明确楼市去库存三大路径

昨天，，“库存”列入我国明年确定的五项经济任务之一，农业转移人口等非户籍人口就业，鼓励各方购买商品房出租，鼓励房屋企业降价。以及取消过时的限制性措施。要解决房地产库存问题，不仅需要解决问题，如何促进存量压力的消解，还需要一系列配套政策来解决这一问题，从行业的角度来看，该中心的声明是明年刺激销售政策的明确信号。

　　巨大的库存压力很难解决

“今年，全国商品房成交量预计将接近或超过2013年的最高水平，但就全国待售面积而言，截至11月份已超过6.9亿平方米。”中国房地产协会前副会长朱忠义直言不讳地说，自2011年以来，中国商品房销售面积每年增加约1亿平方米，其中不包括大量正在建设中的项目和出售土地但尚未启动的项目。在过去的几年里，一些城市发展得太快了，在这个阶段很难走到库存道路上。

根据国家统计局11月发布的70个大中城市的价格数据，行业中也有很多人看得很伤心，房地产市场的数据仍然不乐观，高存量情况有所改善但非常有限，大多数国家开发商仍然不活跃，预计明年我国的出货压力将继续很高。“目前，一线城市最好被标杆房和企业所看到。特别是，降息后，二线城市房地产市场基金将面临改善。然而，在第三四线城市，由于股票的绝对值较高，即使今年信贷等措施已经受到刺激，在短时间内进行全面预热的可能性也不大。北京中原房地产首席经济学家张大伟说。

　　户籍改革和房价下跌是不能少的。

面对这种情况，会议明确了我国明年解决房地产库存问题的主要政策途径，特别是通过结清这次会议内容中的库存。具体包括以下步骤：加快城镇户籍率，深化住房制度改革，加快农民工市场，扩大有效需求，开放供求渠道，消化存量，稳定房地产市场，实施户籍制度改革方案；(A)允许非居民人口，如农业转移人口，稳定就业，形成家庭或长期就业住房的期望和需求；为了明确深化住房制度改革的方向，以满足公众新住房需求的主要出发点，为了建立以购房和租房为主要方向的住房制度，将租房扩展到非户籍人口。

此外，会议还提出，明年中国将发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买存货商品房，成为租赁市场中住房供应的提供者，鼓励以住房租赁为主的专业化企业的发展，鼓励房地产开发企业根据市场规律调整营销策略，适当降低商品房价款，促进房地产行业的兼并重组，提高产业集中度。消除过时的限制性措施。

值得注意的是，一旦"废除过时的限制性措施"的消息出来，工业中的许多人将这一声明与我国的住房使用权挂钩，认为这可能意味着我国将取消现行"70年的财产权"的相关规定，并刺激消费者对住房购买的需求。

然而，自那时以来，一些专家给出了一个非常不同的看法，即这是对中国购买限制的大面积取消的总结，并暗示今后进一步放宽贷款限制的趋势。

　　要查到库存还有很长的路要走

会议提出的除库存政策总体上是由我国不断推出和实施的，，而且释放了明年深化支持政策的信号。亚太城市研究会房地产研究会会长陈宝生表示，，应主要针对三线城市，特别是存量大的商业房地产领域。

以鼓励房地产开发企业按照市场规律调整营销策略，适当降低商品房价格为例，联佳房地产分析师李乔岭表示，目前在土地成本高的一线城市房地产市场，降价不符合市场规律。然而，在三四线城市，，开发商也会在过去两年里进行自己的降价推广。陈宝春表示，下一阶段政策的关键在于，政府是否将进一步帮助三线和四线城市库存庞大的房地产公司提高减价力度，并扩大刺激消费者购买住房的需求，包括通过减税。

著名经济学家马光远表示，如果他真的想在未来成为一名公民，农民工将不得不努力改善中小城市的户籍制度、工业发展和公共服务。只有农民工在城市中所享有的就业、子女教育、医疗和其他公共服务才能跟上他们的步伐，买房对他们来说是有意义的。

然而，，该行业表示，其影响难以预测。“不可否认的是，过去两年出台的一系列房地产市场刺激政策对于促进三、四线城市的库存清除并不十分理想，因此，明年是否要改变高库存状况，仍需拭目以待，看看政策的实施效果如何。”陈宝春说。平安证券(Ping An Securities)首席经济学家钟伟预测，中国房地产市场将需要6至7年才能走出库存。