李铁:没有必要担忧中国房价上涨会出问题

发表于 讨论求助 2022-07-10 19:41:30

中国城市和小城镇改革与发展中心主席李铁在12月13日至14日于北京举行的2017年网易经济学家年会上表示,没有必要担心中国房价上涨的问题,这与国际社会大不相同。

  以下是全文的记录:

李铁:从去年冬天到今年夏天,我来谈房地产的主题。在座的这些大人物在房地产研究方面有很好的背景。我来这里是为了抛砖引玉,提出我的观点和想法,供大家批评。

给我的头衔是关于房地产泡沫的。正如主持人刚才所说,如果房价无限上涨,中国房价上涨就会出问题。从我们的研究来看,没有必要担心中国的情况,这与国际社会的情况大不相同。

中国确实存在房地产泡沫吗?泡沫和外国有什么区别?中国也有自己的特色。

比较了中外城市化水平。这个泡沫被认为是56%的城市化,77%的日本,81%的美国和80%的韩国。城市化进程基本结束。

第二,我们的经济增长率是6.9%,日本是4.5%,美国是2.2%,南韩是4.5%。当经济增长到一定阶段,开始放缓时,我们和这些国家也有很大的不同,我们仍然处在一个快速增长的时期。

第三,我们还对货币供应量进行了比较,即同一时期的比较,不是他现在与他比较,而是与其城市化相应的泡沫时期。我们目前的货币发行M2是151万亿,而当时的日元是194万亿,到1177万亿元,相当于12.3到74.8万亿人民币。但是当我们比较的时候,我们还得看看其他一些相关的关系。日本有1亿多人口,我们有13.7亿人口。如果我们把这个12.3-74.8万亿乘以10,我们的人口是日本的10倍。恐怕日本的货币问题在700万亿,或120万亿之间,而且它的问题比我们的严重得多。美国有3.5亿人口,但泡沫时期的货币发行量为65-86万亿元。如果你把它乘以10,它是650比860,韩国也是。韩国有5000万人口,我们是他的27倍,乘以27倍,韩国的货币发行量比中国高得多。通过这一分析,我们可以从金融、泡沫和城市化的角度来看,中国是否真的存在房地产泡沫?这个问题仍然值得怀疑。但我们并不是在三四线城市销售,这是中国制度的特点,并不意味着中国的房地产不能在一段时间内进行。

第二,城市化的潜力尚未完全释放。在提出城市化政策时,我们还指出,如果亿万农民进城,城市化率每增加一个百分点,每年就有两千万人到城市去,如果我们能在城市买到住房,就会带来大量的房地产需求。事实上,到2020年,城市人口将以目前8.4亿的速度增长,到2030年将超过9亿。我们还考虑到城市化的减缓,有2.7亿人口。有超过50亿的人口,如果你进入城市,你需要住房吗?而且,农民不多,城市人口绝大多数,他们都是住房改善需求、投资需求。预期的家庭改革和土地改革还没有进行,真正进城的农民还没有完全进入,房地产和所谓的城市化的潜力还没有释放,这也是一个非常明显的事实。

我们正在研究,正如你所说的,房地产价格上涨得如此之大,以致我们再也无法承受。我们知道一些城市的房价在上涨,我们也做了分析。对于房地产专家来说,这可能是一个非常传统的数字。有那么多的城市房价上涨超过5%。真正的价格上涨只是一小部分。真正的房价上涨是在北京和上海,平均有7080,000,以及广州和深圳,那里的房价上涨比广州快得多。这是一些一线城市的崛起,而不是所有一线城市都在崛起。

当然,也有一些二线城市,但绝大多数三四线城市,房地产积压现象非常严重。我三次谈到房子,不同的场合,不同的媒体采访也谈到了房子,为什么你从来不注意三四线城市房地产的严重积压?房地产存量面积消化时间为8.2年,太原为14.6年,呼和浩特为20年,沈阳为10.9年,长春为11.5年,重庆为2.9年,大连为12.8年。这些城市不小,省会城市,为什么我们对这些城市不卖房子的问题视而不见,还在谈论房价上涨呢?我想这是对我们判断的误解,毕竟,我们所有的媒体都在北方、上、广、深,尤其是在北京,媒体在全国有着最大的影响力,房子关系到媒体的利益,他的关注会影响我们对全国房地产形势的理解,这是值得注意的,不是我们想象的那样,房屋的崛起是一种地方性的现象,而不是一种全国性的现象。

