成都住房租赁新政:租房子女可入学

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楼主 2019-11-07 13:15:12
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1月3日,四川省成都市发布了成都市人民政府办公厅关于加快我市住房租赁市场发展和规范化管理的意见和文件的解释,要求公积金管理部门按照住房公积金租赁住房的有关规定,实行住房公积金租金支付政策,如果工人出租公共租赁住房,则应全额提取实际租金支出;出租商品房的人应根据市场租金水平和租房面积确定租房金额。并提出,登记承租人子女应按照成都市义务教育招生政策接受教育。成都市还鼓励农村集体经济组织建立住房租赁企业或委托专业住房租赁企业。

同时,文件对集体租金作了明确的界定,每个房间的居住人数不得超过2人,居住者的人均租金和使用面积不得少于4平方米(负有法定维修、赡养和维修义务的除外)。租赁现有房屋的,经利害关系方同意,在改建过程中不得改变现有的保安设施,装修后每间卧室的使用面积不得少于五平方米。

该文件全文如下:

各区(市)县级政府、市政府各部门和有关单位:

为了贯彻“坚持住房是用于住房,而不是投机定位,加快建立多代理供应、多渠道保障、租赁和购房的住房制度,使所有人都能住在自己的房子里”,按照国务院加快培育和发展住房租赁市场办公室(国家办公厅(第39号)的精神,为贯彻党的第十九届全国代表大会报告中提出的精神,根据住房城乡建设部等九个部委关于加快人口净流入的大中型城市(住房建设(2017)第153号)住房租赁市场发展的规定,结合成都市租房市场发展五年计划(2017-2021)和住房租赁试点工作的要求,按照“发展规范、四级制度、电网管理、服务沉降”的原则,提出以下实施建议。

一.确定发展目标和管理标准化

创新我市住房租赁管理与服务体系,以网格管理为起点,多部门联动、规范化管理,以市政府为主导,以区县(市)政府为保障,实行街道办事处(乡政府),社区居民委员会(村民委员会)自治管理,构建四级规范化管理体系。在市、区(市)、县三级,住房租赁相关服务将设在街道办事处(乡镇政府)政府服务中心,提供莱龙人员登记、房屋租赁登记和备案等公共服务。建立房屋租赁信用管理制度,形成共同的履约激励机制和违约共同惩罚机制。通过住房租赁试点工作,基本形成了管理水平明确、部门职责明确、便捷服务高效、稳定、健康发展的住房租赁市场。

第二,建立规范的管理机制。

(I)部门的职责分工

(一)各有关行政部门应当根据各自的职责,承担自己的责任,协调合作,加强联系,组建一支联合部队,确保各项管理措施得到落实。

公安机关负责出租房屋的治安管理和消防监督检查,监督和指导社区居民委员会(村民委员会)、物业服务企业等管理单位调查安全、消防等各种隐患。

发展和改革部门负责领导城市社会信用体系的建设。

房屋管理部门负责成都住房租赁交易服务平台的建设、房屋租赁行业标准管理文件的制定、市场相关信息的发布、成都房地产行业信用信息平台的建设以及房屋租赁相关企业和租赁各方的违约行为记录。

税务部门负责依法加强房屋租赁的税收征管工作。

城市管理综合行政执法部门负责查处违法建筑、防止、控制和处理房屋使用违法变造行为。

工商部负责对无证经营房屋租赁业务的中介机构和房屋租赁企业进行查处,在工商行政主管部门的职权范围内查处出租房屋的违法经营行为,建设成都市的公共信用信息系统,对房屋租赁企业和租赁双方的行为进行公告。

大数据和电子政务部门负责指导成都房屋租赁交易服务平台的建设,为住房租赁数据的规范化管理和信息共享提供支持。

司法行政部门负责指导住房租赁纠纷法律援助服务调解机制的建立,并向房屋租赁纠纷当事人提供法律咨询。

土地、建设、教育、农业、卫生规划、人民团体、民政部门、住房公积金、食品药品监督等行政主管部门按照职责实行房屋租赁规范化管理。

(2)建立四层管理系统

二。成立成都住房租赁市场发展标准化管理协调推广小组。由公安、发展和改革、住房管理、税收、城市管理、综合行政执法、工商、大数据和电子政务、司法、土地、建筑、农业、教育、卫生规划、人民合作社、民政、住房公积金、食品药品监督等行政管理部门组成,协调和促进城市住房租赁市场的发展和规范化管理,构建统一的成都住房租赁交易服务平台,实现信息共享,提高城市智能治理服务水平。各成员单位应当指导区(市)县根据各自的工作职责开展有关工作,加强监督检查。

