杭州土地出让试水现房销售 拟缓解库存

据杭州市国土资源局余杭区分局近日公布，郁政将于下月中旬转让[2014]39号地块，但转让条件严格规定：“项目工地总建筑面积的10%可以预售，其余可在竣工后在现有房屋中出售。”这也意味着90%的项目将以现金出售。与此同时，该地块的起价为6.312亿元，保证金为3.156亿元，达到起价的50%。

“每日经济新闻”记者指出，虽然转让条件十分严格，但与过去相比，该地块的楼面价格大幅下降，而今年1月也售出的杭州未来科技城的楼面价格为6899.34元/平方米，该地块的楼面价格为4773元/平方米，下降了30.81%。

浙江工业大学经济贸易管理学院院长于晓芬认为，土地转让的严格条件是为了引进高质量的开发商，控制质量纠纷的风险。。

　　以低价转让优质土地

资料显示，[2014]39号地块是杭州市未来科技城83号转让用地，转让面积60114平方米，成交量2.0平方米，起价6.312亿元，楼价每平方米4773元。据报道，该网站最近上市，结束了余杭地区半年的开放窗口期。如果没有意外，情节将于10月15日正式移交.

记者了解到，这片土地的未来科技城位于西溪湿地和武昌湿地辐射核心区，紧邻杭州交通主干道西路，距地铁5号线变更路站仅400米。毗邻阿里巴巴淘宝城、浙江科技大学科技学院等项目，地域位置和生态环境具有相当的优势，是目前的热点板块。

最近，科技城未来唯一出售的住宅用地是[2013]87，今年1月17日售出，成交价为7.34亿元，楼盘价格为每平方米6899.34元。

相比之下，郁政储备[2014]39块相当于4773元/平方米的价格可以说是相当低的价格。余晓芬认为，随着杭州房价的下跌，必然会影响到地价的调整。同时，土地保证金上升、现有房屋销售等条件下，增加了开发商的资本占有成本，如果土地出让价格仍然较高，开发商的利润水平就会大大降低。

“现房销售”有助于减缓库存积压。

根据公告，[2014]39的土地起价为6.312亿元，保证金为3.156亿元，达到起价的50%。根据合同，取得土地的所有者，如果他想归还土地，押金将被没收。场地的转让价格分两期支付。第一阶段是一个月内转让价格的95%(包括存款)，第二阶段是12个月内转让价格的100%。

然而，由于该地块尚未达到净出让土地的标准，实际交付土地的时间将等到2015年10月30日。此外，根据合同，“项目总楼面面积的10%可以提前出售，其余的可以在完工后出售”。

针对上述规定，杭州市地政局余杭分局有关负责人在接受“每日经济新闻”采访时表示，“项目转让的条件应由该局提交地方政府地价评估会议讨论批准，然后在杭州市未来科技城市管理委员会要求项目转让条件后作出公告。目前，目前的住房销售要求仅针对该项目，50%的保证金比例是根据不同的项目确定的，主要取决于当地政府在投资过程中的情况。”

俞晓芬认为，制定严格的法规，标志着政府风险防范意识的提高，“设置高利润率，防止开发商盲目扩张，甚至超出自己的资金能力，征用土地，让实力雄厚的开发商进入，从源头上控制开发风险”。同时，目前90%的房屋销售，针对当前的“房屋噪音”现象时有发生。避免房屋预售引起的纠纷，也对开发单位提出了更高的要求，建筑质量应经受住市场的考验。

有专业人士指出，假设交易按楼价计算，按开发成本为4500元/平方米，开发周期为两年，融资成本为15%，当启动时间节点时，该项目的成本将达到16亿元左右，单价成本将超过12000元/平方米。

根据透明的销售网络数据，该网站周围项目的平均成交价约为每平方米16094元。

余晓芬认为，出台“现有房屋销售条例”，在一定程度上减缓了库存积压的速度。“目前房屋销售的优势是，从土地收购到销售的销售周转时间增加，而未来的房屋销售只需一年或更短的时间就能进入市场，这对仍然存在高库存压力的杭州房地产市场来说是一件好事。”