：房企有所为有所不为 去库存避免单腿蹦

“不要呆在今天。明天就好了“谈到目前的房地产市场，保利房地产董事长宋光菊这样说。

宋光举认为，不停留在今天，就意味着今天的高地价和高房价的结构性失衡最终会过去。，将加快研究和建立符合国情、适应市场规律的基本制度和长期机制，不仅要遏制房地产泡沫，而且要防止房地产泡沫的起起落落。她说，未来的房地产市场是非常有希望的，将保持一个稳定和健康的发展。

整个2016年，业内人士认为，前三个季度房地产销售市场的繁荣主要受个人住房贷款增长和存货政策的刺激。自2016年10月以来，热点城市相继出台了房地产市场调控政策。在国家调控之后，房地产市场会发生什么变化？这是否意味着寒冷的冬天进入这个行业？？

因地制宜，因地制宜

政策调控楼市降温

2016年，中国一些城市的房价上涨过快。在这一轮房价上涨中，住房投机起到了推波助澜的作用。在一些炙手可热的城市，房价上涨了50%以上，抵押贷款和杠杆被用于买房，使得一些房地产投机者的投资回报率超过了100%。

“事实上，几年前中国的杠杆率非常低，主要是因为今年的短期贷款利率有点高，但从长远来看，风险仍然可控。当然，从风险防范的角度来看，当边际杠杆率较高时，应该有一些限制。”宋光菊说。

2016年国庆节前后，针对房价快速上涨、泡沫迅速积聚等突出问题，。从去年10月和11月的数据来看，，抑制了房价的过度上涨，市场预期趋于稳定和合理。

日前，国家统计局公布了70个大中城市的住房销售价格统计数据，根据当地条件和城市政策，15个一线、热点二线城市的房地产市场迅速降温，房价走势明显稳定。去年11月，上海、深圳、杭州和厦门等11个城市的新商品房价格均出现下跌，一线城市新商品房和二手房价格上涨连续第二个月下降。

组合拳击的综合监督

多党的部队住在炸房子里。

，这座房子用于生活，而不是用于射击，这引起了高度的社会关注。

对此，宋光举说，高房价、高地价将严重影响一个城市和一个国家的经济社会发展能力和国际竞争力。目前，中国正处于经济转型和结构调整的关键时期。要实现全面建设小康社会的目标，必须集中力量，把主要的社会资源和能力投入到改革创新、经济增长和社会发展中去。现阶段，强调住房的住宅属性，抑制住房的投机属性，合理地以政策引导投资属性，避免为追求虚拟住房价值而投入过多的社会资源。

如何控制“油炸”？宋光举认为，第一，可以通过提高贷款利率，降低“投机”能力，包括提高首付比率，甚至不提供抵押贷款等信贷政策来增加“投机”的负担。其次，通过税收政策来“消除投机者的动机”，例如，套期越多，交易越频繁，每个税种在交易环节中的税率就越高。

从调控实践的角度看，购房限制作为一种行政手段，仍然是快速遏制房地产投机现象最有效、最快捷的方式。当然，仅仅限制购买是不够的。我们还需要有区别的信贷政策、，即经济、行政和法律手段，将其有机和全面地结合起来，形成“拳结合”。

人们认为，一线城市和热点城市房价上涨的主要原因是土地供应不足。

许多住房管理人员肯定这种做法，但指出供应方法需要更多创新。，特大城市要加快一些城市功能的放松，促进周边中小城市的发展。加快这些小城市的建设，加快城市群之间的交通建设，缓解一些需求，缓解一线城市的土地供应压力，促进房价的稳定。

注意我们彼此携手并进的事实。

进入库存以避免“单腿跳跃”

在2016年，一些城市有大量的房地产繁荣，当然也应该看到，不是全国所有的城市都有房地产投机问题。部分三线、四线城市房地产市场不热，清空库存压力依然很大。可以说，城市在住房市场上的差异化特征比以往更为明显，而存量清查面临着更多的问题和困难。

。2014年底和2015年初，库存管理取得了很大成就。在房价不平衡和不合理上涨之后，，在一线热市发挥了抑制作用。目前，它已经达到了政策调控的目的。”宋光菊说。

业内人士提醒，目前存在一种值得关注的现象，即总体库存下降，尤其是住宅库存比重迅速下降，但商业房地产的库存压力仍然很大。对于库存，应注意齐头并进，避免出现“一条腿跳”。例如，在政策上鼓励将商品房存量转为商品房；规定对于供应的和未开发的房地产开发用地，允许开发企业改变用途，调整商住楼的比例，允许开发企业调整正在建设的商品房项目的套间结构；同时，对于购买商品房或酒店公寓自给住房的居民，也可以享受同样的住房政策。

促进产品转换和升级

创建一个完整的“服务链”循环

，要加快研究，建立符合国情、适应市场规律的基本制度和长期机制。

宋光举的理解是，房地产市场已经健康发展了很长一段时间。房地产企业作为市场的主体，应该有所作为，做错事，有利于供给方结构改革的顺利进行。

作为供应方的重要组成部分，未来如何转型？如何满足社会的需要？

在这方面，宋光举分析指出，目前我国住房市场作为一个整体已经跨过了极短的时期，进入了一个相对饱和的时期。有一个明显的特点：一方面，一线城市和二线城市部分居民的住房严重不足；另一方面，部分中高收入阶层居民在解决住房问题后，需求日益增长。

在这种背景下，业内人士普遍认为，未来，特别是2017年，将是房地产市场的产品年。

“事实上，在一线城市，我们都知道土地收购的价格并不低，因此客观上促使开发商生产更好的产品，以满足市场的多层次需求。”宋光菊说。

她分析说，在客户需求方面，改进需求占30%以上。因此，如何提高产品性能，如何完善产业化过程，满足这种市场需求，需要更加努力，包括一次性装修到位，提高产品的环境保护，节能等。

宋光菊说，从整体上看，这就要求房地产企业进行全系统的创新。“现在，大开发商正在提供服务升级。例如，我们的保利房地产正全面整合整个生命周期服务链，针对从学前教育到养老的需求，以提高供应水平，最终推动整个行业的转型和升级。”