(3)县政府(包括成都市天府新区、成都市高新区管理委员会等)建立了住房租赁市场开发与标准化管理的联席会议制度。各地政府作为辖区内住房租赁市场发展和规范化管理的主体,协调和协调辖区内住房租赁市场的培育和发展以及住房租赁的规范化管理,利用成都住房租赁交易服务平台加强辖区内出租住房的动态管理,建立解决困难复杂问题的协调机制和应急机制。确保及时妥善处理各类问题。

4.街道办事处(乡镇政府)承担住房租赁市场开发和规范化管理的具体工作。街道办事处(乡镇政府)作为住房租赁市场发展和规范化管理的主体,应主动承担公安、住房管理、人民社会、卫生规划、民政、司法等行政管理部门的委托,开放办公窗口,使用成都市房屋租赁交易服务平台,为群众提供房屋租赁登记备案等一站式服务。负责房屋租赁信息的收集、房屋租赁登记备案、老院落和物业管理监督、指导和房地产纠纷调解等工作;做好电网管理工作,利用地区电网工作人员、物业管理人员,协助公安等部门做好登记工作,配合发生的出租房屋在公安、消防等违法案件中进行紧急处置,发现出租房屋从事违法生产和管理活动,应及时向区(市)县政府及有关部门报告。

5.社区居民委员会(村民委员会)实行住房租赁自治管理。社区居民委员会(村民委员会)协助规范房屋租赁管理,引导电网工作人员和物业管理人员进行检查、查找、劝阻、举报等工作,查证出租房屋违法行为,并及时反馈街道办事处(乡镇政府)。

三.加快发展的措施

(1)莱荣人员的住房租赁和信息收集

6.完善信息收集机制。街道办事处(乡镇政府)和住房管理部门应积极引导社区和老院落成立业主委员会,选聘物业服务企业或老庭院门卫,完善小区和老庭院的保障制度,对进出小区的人员进行识别和登记。小区实行物业管理,物业服务企业应当实时提交租房和莱荣人员的动态信息,无物业管理的老院落应当定期通过网格人员提交出租房屋和莱荣人员的动态信息。[负责单位:街道办事处(乡镇政府)、住房管理部门,排名第一为领导单位,下同]7.明确中介报告责任。房地产中介机构代理租赁的,房地产中介应当在中介机构签订或者终止租赁合同后24小时内,向中介机构所在地的公安派出所或者社区居民委员会(村民委员会)申报承租人的信息,社区居民委员会(村民委员会)经网格成员核实后,报送资料。[负责单位:房屋管理部门、公安机关、街道办事处(乡镇政府)](二)加强各部门之间的信息共享

8名。加强部门信息共享。街道办公室(乡政府)通过成都住房租赁交易服务平台对房屋租赁信息进行核实,及时将融荣人员信息发送给公安机关,定期向各区(市)住房管理部门提交住房租赁信息。住房管理部门定期将房屋租赁登记备案信息通过“政务云”、公安、税务、教育、卫生计划、住房公积金等大数据提供的部门,以及电子政务部门通过“政府云端”,提取相关信息,方便荣格人员处理各类房屋租赁相关事宜。【责任单位:街道办公室(乡政府)、住房管理部门、公安机关、税务机关、教育部、卫生规划部、成都公积金中心】(3)住房不允许出租的明确范围。

9.明确不允许出租的范围。出租房屋及其附属设施应当符合消防、公安、防灾、卫生的标准和要求,具备给排水、供电等基本条件。

有下列情形之一的,不得出租房屋:

(一)非法建筑;

(2)被认定为危险住房;

(三)违反规定改变住房使用性质的;

(四)法律、法规、规章禁止出租的其他情形。

租赁房屋时,应通过成都房屋租赁交易服务平台进行核实,并通过对全市统一住房来源信息代码的编制进行验证,承租方不得通过成都房屋租赁交易服务平台发布未批租住房来源信息。(责任单位:住房管理部门)(4)规范房屋租赁合同的签订。

10.使签订住房租赁合同标准化。住房租赁合同包括以下主要内容:

(一)租赁双方的有效身份证件的名称、住所、类型和数量;(二)房屋的地点、面积、结构、附属设施和设备;(三)租赁用途、出租面积、住宅使用者人数和装修协议;(四)房屋租赁期限、交付日期和租赁续约协议;

(五)租金、定金标准、支付方式和期限;

