买卖二手房 双方都要注意房款和产权的交接

在二手房政策的推动下，丁屋取代大房子的需求被点燃，中小家庭比例不断下降，二手房成为部分购房者的主要阵地。许多买家卖一对一的连环票。整个交易过程不仅包括房屋，还包括买房。任何环节的任何问题都可能影响交易过程，甚至发生纠纷，复杂的交易环节使买方头疼。那么在二手房销售中应该注意什么呢？

　　案例

王先生想买更大的房子A，但由于政策和经济限制，他不得不以他的名义另一套房子，因此他与李女士签订了B房的合同(下称合同1)和与张先生签订的A房的合同(下称合同2)。然而，由于李女士的资格考试不及格，王先生未能及时B房，而A房的转让期也已过。此时，由于李女士未能按照承诺履行合同，王先生违反了与张先生的合同。

专家分析

魏叶我爱我的集团营销研究所经理孔丹说，合同不能按时履行，这可能会导致卖方或买方在串列清单中违反合同在另一个购房合同。由于合同是相对的，合同方不能在另一个购房合同中要求损失违约。

合同1和合同2属于两个单独的合同，合同是相对的。对于合同1，王先生在履行合同2过程中遭受的损失不是由于履行合同而造成的直接损失，而是间接损失。因此，王先生不能向李女士索要赔偿其在合同2中的损失。简单地说，王先生只能支付损失。李女士只需赔偿王先生违反合同1。对于合同2的丧失，王先生与李女士无关。

孔丹亦提醒消费者，现时市面上对改善自置居所的需求甚多，因为同时涉及售楼和置业的过程，出现问题的可能性很高，置业人士应注意每一个细节，以免造成不必要的麻烦。

购买二手房的程序指南

首先，找一个中介来选择住房的来源。在看住房供应时，你可以看到更多的上市房屋的几个中介来源，比较多，选择的价格和质量都是合适的。有些中介公司有排他性的住房供应，这种房价可能比较高，购房者应该仔细比较，选择适合自己的。

第二，核实卖方的身份。一旦确定了房屋的来源，应核实卖方的身份，如果是个人，请查看他的身份证。

第三，确认产权。到房屋委员会检查卖方的财产证明。请看以下要点：

1.产权证上的拥有人是否与卖方相同，请检查卖方身份证或工商文件中的名称是否与财产证书上的所有人一致。

二。产权证确认的区域是否与实际区域不一致。

(三)房屋是否有共同所有人，房屋是否为多人所有，出卖人必须提供所有共有人的身份和同意房屋的书面文件；如果夫妻共有财产，是否经出卖人的配偶书面同意；房屋租赁后，出卖人必须提供承租人的书面意见才能，不要忽视这些需要注意的事项。

第四，核实房屋是否允许买卖。在下列情况下，千万不要买房子：

一、已列入拆迁通知书范围或被国家征用的房屋；

二。人民法院或者行政机关依法没收的房屋；

3.非法或非法的房屋。

第五，检验住房质量等配套设施。在这个环节中，购房者不仅要查看家庭类型、结构、材料等更直观的方面，还要进一步了解供电、水质、水压、燃气、取暖、管道方向等细节，了解物业公司提供的服务项目和收费标准。

第六，关键承诺应反映在合同中。交易的任何关键协议或卖方的任何承诺均应反映在合同中，不应被口头协议所取代，而口头协议在发生争议时无法证明。买方在签订房屋买卖合同时，应注意“交付房屋的期限”，说明卖方何时、如何将房屋交付给买方，如果买方当时未能按时交付房屋，买方将得到何种赔偿。

7.注意付款的方法和时间。在付款时，买方应尽量将转让证据留在银行，从而增加购买凭证。一般来说，在达成协议时，买方可以按房屋总价的10%左右按时向卖方付款，或要求业主在转让后迁出并支付房屋费用。

八、小心转让房款和财产权。不要随意相信对方的信誉，先付钱，然后转账是一个重要的问题，你可以考虑把房款押在双方都可以信任的单位上，比如律师大楼或信誉良好的代理，然后在转账完成后把房款转账到出卖人的账户。

9.确保产权的顺利转让。在当地住房和土地管理部门完成产权转让手续之后。有代理人、律师、公证担保等都不是完成交易的过程；从买方的角度来看，必须在房产完成后才真正属于你，在此之前，卖方可以随时违约。

二手房销售应注意的问题

1.代理模式的选择。二手房委托销售一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选择独家代理的客户不应将同一套房子委托给另一家中介机构；一般情况下，他们可以委托多家代理商同时同一套公寓。目前，大公司倾向于与客户签订独家代理合同，而小代理商则倾向于一般合同。一般说来，独家代理合同可以更好地保证交易的安全性；一般合同可以提供更多的客户，便于早期交易，但在交易过程中可能存在一定的风险。

二。代理人的时间选择，代理人的有效期应该是短的，而不是长的。如果你签了一份独家代理合同，但房子已经太迟了才能处理掉它呢？这就要求在签署合同时有一个终止日期，在此期间，如果交易未完成，合同就可以自动终止。代理人的有效期应短而不长，通常为一个月。

3.跳过调解员是有风险的。一些“精明”的卖家通过中介与购房者见面，为了节省中介费用，他们“跳过”中介，直接与买家进行交易。专家认为，这一方面是销售客户违反诚信的表现，另一方面也增加了交易的风险，有时还降低交易的效率。因此，最好找一家规模更大、信誉更好的中介公司，作为住房交易的代理。

4.不要签署手价。当许多客户委托一套房子时，他们认为合同的细节太麻烦了，只要求一个“手价”，即他们要直接签多少钱。在二手房交易过程中，除房屋本身外，还涉及契税、交易处理费、中介费等。如果仅仅签署一个“到手的价格”，势必会给中介机构留下很大的经营空间。如果你遇到一些非法中介人，就等于制造了一个“秘密行动”的温床。因此，在签订合同的过程中，我们必须确保资金清清楚楚，而不仅仅是签署“手价”。

5.注意买方的资质和采购能力。如果你是买家，你应该尽力处理的房子，以免被动。

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