房地产税立法将走向何方? 开征房地产税必解三道难题

发表于 讨论求助 2022-05-31 03:09:15

房地产税法是第十二届全国人民代表大会常务委员会的立法计划,引起了人们的广泛关注。事实上,不同于“房地产税”的“物业税”在上海(房地产)和重庆(房地产)已经存在了四年多,但其影响非常有限。今后推进房地产领域税收改革的深化,房地产税收立法将走向何方?人民和政府的“钱袋”发生了什么变化?

  首先,所产生的影响不限于所涉人数有限。

2011年1月,上海和重庆率先对居民住房征收房地产税。

上海房产税试点项目主要针对本市居民家庭购买的属于第二套以上居民家庭的新住房。家庭人均居住面积超过60平方米,本市非居民家庭购买新房的,税率暂定为0.6%。重庆房产税主要征收的是个人拥有的独栋别墅(无论是存量别墅还是增量住宅),房价超过当地平均房价两倍以上的个人购买新的高端住房,而在重庆,没有户籍、没有企业、没有工作、有两个或更多的新房,税率为0.5%≤1.2%。

从试点实施以来,两地的房地产税收试点项目大多按户区划分,采取旧房老办法、新房新办法的政策。专家们表示,虽然房地产税试点项目的内容只是未来“房地产税”综合概念的一部分,但其实施中所反映的一些问题也对今后房地产行业的整体税制改革具有参考价值:

  1.对房价的影响不大。

根据中国指数研究所发布的一份报告,上海和重庆房产税试点的前三个月,上海和重庆的住宅成交量分别下降了46%和26%,比同类城市高出10至20个百分点,但平均交易价格没有明显下降。第二年,这两个城市的营业额显著增加。数据显示,在未来三年里,房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。

  2.对地方政府财政和税收贡献甚微

重庆市房产税试点金额每年约1亿元。以2011年为例,重庆市当年征收居民住房税1亿元,与当年的290.88亿元相比,同一水平的房产税所占比例仅为0.03%。与重庆相比,上海物业税征收的绝对值较高,但在财政收入中所占的比重也很小。根据2014年上海预算报告草案,上海预计将在2014年征收27.6亿元的物业税,仅占土地转让收入的1.7%。

  3.所涉人数有限

由于房地产税试点不涉及股票住房,上海试点有六项税收减免政策,使得房地产税收试点没有很大的影响。在重庆,主要针对豪宅和别墅的房产税征收标准,对房产的规模和价格一直有着极其严格的限制,这种几乎“量身定做”的物业税征收方式后来被一些业内人士戏称为房地产行业的“奢侈品税”。

 第二,未来税收的困难是什么?

全面征收房地产税是未来的大势所趋,但从以往的房地产税试点探索和现实来看,还存在许多困难。

  难点一:作为房地产税收征收基础的房地产登记制度何时完善?

,要求在2017年建成全国房地产登记信息平台。这被业界视为加快房地产登记制度乃至房地产税收立法的重要前提。

然而,业内人士认为,从实践层面看,房地产登记仍需加快。在多次采访中,记者了解到,推进房地产统一登记存在许多困难,包括地方部门协调合作困难,登记部门人员队伍建设困难,技术到位难度大,制度难度大等。

 难点二:如何确定房地产税收征收的范围和税率,防止税收的“边缘球”?

业内人士普遍认为,房地产市场在全国不同地区,政府税收、居民收入水平各不相同,房地产税征收的范围和税率如何确定是一个难点问题。同时,是否设置“豁免”也是立法上的难题之一。

经济学家贾康建议,中国的房地产税应该在较低的水平上得到豁免,这样可以抑制投机性投资消费,给公众一个“安慰药丸”。广东省房地产行业协会会长蔡绥生表示,房产税改革需要对拥有多套住房的高收入群体征收更多税收,免税,甚至对中低收入群体进行反馈。

同时,税收范围的难度也体现在税收“边缘球”的防范上。以前,在重庆,为了避免物业税,一些人绕过“单户”的概念,在独栋别墅之间建造了附属物;开发商将一套大的产权房,单价远远超过房产税的下限,分成“住房”和“车库”产权捆绑销售。

  难点三:如何评估和确定应税房地产的房价?

根据上海市房地产税收试点的以往税收方法,试点项目以应税住房的市场交易价格为税基,目前按应税住房市场交易价格的70%计算评估价格,然后按税率计算和支付。

然而,从现实出发,如何确定房地产估价价格还存在一些问题。长期以来,由于避税的考虑,一些二手房交易的实际交易价格与官方制度的登记价格相差很大,例如,每平方米5万元左右的实际价格可以“做”到3万多元。

有专家表示,房价评估是税收的重要依据,如何真正反映房地产市场的实际情况,将是政府面临的一项挑战。

  第三,区别是什么?

从2011年上海、重庆房产税试点到2013年十八届三决定将原“物业税”改为“加快房地产税收立法”,专家们表示,“字差”意味着房地产税制改革已经上升到房地产税制的建设。

在这种情况下,房地产税制改革对人民和政府的影响是什么?

据统计,房地产税包括土地增值税、企业所得税、契税、个人所得税、城市土地使用税和一系列税收。从“北京市商品房现售合同”中可以看出,只有买受人才需要让开发商交纳税费,其中包括契税、房产证印花税、房屋登记费、产权代理费、住户缴费表费等。

中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任、,许多相关税费集中在开发和流通环节,以间接税为主,容易导致卖方市场的税负转移。

中原房地产首席分析师张大维认为,如果新税种不同时改变供求结构,最终结果仍将是增税。

但贾康认为,“房地产税”不仅包括房地产税,还包括土地增值税、土地使用税等相关税种。未来的房产税改革方向不仅是对房屋留置环节征税,而是整个房地产产业链的税费,最终的大方向可能是结构性减税,普通百姓(603883,股票吧)的税负可以减轻。

另一方面,房地产税对政府财政的影响也将成为政策考虑的焦点。

据义州房地产研究所的一份报告显示,仅在七月份,全国十大城市的土地流转费就达到了600亿元。虽然目前大城市的土地金融生活似乎很好,但通泽咨询研究所的研究结果显示,到2020年,中国城镇居民家庭平均住房数量将达到1.1个单位,届时大量现有住房将难以依靠土地融资维持生计。

在这种情况下,专家们说,虽然房地产税的大方向是税收结构的调整可能出现或增加或减少,但随着征收范围的扩大,房地产税可能对地方政府产生多重影响。

首先,比重会增加。上海中原房地产研究咨询部高级经理陆文喜表示,房地产税的重要定位之一是土地金融的替代。从房地产税试点的角度看,很明显,仅靠征收新的交易税很难补贴财政收入,因此将股票纳入征收范围是必然的。

二是收入稳定。一段时间以来,地方政府过于依赖土地融资,如果房地产市场剧烈波动,地方经济也会受到影响。专家认为,房产税一旦开征,将成为地方政府稳定的收入来源。

中国社会科学院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,房地产税作为未来一项重要的地方税收,在调控房地产市场收入分配、抑制投机活动中发挥着重要作用。

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