(六)物业服务费的承担和水、电、气、通信等。(七)房屋使用要求和维修责任;

(八)归还房屋时的装修状况和添加物的处置情况;

(九)违约责任和争议解决方式;

(10)租赁各方商定的其他内容。

房地产行政主管部门制定并发布全市统一的房屋租赁合同说明书,鼓励租赁各方使用房屋租赁合同说明书签订合同。(责任单位:房屋管理部门)11.鼓励稳定的租赁关系。鼓励租赁双方签订长期房屋租赁合同,并建立稳定的租赁关系。租赁人签订房屋租赁合同超过三年的,应当登记并实际履行,并可以取得有关的政策支持。

出租人在租赁期内不得以暴力、威胁或者其他强制手段驱逐承租人,未经承租人同意,不得进入出租房屋。

出租人在租赁期内出售出租房屋的,承租人在同一条件下享有优先购买权。

在租赁期内,因出售、继承、赠与等原因导致租赁房屋所有权的变化,不影响租赁合同的有效性。

租赁期届满,出租人停止出租房屋的,应当提前一个月以上通知承租人;继续租赁的,原承租人在同一条件下享有优先租赁权。原承租人重大违约的除外。(负责单位:住房管理部门、公安机关)(五)加强房屋租赁登记备案管理。

十二。促进租赁备案。租赁双方应当自签订或者变更房屋租赁合同之日起三十日内,向房屋租赁登记部门办理登记备案手续。电网人员、物业管理人员在检查发现房屋已经出租但未登记备案时,应当及时通知租赁方办理房屋租赁登记备案。通过中介机构订立租赁合同,租赁方委托中介机构代表中介机构办理房屋租赁登记备案的,中介机构应当代表中介机构办理房屋租赁登记备案。[负责单位:住房管理部门、街道办事处(乡镇政府)]13.下沉房屋租赁便利服务。成都高新区、晋江区、庆阳区、金牛区、武侯区、成化区按照“四层制、服务沉降”的原则,在街道办事处(乡镇政府)或社区服务中心办理房屋租赁登记备案。根据条件,其他区(市)县级政府可以逐步将房屋租赁登记备案到街道办事处(乡镇政府)或社区服务中心。[负责单位:住房管理部门、街道办事处(乡镇政府)]法律咨询和其他服务被引入社区。建立租赁关系的法律援助渠道,司法行政部门组织律师事务所、律师等法律服务机构提供房屋租赁法律援助服务,并接受行业主管部门的审查。[负责单位:司法行政主管部门、街道办事处(乡镇政府)](6)规范房租、押金的征收和支付。

14.规范租金征收和支付行为。房屋管理部门应定期公布房屋租金水平信息,为房屋租赁交易租金提供参考。租赁方可以参考市场租金水平信息,综合考虑其他因素来确定实际租金价格。租赁期内,出租人不得单方面提高租金标准,随意改变租金调整频率和加租幅度。(责任单位:住房管理部门)15.规范存款的收取和支付。出租人收取定金的,应当在房屋租赁合同中约定定金的金额、管理和返还时间。除房屋租赁合同约定外,出租人不得扣留押金。(责任单位:房屋管理部门)(7)逐步扩大承租人获得基本公共服务的权利

16.执行住房租赁支助政策。制定优惠政策,支持住房租赁消费,引导城市居民通过出租住房解决住房问题。公安机关依照《成都市居留许可证管理和实施办法》颁发居留证,并在居住地享受公积金、义务教育、医疗、保健等基本公共服务。(负责单位:公安部门、住房管理部门、教育部门、成都市公积金中心、卫生规划部)本市登记租户的子女,应当按照成都市的招生、入学政策接受教育;未登记为本市居民的,在本市没有住房权住房,租赁房屋作为唯一居住地点,房屋租赁合同登记备案的,其子女应当按照有关规定在住所许可处接受义务教育。(负责单位:教育部门)公积金管理部门根据住房公积金出租住房公积金的有关规定,落实住房公积金缴纳租金的租金政策。如果员工和工人租住公共租赁房屋,应按实际租金支出计算全部租金支出;如果租赁商品房,则根据市场租金水平和我市出租房屋面积确定租赁房屋的数量。(单位:成都市公积金中心)根据实际情况,及时对符合条件的承租人享受与当地居民相同的基本公共服务的政策和措施,并制定承租人权利清单,特别是在义务教育、基本医疗、基本养老保险、基本公共就业服务、基本公共卫生服务和计划生育服务、公共文化和体育服务、卫生促进、社区事务《科学和技术宣言》、法律援助和其他法律服务、社会保障、住房保障和公积金撤离等基本公共服务。(负责单位:房屋管理部、教育部门、公安机构、人民社会部、卫生规划部、文广新部、体育部、民政部、科技厅、司法行政部门、成都公积金中心等。(八)鼓励村镇集体经济组织开展大规模住房租赁业务,鼓励发展大规模住房租赁业务。鼓励农村集体经济组织建立住房出租企业或者委托专业住房出租企业完善住房匹配、统一出租、标准化管理,委托物业服务企业提供服务,享受住房租赁企业的相关政策和优惠。【责任单位:街道办事处(乡政府)、住房管理部门、土地部门、建设部门、农业部门、公安机关、卫生规划部门】18、通过综合整治引导"城中村"进行大规模租赁。指导街道办事处(乡政府)通过全面整改提高"城里的村庄"的质量,改造满足安全、质量、消防、卫生等条件的"城里的村庄",进入租赁住房和外部长期租赁管理。建设和其他部门应按照市政府办公厅关于进一步加快5个城市地区村庄改造实施的规定(2015年第3号),对"城里的村庄"的改造和升级进行技术指导,完成装修后的质量检查、消防验收和备案手续。【责任单位:建设部门、公安机关、卫生与规划部门、住房管理部门、土地部门、街道办事处(乡政)四。规范管理的具体措施

