是，根据规定，净高度超过2.1米的地下空间，必须计算为全部面积。

除了出让地下空间外，“百变户”、“N1户”等多种产品也层出不穷，存在政策风险。例如，天河朱村诸暨街富士亚苑曾因N1户型，业主面临着破壁的问题。业内人士表示，这种情况的遭遇主要是由开发商不够专业造成的。据了解，一般情况下，许多N1家庭类型在规划验收不合格时不关闭，完全按照提交审批的图纸完成。在接受方案后，阳台外墙将关闭，并根据业主的需要安装玻璃，然后再移交。这样，当交付给业主使用时，原来的阳台就成了卧室。在申请接受规划之前，富通雅园在规划局的眼皮下关闭了阳台，这不可避免地被定性为未经许可的非法建筑。

　　政策

注意户型是否已通过审批。

据记者了解，自去年七月一日起，新版本的“建筑工程建筑面积计算规范”正式实施，购房面积不能随意发送。业内人士表示，目前市场仍存在出让地区行为，许多是在去年7月1日前及时通过规划批准的。在此之后，所有的项目规划都必须按照规范进行，不能发挥边缘的作用。不过，置业人士在看房时，亦应注意这类住户是否已通过审批。未经批准的，属于开发商的违法行为，可以向有关部门报告。

内阳台：在主结构的阳台上，总面积应根据结构外部的水平面积计算；在主结构外的阳台上，1≤2的面积应根据结构地面的水平投影面积计算。

大型浮窗：对于窗台与室内地板高度差在0.45m以下，净结构高度为2.1m以上的凸(浮)窗，应按周围结构的水平面积计算1/2面积。

地下室：如顶部照明井按一楼面积计算，结构净高度为2.1米或以上，则计算整个面积；如结构净高度小于2.1米，则计算1≤2的面积。也就是说，“买一楼送地下室”是违法的。

　　提醒

公众“礼品区”得不到保证

业内人士表示，赠予的区域不属于产权登记区，因此物业管理公司将不收取相应的物业管理费。河生负责人还告诉记者，目前广州的物业管理费是以面积为基础的物业证书。

不过，房源房地产首席市场分析师邓浩志表示，在正常情况下，只要新规范在批准前提交审批，“交货区”的设立在未来就不会有多大问题。唯一要注意的是公共区域的捐赠区，它位于内部以外的公共区域，如走廊的位置、公共关系平台的位置等等。如果管理层想回收该区域，所有者将不会受到保护。

此外，律师表示，购货区可能一方面涉嫌偷税，另一方面可能违反计划，影响建筑物的外观甚至内部结构，严格说来，交货面积的增加可能会导致新的违法建筑。因此，从“被盗区域”获得的区域是非法的，法律不承认。它不包括在财产证书的注册区域内，不能用于投资、抵押和拆迁。它不仅不能在发生纠纷时保护权益，还可以由政府追究违法建筑的法律责任。至于业主是否可以起诉发展商，专业律师表示，如果业主找不到证据证明发展商有虚假宣传，那麽发展商便不涉及欺诈，补偿权的保障便没有法律依据。

　　公众心态

不知道有多大的风险有利于“失窃地区”产品

许多市民告诉记者，他们非常喜欢开发商会“偷”房地产产品的面积，比如阳光学习，进入花园，许多这类产品只需要计算一半面积的价格，另一半是礼物，不用担心这类问题。在踩盘的过程中，记者还发现很多游客都非常喜欢可以赠送的区域产品，如N1、花园等。

早些时候，在金沙岛买了一套房子的陈先生告诉记者，他当时买的是89平方米的N1，可以买到四套房子。开发商利用所谓的阳光阳台，将一间额外的小房间隔开，住了两年多。这房子有房地产证书，从来没有担心会有什么问题。

市民陈小姐告诉记者，虽然她知道新版本的“建筑工程建筑面积计算规范”，要求开发商让出浮动窗、奇偶梯田、地下室等常用空间，但现在仍有不少开发商知道如何偷盗，“许多大型住宅企业的产品面积被盗窃到很高的水平”。

　　房屋捐赠面积的几种形式

阳台：给定阳台的面积应该是给定区域最常见的形式。但是，根据国家标准“房地产测量规范”：对于全封闭阳台计算总面积，对于半封闭阳台是计算面积的一半。而且大部分阳台本身都是半封闭的，只有一半的面积，而且没有真正的“礼物”。

入口花园：入口门与客厅门之间的门廊式花园，在入口门与客厅之间的连接中起着过渡性的作用。一般来说，当它被出售时，花园只占面积的一半，有些甚至被完全放弃。花园的面积越大，所分配的面积就越大。

大露台：在一些家庭中，一楼或二楼将设计一个大型露台。许多开发商会为这种类型的家庭把整个露台交给业主。但事实上，如果露台位于建筑物的公共区域，则属于所有业主所有，不能完全用作家庭用途。

内部庭院：内部庭院，也称为入口庭院，一般出现在别墅或外屋第一层的户型。由于院内产生的产权纠纷较多，主要矛盾在于庭院本身属于公共区域，不包含在业主的产权证书中。这种内院户型，虽然是一楼，但通常单价较高。

地下空间：高层、小高层、多层建筑的地下室一般为车库，产权与住宅分开计算，业主购买住宅产权时单独使用。

高空间(阁楼)：顶层的许多住户都是专为建造阁楼而设计的。大多数开发商将选择直接赠送阁楼，不包括面积。但不同的楼面高度决定了阁楼是否包括在销售楼面面积中。

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