多地租赁新政密集下发 中国房地产市场迎来租赁时代
杭州市作为我国最早培育和发展住房租赁市场试点城市之一，30日发布了“杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作计划”(以下简称“规划”)。建议在未来3年，新租住房屋占新商品房的30%。
住房租赁市场的发展已成为热点大中城市的共识，我国房地产市场正迎来租赁业时代。中原房地产报告显示，目前已有30多个省市出台了租房政策内容。
业内人士表示，房地产行业正在从重购轻租到租售并举转变，市场供应格局有望被重构，这不仅使住房真正回归居住属性，更可以减少非理性购房需求。
减租契计划已落实。
30日杭州发布住房租赁新政标志着除广东肇庆外，11个租赁试点城市已全部发布方案。
杭州指出，将增加公共租赁住房的供应，未来三年，杭州将增加新租赁住房总数，占新商品房总数的30%。未来五年，公共租赁住房总数不低于8万套。此外，将增加租赁住房土地的有效供应，租赁住房土地的供应将包括在年度土地供应计划中。截至2017年9月底，将启动针对人才特定租赁住房土地的试点项目。补充土地存量，利用住房，探索村组10%的土地建设租赁住房。
《方案》还提出，扶持国有企业发展规模化租赁。充分发挥国有企业带动引领示范作用，支持国有企业开展规模化住房租赁业务。市级层面发展2家国有企业开展规模化住房租赁业务，区级层面由各区政府(管委会)确定至少1家国有企业开展规模化住房租赁试点。
同时，扶持发展专业化住房租赁企业。鼓励民营住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、中介企业、物业服务企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房地产开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于市场租赁。
此外，还提供财政支助。鼓励金融机构按照合规、风险控制、依法可持续经营的原则，为房屋租赁企业提供金融支持。支持符合条件的房屋租赁公司发行债券、房地产证券化产品。财务管理部门应积极支持住房租赁企业开展房地产投资信托基金试点，吸引社会投资，通过多种渠道筹集资金。
中原房地产首席分析师张大维表示，如果以投资投机、购房限制、贷款限制为主要方式，降低一线热市住宅市场的热度是上半年，是房地产市场调控政策的主要特点，那么，扩大租赁市场规模，增加租赁供应量，是下半年的主要举措。
张大维说，从政策内容上看，主要是加减政策。其中，新增的是增加供应量，如北京、上海等地直接推出了70年的物业租赁用地。减法，另一方面，是减少对租房选择的阻力，如租房购买平等的政策。
增加供给，增加集体建设用地
在九部委发文在广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市，首批开展住房租赁试点后仅一个月，近日，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京、上海、南京、杭州等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点。
具体来看，试点方案提出，试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准。试点项目区域基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全，符合城镇住房规划设计有关规范。
同时，完善集体租赁住房建设与运行机制。村和镇集体经济组织可以自行开发经营，或者通过合资、持股等方式建设和经营集体租赁住房。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金波动不正常，保持市场的平稳运行。
此外，探讨如何保护承租人享有基本公共服务的权利。承租人依照国家有关规定，可以根据登记的房屋租赁合同依法申请居留证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市应进一步建立和完善非本地住户的社会保障机制。
必须注意的是，集体建设用地不得出售出租，承租人不得转租。
国土部相关负责人表示，对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，该政策一方面增加住宅用地来源和租赁住房供给;另一方面，则是扩展了集体经营性建设用地的居住和产业发展功能，对盘活低效集体建设用地、解决城市周边外来务工人员居住问题、改善城郊经济社会环境等方面，发挥了积极作用。此外，还拓宽了集体经济组织和农民增收渠道，农民获得长远稳定收益。
有业内人士表示，虽然中国以前曾提出“增加出租房屋的有效供应”，但它属于股票调整，但有可能增加租赁市场的供应，减少销售市场的供应，相反，它可能会成为推动房价上涨的一个因素。而利用集体建设用地建设出租房屋，是一个相当大的增量供给。
在集体土地上建设出租住房，主要是为了满足新公民的过渡性住房需求。在国家一级，这一试点政策主要是供应方，以满足3亿人的需求。南京市住房安全和房地产管理局局长郭宏定表示。
据住建部统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%，其中以新就业大学生和外来务工人员为主。在高房价时代，与新市民旺盛的住房租赁需求相比，我国大中城市租赁市场存在房源总量严重不足、租价高、供应结构不合理、租住环境一般等问题。
迎拐点 重构房地产调控机制
张大伟说，租金反映了房屋的住宅价值，与房屋销售价格的大幅波动相比。因此，在租金与销售比率的差距较大的情况下，中国大多数消费者选择长期购买住房，长期形成了重租租金。
海通证券数据显示，从目前看，中国主要城市的房价租金比大约为38.5倍，上海、北京、深圳、厦门、南京则均超过50倍，但按照国际标准，房价租金比在16.7倍-25倍之间为健康区间，也就是说超过25倍即存在泡沫可能。海通证券副总裁李迅雷曾表示，中国大部分地区的房价都已经步入泡沫区域。
中银国际报告指出，在房地产市场泡沫化程度依然较高的背景下，国家推动住房租赁市场发展，根本出发点在于激活住房租赁的市场需求，以平衡房地产市场供需矛盾，平抑房价，推动住房向居住属性回归。
在销售时代，有一个转折点。在政策的推动下，租房时代越来越近。根据连锁研究所的数据，到2020年，中国租赁市场的总租金收入将达到1.6万亿元。到2030年，这一数字将达到4.6万亿美元。
去年11月，优客工场、共享际创始人毛大庆也预测，未来十年之内，中国的整个租房总额会超过3万亿元，使用人口会达到2.3亿人;二十年以后，这个数字会达到4.6万亿元，参与租赁的人口会达到3亿人。
国土部相关负责人透露，希望通过此次改革试点，到2021年底，在相关地区成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。
