未来房企要选择区域市场：三类城市最宜投资

房地产市场的上半年是2013年的透支调整。因此，即使全市各地都在努力拯救市场，效果也非常有限。那么，在进入稳定时期后，哪些城市更值得开发企业和购房者的关注？金融360编辑为您整理未来住房企业选择区域市场，应具有以下几个标准：

　　第一，是当地的人口结构，包括人口年龄分布、外来人口比例等，人口因素是决定城市市场潜力的最长期指标。

　　第二，是当地的供求结构，主要是库存去化周期和月度供求平衡关系。对于一些报告显示高库存的城市，要谨慎进入。

　　第三，是当地产业结构。如果楼市比重比较高，就要提防未来受宏观经济和政策因素的干扰。

　　这其中，人口是最重要的因素。中原地产首席市场分析师张大伟说，人口净流出的城市，肯定不要进入，人口净流入的地方，要看土地的价格。像一线城市，严格控制人口，限购肯定会继续执行，限购的原因是因为供不应求，不限购的原因是因为供大于求。“因此越是限购的城市，反而越是值得投资的城市。只要价格不离谱，都可以投资。”

　　有媒体曾选取了2013中国公共财政收入最高的50个城市，对城市的人口吸引力进行排名。其中人口净流入超过100万的城市共有22个，包括了北上广深以及天津、苏州、厦门等沿海中心城市。基本上，目前中国房价最高的城市都出现在这22个城市里面。
 
三种类型的城市吸引投资

　　人口净流入并不是影响投资价值的唯一要素，一个城市房价是否坚挺也跟该城市的行政地位、在区域板块中的位置、产业结构、教育医疗等公共资源水平密切相关。

　　在沿海地区，人们渴望融入的城市主要是三大直辖市、省会城市和深圳、厦门、大连等计划单列市以及像苏州这样的经济明星城市。在中西部，由于每个省基本只有一个中心，也就是省会城市，吸收了全省最好的教育、医疗等公共资源和最多的就业机会，因此这些城市也是未来吸引人口落户的重点。

　　不过并不是所有的中西部省会城市都会保持较快的增长，比如呼和浩特所在的内蒙古全区人口总量不大，这几年吸引的人口净流入也不多。再比如东北地区，由于工业化进程较早，城市化比例已经比较高，吸引的人口流入也比较少。而且由于这些城市的非商品化的住房比较多，这也影响了房地产市场的需求。因此虽然沈阳、长春也是副省级的省会城市，但房价坚挺度远不如南方城市。

　　除了这些因素外，一个城市一定时期内的库存对房价走势也有比较大的影响。总体来看，未来一两年，比较值得开发商进入的城市将主要包括三部分：

　　首先，是北上广深四个一线城市，这些城市未来仍是各大房企争夺的焦点。

　　其次，是沿海部分中心城市，如厦门、福州、南京、苏州、大连、天津、石家庄等，这些城市目前的市场空间也不错。

　　最后，是中西部人口大省的省会城市，如郑州、武汉、成都、西安、合肥等城市，在城镇化的大潮下，未来的发展空间仍比较大。