(一)实行房屋租赁企业的备案管理。

19.住房租赁企业的记录管理。在我市从事房屋租赁业务的企业,或者注册经营范围包括“房屋租赁经营”、“房屋租赁”、“长租公寓”等(包括在本市注册住房租赁企业设立的分支机构)的企业,应当自取得营业执照之日起三十日内,向房屋管理部门申请房屋租赁企业备案,取得成都市房屋租赁企业备案证书,住房管理部门向其发放成都市房屋租赁交易服务平台的用户名和密码,备案企业以该用户名、密码在平台上进行交易。(负责单位:房屋管理处、工商署)(2)明确房屋租金及租金标准

20.房屋最小的出租单位。出租房屋的,应当作为最低租金单位,不得按床位、厨房、卫生间、阳台、库房出租供人员居住。根据国家和地方住宅设计的有关规定,翻新后允许租赁现有住房。房屋改建涉及利害关系人的,应当征得利害关系人的同意,以保护其合法权益。不得改变原有防火区,改变安全疏散和防火隔离设施,保证消防设施的完整和有效。装修后,每间卧室的使用面积不得少于5平方米。[负责单位:住房管理部门、建设部门、公安机关、街道办事处(乡镇政府)]人均最低租赁面积。房屋出租的,每个房间的居住人数不得超过2人,居民用户的人均租金和使用面积不得少于4平方米(承担法律支助、维护和维护义务的除外)。[负责单位:住房管理部门、公安机关、街道办事处(乡镇政府)]22。加强集中租赁管理。出租人有五间以上或者十人以上租房的,出租人应当建立管理制度,明确管理人员,履行安全管理职责,建立信息登记簿或者登记制度,并将有关登记信息报公安机关备案。[负责单位:公安机关、房屋管理部门、街道办事处(乡镇政府)](3)加强对违反住房租赁行为的监督

23.加强对非法集团租金等违法行为的查处。要用住房租赁标准区分合理集体租金和非法集体租金等租赁行为,建立“非法集体租金”账户,对住房租赁市场规范化管理进行专项检查和日常检查,加强对出租房屋的物业管理,加强对各部门“非法集团租金”等违法行为的查处。[负责单位:公安机关、住房管理部门、街道办事处(乡镇政府)]加大对“居家转业”、“换位”的查处力度。不得擅自变更房屋使用或者非法变更房屋使用的,由物业服务企业、业主委员会或者有关业主向城市管理综合行政执法部门报告,同时书面通知当地街道办事处(乡政府),由城市管理综合行政执法部门依法及时查处。对尚未依法纠正违法行为的单位和个人,城市管理综合行政执法部门应当书面通知公安、住房管理、土地、工商、民政部门,暂停房屋所有权转让登记、房屋租赁登记、住房抵押登记、工商企业(包括个体工商户)登记和社会团体登记。[负责单位:城市管理综合行政执法部门、公安机关、房屋管理局、土地司、工商局、民政厅、街道办事处(乡镇政府)](4)规范住房租赁违法行为的处理程序。

