中国楼市库存到底有多严重?空置住房能住2.2亿人

最近，。业内人士指出，房地产市场政策再次释放调整信号，这意味着去库存仍将是未来房地产市场关注的焦点。今后，政府层面将继续出台具体措施，并将在不同的地方，特别是三线和四线高库存的城市出台这些措施。

严重库存压力

房地产市场的库存有多严重？据国家统计局公布的数据，截至10月底，全国商品房销售面积为6.8632万平方米，比9月底增加2122万平方米，创历史新高。

68632万平方米的销售面积有多大？根据中国人均住房面积30平方米，空置住房可容纳2.2亿人。

中国房地产研究协会副会长顾云昌说，出售面积是指已建成的房屋，加上房屋仍在建设中，但已经开始销售，数据远远超过6亿平米。

自去年九月三十日新政以来，房地产、金融及其他政策持续宽松，导致楼市需求逐渐释放。在截至十月的六个月内，与去年同期比较，市场的每月成交量有逐渐增加的趋势。不过，今年回升的市场交易，并没有令物业市场的存货有显著改善。据雅豪介绍，2015年9月底，全国商品房销售面积为6.651亿平方米，比2014年同期下降了1.0622万平方米，但比2014年同期增加了2.1874万平方米。

亚洲市场总监郭毅(音译)表示，在两年内，住房问题最高决策者的地位已从“尽一切可能增加住房供应”转变为“化解房地产库存”。不仅在这里，而且更多的是促进房地产业可持续发展的表达。令人不悦的房地产数据，如库存再次上升和发展投资增长放缓，。

房地产开发投资减少

房地产库存居高不下直接影响房地产投资数据。据国家统计局统计，今年1-10月，全国房地产开发投资7.8801万亿元，比去年同期增长2.0%。今年1月至9月，中国经济增长率下降了0.6个百分点，创历史新低。郭毅认为，如果不采取更多措施，房地产开发投资可能会出现负增长。房地产开发投资增长的急剧下降在很大程度上影响了国内生产总值，给经济增长投下了阴影。

自去年下半年以来，三线和四线城市的存量略有下降，但仍处于高位，这些地区的开发商没有能力购买和扩大再生产，因此，房地产开发投资的增长已持续了近十年左右。这种负面影响也转移到了数十个相关行业，如水泥、钢铁等，拖累了经济增长。

在今年上半年，中国房地产开发投资占国民生产总值的14.8%，前三季度GDP下降到6.9%，而在过去六年中，第一个"7"承认房地产开发的大幅下降对GDP的影响很大，郭说。经济增长的阴影是铸造的。

2013年，在严格限制购房价格的情况下，全国商品房的销售额增长高达77.6%，然后在2014年和2015年第一季度降至负增长。在国家和地方政府的一系列宽松政策下，全国商品房销售迅速回升。在经济稳定的前提下，通过增强房地产市场的信心，促进房地产投资和消费是最直接、最有效的手段。

地方政府已经开始采取行动。

在后续政策方面，，要加快户籍制度改革，推动住房和家电消费。

郭毅认为，，下一轮宽松政策将很快出台。一般的做法，例如减少首付、减税、提高公积金贷款上限等，都会得到充分运用。央行的货币信贷政策也将继续宽松，为市场注入充足的流动性。

中原房地产首席分析师张大维指出，今年迄今鼓励住房消费的政策取向，不仅是从宏观经济的角度看，也是因为房地产市场正面临着一个令人痛苦的库存清理阶段，这不仅与启动需求有关，而且关系到风险的化解。为此，政府从财税、信贷、公积金等相关政策鼓励改善需求进入市场，加快消化商品房存量。为了尽一切可能实现去库存的目标，除了从市场需求方面实施政策外，对供给方即土地市场的调控也成为房地产市场政策的一个主要焦点。

事实上，为了加快库存，地方政府已经采取行动。近日，重庆发布了《重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场顺利发展的通知》，以适当缓解房地产投资的逐步下滑，加快房地产市场的发展。<通知>鼓励金融机构合理分配信贷资源，以增加房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的数量。建设中的房地产，资金困难，不仅是贷款、贷款和贷款。居民家庭购买普通住房的首次商业个人住房贷款的最低初始支付比例为25%。住房公积金贷款的最低第一支付比例调整为20%。

值得一提的是，就在五天前，广东省中山市颁布了一项新的信贷政策，在全市范围内购买普通住房，分值从100分提高到150个百分点，外界也将其解读为对市场的变相拯救。

自2014年以来，根据中信建设投资研发部的一份新报告，截至2014年9月，至少有6个地方出台了新协议。

完善长效机制

中国指数研究所认为，在房地产政策方面，将出台更多刺激住房消费、鼓励发展投资和促进房地产市场稳定的政策，。

据民生证券报道，从长期政策的角度来看，户籍制度改革有望进一步提高农民购房的积极性，对三、四线大库存城市的搬迁起到积极作用。在短期内，我们觉得有3方面的政策放宽是值得关注的：商业贷款首付比率有下调的空间；公积金的使用率有所提高；以及已采取税务宽减、自置居所津贴等行政措施。

张大维说，买房是大多数城市的主要聚居地。数据显示，2014年中国城市化率为54.77%，但到2014年底，中国城镇户籍率仅为35.9%。就全国人口而言，这意味着2亿人需要或可能需要城市住房。

此外，据报告，早在去年年底，住房和城乡发展部就提议，政府可以通过购买商品房或向受保护人口提供货币来解决负担得起的住房供应问题。目前，，2016年棚户区的重建也决定了以货币补偿为主。从资金角度看，再加上金融支持试点和信贷资产证券化试点，基金总额将超过万亿元。

分割住房市场

为了加快房地产市场走向股票，同时作为公积金贷款、购房补贴、契税减免等长期机制如户籍改革等共同手段，业内人士也提醒，当前市场分化趋势，将使不同城市的房地产市场面临不同的市场环境。

根据上海益居房地产研究所11月6日发布的“全国10个大都市地区人口和房价报告”，目前中国城市绕行公路内有10个大都市区，人口超过500万(常住城镇和非农业注册人口)。据报道，中国十大都市区的人口排名分别是上海、北京、深圳、广州、重庆、武汉、天津、成都、南京和杭州。

从2007年第三季度起，十大城市地区商品房价格上涨。近八年来，上海都市区增长最快，年平均增长15.3%，累计增长两倍以上；上海、南京、北京、深圳、重庆、天津等城市平均年增长率超过10%。每个城市地区商品房的总价格是八年的两倍多。

报告显示，在中国十大城市中，房价与人口之间存在着正相关关系。也就是说，人口多的城市，房价相对较高，反之亦然；在人口引进速度较快的城市，房价上涨相对较快，反之亦然。一些城市存在差异，主要是由于不同的土地供应状况。例如，成都市的人口增长率并不低。然而，由于土地供应量大，整体住房供给大于需求，房价涨幅较小。

郭毅预计，未来一线、二线城市房地产市场将保持宝贵的销售复苏势头，部分经济发达的三线城市的房地产市场成交量也有望进入上升趋势，而存量过高的四、五线城市，在人口外流和产业空心化的背景下，仍需经历长周期的库存清除，房地产市场的供需矛盾可以逐步缓解。政策需要有针对性，以适应不同城市房地产的发展。