我们还做了一项调查,房价在哪里上涨?最近我们在接受记者采访时都说,我们选择了少数居民,不管是辐射全国还是辐射地区,向北向深,尤其是向北,要辐射全国,全国人民都要到那里去就业、投资。二是外来人口比例越大,人口流入量最大,房价上升趋势越明显。我们看到深圳占外国人口的近70%,上海占40%,北京也占近40%,外来人口的比例很大。在中西部,人们涌出,房屋肯定不是快速上升,他们甚至可能无法出售。第三,在人均收入水平的支持下,我们选择的人均收入水平就是这个城市,事实上,购买这些房子的人依赖于全国的高收入人口,10%,你先问他在哪里买房,哪里有最多的投资价格,一定是北到广州,深圳有点特殊,深圳是就业人数最多的城市。支持商品房价格的商品房平均售价有一点特殊。

为什么一些二线城市的房价不能像北京那样上涨,因为辐射人口较小。有一天记者问我,你如何评价重庆,重庆在过渡过程中不是很成功,因为重庆的整个城市发展模式已经放弃了房地产开发的指导,并采取了一条独特的发展路线?我告诉他,没有这样的问题。重庆市辐射面积3600万人,人口3600万人,大部分农村地区,周边城区处于国民收入水平低水平,是西部地区、万县等城市,我们如何支撑城市住房的高价格?只有3600万人省会城市辐射全省人口,外来人口的比例和收入水平也支持房价,因此他的房价明显低于北部,取决于辐射人口的能力。地级辐射人口和地区人口的总收入水平也决定了房价上涨的程度。

在其他省份,多中心省份房价发展不平衡,但有的发展较快,不同时期发展较慢,但这些都是地方性现象。我说的是重庆。

我们必须记住两种情况,一种是大城市,这个拥有一千多万人口的城市,尤其是面对全国的城市,房价上涨的速度非常快,为什么天津的房价涨幅远低于北京?天津不是辐射全国的城市,北京也是。第二,大多数二三线城市,三四线城市,房屋不能出售,这是一种普遍现象。我国政策出台时,基本思路是解决房地产库存,消化存量,摒弃以往以房地产开发为导向的城市发展模式,这是政策的重点,但我国媒体往往关注房价的上涨。理由是什么呢?房价上涨有其特殊性,其分级管理体制决定了公共服务水平,优质资源集中在这些最好的城市,无论是省会城市还是直辖市。为什么北京房价会上涨?在全国范围内,高质量的公共服务条件是最高的,也是更高的。我常说,我们的房价比香港低,北京和上海很可能面对中国的世界。虽然存在着阴霾,但它无法改变优质的公共服务水平,而且房价的上涨还有很大的空间,而不是到目前为止,经过无数次的调控之后,它并没有抵制北京房价上涨的问题。正是由于这种稀缺性,城市土地、房地产和资源的价格才在上涨。

另一个原因是货币发行与经济增长不同步,这也是房价上涨的原因之一,但正如我刚才所说,这不是根本原因。因为与日本、韩国和美国相比,我们的发债同时并没有超过它们的许多城市化水平,但我们知道,由于我们的制度不完善,投资渠道非常狭窄,以及投资渠道狭窄的重要原因,实体经济的发展受到了严重制约。同时,没有房地产和房地产投资。发行货币后,资产必须贬值。要选择一个投资方向,住房的选择是一个非常重要的判断,货币超支,每个人都有购买的欲望,给华山带来了一条路,只能投资于房子。20年来股票市场的变化和房地产的变化,房地产是一个曲线,虽然有波动,但长期曲线,但股票市场是尖锐的,最后一两年,两三年,然后下跌。股票市场和房地产是投资渠道,但就稳定性而言,房地产要强得多。

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