25.找到,发现。充分利用电网工作人员将部分物业管理人员纳入电网工作人员管理中,街道办事处(乡镇政府)应设置住房租赁监督报告电话,及时受理电网人员、物业管理人员举报违法住房租赁和群体性举报、投诉等制度,街道办事处(乡镇政府)应建立信息记录、分发、跟踪、反馈等系统。[负责单位:街道办事处(乡镇政府)]26。核实一下。街道办事处(乡镇政府)接到有关投诉后,应当组织有关行政主管部门对有关投诉进行调查核实,并报告情况。[负责单位:街道办事处(乡镇政府)]27。整改。街道办事处(乡政府)针对不同的违法行为,应当协调有关行政主管部门在规定的期限内向租赁方发出改正通知,要求有关负责人限期改正,不限期改正的,应当明确告知其所面临的行政处罚或者权利限制。[负责单位:有权执法的有关行政主管部门、街道办事处(乡镇政府)]28。惩罚。有关负责人逾期不整改的,有关行政主管部门应当按照各自的职责,启动行政执法程序,作出行政处罚决定。拒不执行行政处罚决定的,应当向法院申请执行。(负责单位:具有执法权力的有关行政主管部门)5.加强各方主体的职责

二十九。出租人负有责任和义务。出租人应当保证租赁房屋符合规定的安全条件,监督承租人使用租赁房屋,禁止建设隐患、安全隐患和火灾隐患的房屋出租,出租房屋不得违反出租住房标准的有关规定。禁止向没有身份证的人出租,使用出租的房屋从事非法生产和经营活动。发现承租人使用出租房屋进行违法犯罪活动的,出租人应当及时向公安机关报告。出租人应加强安全风险防范意识,主动履行房屋租赁登记的责任和义务,对住房使用者进行登记。

三十。承租人负有责任和义务。出租房屋需要转租或者翻新的,出租人应当取得出租人的同意,并按照有关规定办理有关手续。承租人对出租房屋的安全负责,主动做好李荣人员的登记和房屋租赁登记,服从行政主管部门和街道办事处(乡镇政府)的管理。出租房屋不得用于经营、违法、犯罪活动,损害社会公共利益,不得妨碍他人的正常工作和生活。

三十一。中介组织的责任和义务。房地产中介机构要依法开展房屋租赁业务,积极配合规范房屋租赁管理。不为不符合规定的出租房屋和有关出租方提供中介服务,不得参与或者教唆他人参与不符合规定的房屋租赁行为。

三十二。房屋租赁企业的责任和义务。国有、私营房屋租赁企业以及房地产开发企业、物业服务企业和其他从事房屋租赁业务的机构,应当审核承租人证书,如实记录有关信息;通过成都房屋租赁交易服务平台发布住房来源信息,显示新建出租住房建设资格、建设进度等相关信息,房屋存量应当经平台核实,不得发布虚假的住房来源信息,并按照规定办理房屋租赁登记备案。

三十三。物业服务企业的责任和义务。物业服务企业应当按照物业区域管理和物业服务合同的规定,加强对产区的管理和检查,认真实施探视人员登记制度,对进出区内的中介服务人员进行实名证审查登记,及时报告房屋租赁、违法租赁行为、安全防火等特殊情况。认真履行告知、劝阻、停止、举报等禁止租房行为的义务。

第六,加强信用信息系统建设。

三十四。住房租赁信用信息管理系统的建设。在成都市住房租赁交易服务平台上,建立了中介机构、房屋租赁企业和从业人员等各类住房租赁市场主体的信用管理体系。住房管理、公安、工商、税务、教育、住房公积金等行政管理部门应当共享与房屋租赁有关的信用信息,住房管理部门应当在成都市房地产业信用信息平台上记录房屋租赁相关企业和租赁方的基本情况、良好行为和不良行为。将诚实守信、规范管理的主体列入“红名单”,实行年度表彰和信用奖励,优先享受优质服务和绿色渠道。对违反规定的中介机构、房屋租赁企业和从业人员,将其列入“黑名单”,将失信信息推入成都市的公信信息系统,开展社会宣传,形成共同激励和联合惩戒机制。

七.保障措施

(一)提高思想意识。要统一思想,充分认识加快发展和规范住房租赁市场管理的重要性,培育和发展住房租赁市场,加强住房租赁规范化管理,规范住房租赁行为,维护群众合法权益,维护社会稳定。

(2)加强组织安全。市住房租赁市场开发与规范化管理协调促进小组定期召开工作协调会议,组织和促进全市住房租赁市场的发展和规范化管理。区(市)县要为街道办事处(乡镇政府)发展和规范住房租赁市场管理提供人民、财政和物质保障,加强对相应管理部门和街道办事处(乡镇政府)的工作指导、监督和评估,切实建立物业服务企业和中介组织提交荣格人员信息和住房租赁信息的激励机制。

