房租暴涨之谜：长租公寓和租房分期是祸源？

“过去，租金每年上涨5%，年初时低至40%，之后翻了一番。”多年来租了一套公寓的管家霍亮说。

最近，媒体报道，长租公寓比40%的市场价格高出20%，导致租金上涨。

消息出来了，人们都在抱怨。

三年前，这套租金很高的公寓很热。一年后，嫁接在其上的金融产品的“租赁阶段”风靡一时。

长租公寓和依附其上的金融服务，真的是房租上涨的罪魁祸首吗?

01环绕运动。

2017年年底，潘先生带着一袋现金来到了北京浦皇屿附近的一间牢房，发现房东签署了合同。

屋子里已经很热闹，挤着三四个其他公司的中介，每个人都带着皮包。

熊猫推测它应该装满现金。

然后，他似乎进入了一个大拍卖。

中间商们互相提高价格，并将价格提高100倍。

这个老区的单人房价格从1800元到3000元。最后，熊猫得到了它。

熊猫几乎每天都要经历这样一场住房战争，而住房的目的就是要建造一套“长租公寓”。

“在上海，抓房子真是疯了。”上海老板顾佳告诉一位金融记者。

当她把房子挂起来的时候，各种各样的特工开始直奔到门口。

一些小公寓品牌急急忙忙，不关心价格。我不想马上签署三年合同。但是大公寓品牌也会压低价格。

房子的来源，似乎已经成为城市中长期出租的公寓品牌，这场战争将竞争。

，在市场上有一个圆锥形的地方。

他们称之为地球的运动。

，中间人往往也有冲突和摩擦。

每个人都擦了擦手，拒绝放弃半分。

事实上，围剿运动多年来一直在悄然上演。

早在十多年前，长租公寓的新商业模式就从国外进入中国，但发展并不热烈，受欢迎程度较低，是一种区域性的发展。

直到2015年，在十几个知名品牌出现之前和之后，长租公寓开始爆发。

例如：免费的、集成的、蛋壳的公寓、未来的领域、卧铺、看到、美丽的房子、你的公寓、新公寓、绿色的客人公寓、Rubik的立方公寓等。

中国饭店协会公寓委员会统计，当年国内拥有规模公寓企业超过500家，公寓间数超过100万间。

此时，资本也开始大量涌入。

蛋壳公寓获得数亿元A+轮融资，YOU+公寓获得雷军的1亿元融资等消息，不断传出。

据华景证券统计，仅2017年，20个长租公寓品牌完成融资，融资总额超过418亿元。

为什么资本如此喜欢长期出租的公寓？

2016年底，联佳研究院院长杨贤杰在租赁增长报告分享会上透露了一套数据：2030年中国租赁市场规模预计从1.1万亿元增长到4.6万亿元。

又一个万亿级别的市场。

另一方面，在廉租公寓火灾后，一个性感的衍生品开始出现：租赁阶段。

其玩法，就是将原本押一付三的租金，直接按月分期。

这样的金融服务一定要好，并在一定程度上解决了需求僵化的问题，“难租，紧钱”。

“分租金融服务的渗透率约为20%，≤为25%。”连锁财经首席运营官姜鹏飞向一位财经记者透露，还有很大的改进空间。

可以看出，这个万亿的市场，还有很大的发展空间。

而这个金融产品的租赁阶段，对于当时金融业的房地产短缺来说，确实是一笔很好的资产。

租房分期有稳定持续的现金流，且风控“简单粗暴”：租客不还钱，直接要求其退房即可。

“按照这种逻辑，该行业的坏账率几乎为零。”孙新杰说。

但在房地产市场，它仍然遵循铁律：寡头效应。

对于长租公寓来说，这可不是件容易赚钱的事。

最近，Soho董事长潘世义（panshiyi）说，长租公寓不是一个好的模型，只有1%的回报。

经过长时间的出租公寓，加上租金、装修、管理和运营成本，“基本和外向的租金都是均匀的，甚至略有损失。”租赁平台市场主管王琦表示。

只有实现规模效应，降低边际成本，再加上适当的管理，才能开始赚钱。

而当你成为行业老大、控制市场之后，就可以借着垄断，不断抬高房租，就如滴滴一样。

这是未来的核心想象。

因此，在这片市场里，玩家就是在玩一场烧钱游戏，不停融资、不停圈地、不停长大，最后成为鲸吞一切的巨头。

因此，这场家庭战争几乎成了一场不可避免的游戏。

罪魁祸首是谁?

长期出租的公寓正处于野蛮增长和赛马包围的阶段。

这波恶性竞争，是否会推高租金?

