“转按揭”降低二手房交易风险

二手房交易一直是房地产市场中的重要渠道，但二手房风险也很多。除存在住房供应货物外，中介机构收费高服务不到位等问题，买受人还应注意大量住房贷款尚未清偿，在买卖双方制定良好的贷款偿还合同。一些代理商鼓励买家支付部分预付款给买方，以偿还银行贷款，提取房款，然后通过快递转账，这是有风险的。
   
　　用楼款帮业主赎契，在操作上是存在的风险主要有两个：

　　一是，在将购房款存到业主还款帐户后、银行扣款前，业主私下取走购楼款，然后出走或违约取消交易，导致资金损失。

　　二是，在银行扣款后，业主私自取走房产证及其他产权证，后违约取消交易，则楼款已经被银行扣取，交易因业主违约而陷入僵局。

　　融360推荐用户在二手房交易中使用“异名转按揭”来规避其中的风险。采取转按揭，由担保公司从中担保，更能保证买卖双方的安全。从时间上来讲，转按揭所需时间大概在一个月至一个半月，快于提前还款。但转按揭需要一定的担保费,这是这种方法的缺点之一。

　　异名转按揭的办理流程如下：

　　第一步
　　原借款人向银行提出申请。

　　第二步
　　银行经审查同意的，由银行、售房人和购房人签订协议（三方协议），银行同意售房人转让住房，售房人承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，购房人承诺交易时将房款划入售房人在银行开立的账户上。

　　第三步
　　售房人和购房人签订住房转让合同。

　　第四步
　　购房人向银行提出新的贷款申请，贷款额可以为售房人剩余贷款余额，也可以按照下列公式计算： 贷款额=所购住房市场价格×二手房贷款成数。

　　第五步
　　银行经审批同意后，与购房人签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函。

　　第六步
　　银行与售房人到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，售房人与购房人办理房屋产权过户手续，银行与购房人办理新的抵押登记手续。