(3)加强宣传和指导。市级有关部门、各地区(市)县级政府、街道办事处(乡镇政府)要采取信息信函、宣传手册、新闻媒体、网络平台等多种形式,加强对住房租赁政策舆论的宣传,引导群众参与住房租赁市场的发展和规范,共同营造安全和谐的社区环境。

(4)稳扎稳打。各地(市)政府要根据区域工作的实际,制定实施计划,稳步推进住房租赁市场管理的发展和规范化,及时与市级有关管理部门沟通,发现问题,定期报告工作进展情况。市一级有关部门应当定期通报各地区(市)和县的工作动向。

八、本意见自发布之日起一个月内施行,有效期五年。

解释全文如下:

一.背景设置

中国共产党第十九次全国代表大会报告指出,“坚持住房是用于住房,而不是投机定位,加快建立多主体供应、多渠道保障、购房、同时住房制度,使所有人都能生存”,培育和发展住房租赁市场,建立购房的市场形式,成为房地产市场发展的新方向。作为我国住房租赁试点城市之一,住房租赁市场规模日益扩大。传统的市、区(市)、县三级住房管理部门的监管模式已不能满足住房租赁管理不断扩大的需求,特别是“成都工业新政50”出台后,我们将保证新市民的住房租赁需求,并提供高效方便的住房租赁相关服务。迫切需要建立一个规范的住房租赁市场。为落实我市住房租赁试点工作的相关要求,借鉴上海、北京、广州、深圳、南京、武汉、杭州等先进城市的经验,结合成都市租房市场发展五年计划(2017~2021)的要求,结合我市实际,制定了加快发展和规范我市住房租赁市场管理的意见(以下简称“意见”)。

二.基础的制定和起草过程

根据国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的规定(2016)39:“城市人民政府承担本行政区域住房租赁市场管理的全面责任,建立多部门联合监督制度,明确职责分工,充分发挥街道、乡镇等基层组织的作用,实行住房租赁的网格管理。”根据住房和城乡建设部等九个部委关于加快有人口净流入的大中型城市住房租赁市场发展的文件(住房建设(2017)第153号):“各地要创新住房租赁管理和服务体系,建立各部门相互合作的工作机制。”

从2017年4月4日起,成都市住房租赁试点工作公开实施,即制定和实施相关工作要求,向19个市有关部门和22个区(市)、县政府和部分街道办事处进行广泛的咨询。组织召开特别会议,听取专家学者、人大代表和政协委员的意见。

三.主要内容

(一)规范管理的四层次体系

房屋租赁管理涉及到大量的房屋和人员,情况复杂,交易隐蔽,是一个复杂的社会治理项目,相关政府部门需要明确责任,分工协作,信息共享。本文在全面界定各部门管理职责的基础上,结合我市实际,借鉴其他城市的先进做法,提出了完善我市住房租赁规范化管理的四层次体系。四级管理体制是指建立住房租赁市场发展协调促进小组和市一级规范化管理,指导市政部门参与管理的发展和标准化,建设统一的成都住房租赁交易服务平台,整合与住房租赁相关的管理和服务职能,实现信息共享;各区(市)县级政府建立住房租赁市场开发标准化联席会议制度,协调管辖范围内的住房租赁规范化管理,培育和发展住房租赁市场,紧急应对重大困难事件。街道办事处(乡、镇人民政府)承担房屋租赁标准管理的具体工作,承担各部门的委托,开放办公窗口,使用成都房屋租赁交易服务平台,为群众提供房屋租赁登记和备案等一站式服务,负责租房信息的收集、老庭院的监督指导和物业管理,以及房地产矛盾和纠纷的调解。社区居民委员会(村民委员会)实行房屋租赁自治管理,指导电网职工和物业管理人员进行电网管理。