“这是肯定的”，几乎所有的从业者都给出了同样的答案。

资本竞争、行业运营成本和维护成本不断增加，每一家公司都在玩烧钱的游戏。

为了获得住房供给，他们不断提高房价，一定会拉动当地房价。

有人将拉高租金的罪魁祸首归为租房分期和ABS，认为它们加大了租房杠杆。

所谓ABS，是一种资产证券化的融资手段，相当于你将未来的租金作为抵押，贷出钱来，用于现在的发展。

“这种融资方式的前提是，要有资产，也就是说，长租公寓要先拿到房源，才能融资，而且融资期限较长。”长租公寓从业者叶欢认为，这在一定程度上影响了企业的现金流，很难去加大杠杆。

那么，长租公寓和金融产品，真的是提高租金的原因吗？

让我们看看这两组数据。

据统计，北京市出租房屋总数为7350万，房源总数为538985人，等于13人。

另一方面，在去年年底，北京清理了自建房屋、集体租金和隔间，消除了相当多的风险和隐患，减少了住房供应，并释放了大量租户进入租赁市场。

此外，一线城市有大量空置住房.

据媒体统计，2015年底，北京的空置住房大约在420万套以上，而且越是高档的小区，住房空置率可能越高。

根据三户的计算，北京的空置住房可以容纳至少1200万人。

事实上，决定市场价格的核心因素是供求关系。

目前，一线城市明显小于一线城市.

这是决定价格的最大因素。

那么，有多少个房间在长期出租公寓的手中？

据腾讯新闻报道，目前北京约有242万套出租公寓，其中490000套是长租公寓，占市场的10%。

而上海的这个数字是7.6%，广州2.4%，深圳2.7%，比例并不高。

数据来源：贝壳研究院

“10%的市场份额不是绝对的，王承认，长租公寓会在一定程度上增加租金，但这并不明显。”

因此，房价上涨的主要罪魁祸首不是长租公寓和金融产品，最关键的因素是供求不平衡。

03

竞争加剧

对于长租公寓来说，。这也确实说明这个市场存在问题。

恶性的竞争导致了产业的重生，使它一次又一次地登上了风暴的顶峰。

在大浪和沙滩的竞争中，大量的球员被淘汰。

据媒体报道，Go公寓、彩色公寓、好西公寓、好租公寓、爱情公寓、长沙优秀租户、丁家公寓等平台，已经出现危机，或已关闭。

“这是因为，大家都远远低估了这片市场的风险。”王启称，太急于进场跑马圈地，就会忽视市场规律和金融的核心。

很多平台推出了很多大胆的金融产品，让租客甚至可以零首付拿到房子。

一度，租赁市场出现了一波贷款欺诈浪潮。

代理人拿到了一批人的身份证，去申请租房贷款，内外勾结，“直接收了一套长租公寓”。

另一方面，过度扩张和信誉风险，也让行业一度被重创。

许多长期出租的公寓平台以租户的租金作为抵押，并向金融机构放贷扩张。

克尔达是郑州的一家老牌房屋托管公司，和很多金融品牌合作。

自2017年1月以来，其大量门店已被关闭。

据知情人士透露，Kerda获得了现金流，并投资于一个新项目。结果，资本链断了，房东无法支付房东的租金。房东赶走了房客，导致了一场大争执。

过度扩张，埋藏着重重的风险点。

2017年，斑马军团，一个出租平台，遇到了一个公寓辊跑。

业内人士透露，当时上海一套公寓在斑马王国预付数千万元租金，并直接经营。后一条资本链瞬间就断了，只能后悔离开了现场。

在他们当中，有很多球员，仅仅是为了进入球场去收集一小撮资金。

未来的长租公寓市场会如何?

行业内的观点更加乐观：只要存在出租住房的需求，就会有长期的公寓。

"此外，已经建立了一线城市租赁市场的基本格局，相对标准化的廉租公寓租赁模式，更容易生存。"的医生黄先生说。

得房源者得天下，对于这些平台来说，未来的核心竞争力，可能还是房源。

那些依靠大树的人，或者那些有自己的房子的人，在竞争中将拥有绝对的优势。

市场上的战争模式也是如此。现在生活很好，大多数公司都有大型公司或多轮融资背景。例如，连家是免费的，我喜欢我家的房子，小米在你的公寓里投资，等等。

但在竞争的后期阶段，仅靠资本来烧钱的模式将不再是焦点。

“将来，长租公寓可以选择使用轻资产经营，从第二个房东到一个真正的经营者。”黄达告诉一位财经记者。

例如，长租公寓当事人可以与业主签订房屋保管合同，只提供日常维护，拉住客人，然后收取服务费。

因此，长租单位无须承担空置房屋的损失，也无须付出大量的现金流才可获得房屋，生态可能会更健康。

而租赁分期付款产品，不会受到影响。

至于租金上涨的问题，可能没有人在短时间内做任何事。

“除非有大量人才从北方返回广州，否则一线城市的租赁市场将永远是卖方市场，租户只能被动地承受。”黄达说。

目前的长租公寓市场还处于起步阶段。

在土地上跑来跑去，竞争市场，人们可能很难制定规则和澄清市场。

但这个模式和背后的金融产品，确实在某种程度上缓解了“租房难”的问题。

创新常常伴随着痛苦，我们可能需要一些耐心来等待它们的成熟。

(应被访者的要求，文章中的一些人是化名)