北京自住房大量入市 拉低局部房价

随着自建住房上市项目的增加，近几个月来，刚性需求板块的折价和降价迎头赶上，并开始拉动刚性需求客户回到商品房市场。

只是需要的项目在市场上很活跃。

尽管面对自住商品房的压力，刚性需求项目的积极表现已成为近期市场的一个亮点。据雅豪组织统计，过去国庆节期间，市场整体表现平平，但在北京商品房交易前十项中，平均售价不到三万元，主要刚性需求项目达到七项(不包括住宅商品房项目)，其中包括岳东花园、岛尾园、第一铁祥县、花园市乐乐等，占绝对住宅交易的比重。平均售价不到3万元，主要刚性需求项目有7项(不包括住宅项目)，包括岳东花园、石茂维拉、第一铁祥县、花园兰越等。

事实上，自进入金九以来，很多刚性需求项目都已进入市场，包括浅山香义、陆金世界城、保利泉、云南溪、第一湘西县，这些项目都是在国庆前冲刺推货。在这方面，雅浩研究所副总经理高山分析了近期市场的新开盘项目，不仅降低了市场准入价格，加大了吸引刚性需求买家的优惠力度，而且利用“小批量多批次”来调动了购房者的购房积极性。

最近的交易数据也证明了开发商的营销策略是有效的。据统计，截至10月15日，首都房地产市场共售出商品房10533套，除恒大市的住房和目标销售外，共有5117套商品房具有无限售价，创近5个月来的新高。

价格互换销售

今年以来，住房的进入给刚性需求项目带来了巨大的冲击。根据亚洲豪的一项数据统计，除了几个月(七月)外，每月总价格为一百万至二百万元的刚性需求交易呈阶梯下降趋势。

行业分析指出，商品房价格在年初上涨，使市价相当于30%的自有住房折价脱颖而出，刚性需求群体要么选择申请自置住房，要么持有货币观望，普通刚性需求板购房者与自置住房购房者基本重叠，刚性需求板块导致购房者数量急剧减少，交易下降现象。

此外，据一家住宅公司介绍，经过半年多的游戏后，刚性需求项目的价格出现了明显的波动，特别是在房山、通州等刚性需求地区，该项目继续调整预期进入市场，自住宅与自住宅的价格差距继续缩小，从而动摇了一些刚性需求客户的心理底线。据记者调查和统计，在房山、长阳、良乡、桐州等地，部分刚性需求项目普遍从年初的每平方米25000元调整到16000元/平方米。

气温可能会持续到年底。

在采访中，一些业内人士认为，根据近几个月的数据，已经失去了价格优势的自住短板频繁暴露，只需加大项目折扣降价力度，部分客户就开始回流商品房和二手房市场，自9月以来，北京刚刚需要的产品销售稳步回升。

大多数业内人士认为，随着信贷放松管制政策的逐步实施，对刚性需求的需求有望在未来加速释放新修改的购房计划，或将在第四季度推动北京房地产市场的复苏。同时，一些分析人士指出，随着开发商抓住最后一次“金九银10”已经过半的过去，虽然开发商通过降价来恢复部分销售，但很难完全扭转购房者的预期，而房地产公司在高库存和全年销售业绩等因素的影响下，房地产项目仍将“动辄”一段时间。