(2)信息收集和信息共享

通过沟通和了解,目前各部门需要房屋租赁产生的相关信息,如公安部门需要房屋租赁身份信息、公安、税务、教育、卫生规划、住房公积金等部门需要住房租赁记录信息在企业管理中,信息共享是所有部门最迫切的管理需求。然而,以往各部门的收集渠道不同,指标标准不同,收集到的信息很少有共同之处。因此,建议通过成都房屋租赁交易服务平台,物业服务企业网格人员实时提交小区实施物业管理的动态信息,并由社区电网工作人员定期提交出租房屋和莱荣人员的动态信息,不进行物业管理的老庭院应定期提交出租房屋和莱荣人员的动态信息。房地产中介机构应当将中介交易的房屋租赁信息提交公安派出所或者社区居委会(村民委员会),经电网工作人员审核后,通过成都房屋租赁交易服务平台提交信息,实现信息收集的封闭式管理和审核机制,避免出现漏报、报送和不同报告标准的问题。房屋管理部门通过“政务云”查询,定期将房屋租赁信息推送到大数据,电子政务部门通过“政务云”查询提供“政务云”、公安、税务、教育、卫生规划、住房公积金等部门,提取相关信息,方便莱龙市人员处理各类房屋租赁相关事宜。

(3)关于显然不允许出租的住房的范围

为发展住房租赁市场,规范市场交易秩序,在借鉴广州等城市先进经验的基础上,按照《商品房租赁管理办法》(令第6)根据我市实际情况,建议租赁房屋满足消防、治安、防灾、卫生等标准和要求,并具备必要的给排水、供电等基本条件。为加强住房租赁信息发布的管理,应通过成都住房租赁交易服务平台对租赁住房进行验证。通过对全市统一住房来源信息代码的核实编制,合同签订成功后,租赁方可以申请房屋租赁登记并在线备案,租赁方不得通过成都房屋租赁交易服务平台发布无法租赁的房屋来源信息。

(4)通过规范合同订立,建立稳定的租赁关系。

根据“合同法”的有关规定,租赁双方可以自行签署书面合同,但必须符合合同的有关规定。针对成都市房屋租赁交易中容易出现的问题或盲点,对“十点合同”的内容进行了梳理,供租赁方制定合同参考,并制定了统一的房屋租赁合同指导文本,供租赁方使用。为了鼓励租赁双方通过签订长期租赁合同来建立稳定的租赁关系,我们研究了北京市的相关规定,并提出如果租赁方签订的房屋租赁合同超过三年,则该合同是登记并实际履行的,并可获得相关的政策支持。同时,为了保护承租人的利益,出租人在租赁期内不得以暴力、威胁或其他强制手段驱逐承租人,未经承租人同意不得进入租赁房屋。根据买卖不能违反租赁的原则,出租人因出售、继承或者赠与而需要变更出租人的所有权的,不得强制收回房屋,保障承租人在优先购买权、优先租赁权等同等条件下的合法权益。

(五)房屋租契的登记及提交

根据“四层制、服务沉降”的原则,晋江区、庆阳区、金牛区、武侯区、成华区和成都高新区将房屋租赁登记备案项目安置在街道办事处政府服务中心,一些成熟的条件可以进入社区服务中心,进一步便利荣格人员办理房屋租赁登记备案相关事宜。其他地区(市)的县级政府可以根据情况逐步推进街道办事处或者社区服务中心的房屋租赁登记备案工作。同时,通过电网工作人员、物业服务人员、中介组织工作人员及时通知租赁方履行其备案义务,逐步增加我市房屋租赁登记记录的数量。此外,为了保护租赁方的合法权益,司法行政部门还将建立住房租赁法律援助渠道,组织律师事务所等法律服务机构向社会提供法律咨询服务,并为租赁方提供与住房租赁有关的法律服务。

(Vi)有关租金的规管及按金的收取及支付

为了提高市场交易的透明度,稳定市场租金增长的预期,房屋管理部门应定期发布住房租金水平信息,为住房租赁交易租金提供参考。租赁方可以参考市场租金水平信息,综合考虑其他因素来确定实际租金价格。租赁期内,出租人不得单方面提高租金标准,不得任意改变租金调整和加租的频率。该意见梳理了租赁双方在押金方面应注意的问题,同时明确了除房屋租赁合同规定外,出租人不得扣留押金。

(七)在借鉴广州、沈阳、北京等城市先进经验的基础上,结合今年实施的“四川省人民政府关于实施居留证暂行条例的通知”的精神,提出在借鉴广州、沈阳、北京等城市的先进经验的基础上,按照成都市的义务教育招生和招生政策,对本市登记租户的子女,按照成都市的义务教育招生和入学政策,在借鉴广州、沈阳、北京等城市先进经验的基础上,并结合四川省人民政府关于认真抓好“居留证暂行条例”的精神,未登记为本市居民的人在本市没有自有财产权住房的,租房地为唯一居住地,房屋租赁合同登记备案,其子女应当按照有关规定在居留证所在地接受义务教育;政府已实施由房屋公积金支付租金的政策。劳动者出租住房的,按照实际租金支出全额出租公共租赁住房的,出租商品房的,应当根据我市的市场租金水平和出租住房面积确定出租住房的金额。这些意见还要求各有关部门考虑实际情况。及时研究和发放符合条件的承租人享有与当地居民相同的基本公共服务,建立承租人权利清单,扩大承租人享有基本公共服务的权利。

(八)在鼓励乡镇集体经济组织开展大规模住房租赁业务方面,借鉴深圳的先进经验,为扩大租赁住房供应,促进乡镇集体经济组织收入增长,提出农村集体经济组织应设立租赁企业或委托专业住房租赁企业,改善符合安全、质量、消防、卫生等条件的农村集体建设用地住房的配套。统一租赁,规范管理,委托专业物业公司提供服务。对于城市建成区集体建设用地住房,建议街道办事处(乡、镇人民政府)在建设部门等部门的指导下,通过综合整治,提高“城中村”的质量,将符合安全、质量、消防、卫生等条件的“城中村”改造为出租房屋出租。

(九)发展房屋租赁企业的档案管理

根据住房和城乡建设部等九个部委关于加快有人口净流入的大中型城市(建筑(2017)153)住房租赁市场发展的要求,结合住房和城乡建设部颁布的“房地产经纪人管理办法”(住房和建设部第29号法令),对中介机构的备案和管理实施有关规定,以更好地规范租赁企业的交易行为,意见还建议向备案企业发布成都市房屋租赁交易服务平台的用户名和密码,并提供平台交易服务。

(X)关于住房租赁和租赁标准的定义

“商业住房租赁管理办法”(住房和建设部第6号法令)要求地方政府实行最低租赁单位和租赁住房人均最低租赁面积等标准,作为管理“集体租金”的管理依据。由于我市尚未发布相关标准,“集体租金”投诉接受,管理工作缺乏依据,给基层管理工作造成困难,因此参照住房城乡建设部“住房设计规范”,借鉴杭州等城市的经验,我市租房的每间房人数不得超过2人,居民人均租住面积不得少于4平方米(法律支持下,除维护义务外)。租赁现有房屋的,经利害关系方同意,在改建过程中不得改变现有的保安设施,装修后每间卧室的使用面积不得少于五平方米。明确了我市现有住房租赁的最低租金单位、居住人数和人均最低租赁面积,使基层管理单位能够迅速区分“合理分享”和“非法集体租金”,为下一步对住房租赁市场进行检查,严厉打击“非法集体租金”等违法租赁行为提供了依据。

(十一)加强对违反房屋租赁行为的监督。

目前,市民对出租房屋的投诉较多,例如“非法集团租金”、“房屋改革商人”、“房屋改革”等。这些违反房屋租金的行为涉及到群众的人身和财产安全,一旦发生事故,对社会的影响就会更大。为此,“意见”提出了加强对“非法集团租金”账户的日常检查和设立、各部门联合执法进行专项检查、加强出租房屋的物业管理、建立规范化管理的长效机制等措施,并主要从规范查处流程和加强全面监督的角度,提出了对“房改商”、“房屋变位”等违法租赁行为的长期管理措施。对于日常违章租房行为,从发现、查证、纠正、处罚等方面有利于我市住房租赁市场的长期规范化管理,有利于基层管理单位的运作,明确各参与部门的职责。

(十二)加强各方的主要责任

本文对出租人、承租人、中介组织、房屋租赁企业、物业服务企业等住房租赁市场参与者的主要责任和义务进行了梳理。出租人、承租人应当主动履行房屋租赁登记等责任和义务的,房屋租赁企业和中介机构应当通过成都房屋租赁交易服务平台对住房来源信息进行核实和发布,不得发布虚假的住房来源信息,并按照规定办理房屋租赁登记备案;物业服务企业应根据物业区域管理规定和物业服务合同协议,加强区域检查,积极申报房屋出租、违法出租、安全防火等特殊情况,切实履行告知、劝阻、停车、举报等义务。

(十三)信贷信息系统的建设

建议由市发改委领导全市社会信用体系建设,由市工商局负责成都市公信信息系统的建设,宣传房屋租赁相关企业和租赁方的失信行为。市房管局负责成都房地产业信用信息平台的建设,并负责记录房地产中介机构、房屋租赁企业、物业服务企业和租赁方的信用信息。该意见还对房屋租赁各方的信用信息共享、处理流程和公开等内容进行了梳理,形成了共同的履约激励机制和违反信托的联合惩戒机制。让严重违反信任的主体“违反信任,处处受到限制”。

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