美国房价中位数超次贷危机期最高峰

在经历了数年的次级抵押贷款危机后，美国住房市场在2012年正式复苏，到2017年，购房者的强劲需求，再加上住房库存的减少，继续推高房价指数：美国房价中值在历史上首次超过200000美元。

虽然库存紧张，但房价却在上涨，因此很容易将下降归因于待售房屋数量的减少。但事实并非如此。

根据Zillow集团首席经济学家斯嘉丽·古德尔(Svenja Gudell)的说法，在美国上市的新房数量仍然处于整个经济复苏的低水平。2017年6月，美国新增住房数量与2016年6月的544000套和2015年6月的577000套没有显著差异。

那么，住房库存下降的原因是什么呢？美国官方数据显示，6月份房屋库存同比下降11.4%，加州圣何塞和俄亥俄州哥伦布的住房库存分别下降39.4%和32.9%。

事实上，并不是供应减少，而是需求变得更热：尽管供应比率稳步变化，但买家的购买速度正在加快。

从上市到卖出，每套房屋在市场上的平均天数正在下降，到5月的73天。自2012年5月以来，Zillow一直跟踪指标，使得可供出售的房屋数量在给定时间点特别有限，导致房价继续上涨。6月，房价中位数上升至200400美元，较上年同期上涨7.5%。

美国总房价趋势中位数来源：Zillow

美国全国房屋建筑商协会(National Association Of Home Builders)8月15日发布的数据显示，8月份美国住房市场指数从预期的65升至68，而7月为64。这一指数是基于一项针对全美约900名房屋建筑商的调查，主要反映了美国房屋建筑商的信心，50人为分界线，超过了这一水平，以反映美国房地产市场的前景。

那么，住房市场的发展对美国经济有明显的拉动作用吗？据报道，在美国，住房对国内生产总值的综合贡献率一般为15%≤18%，通常以两种方式实现，一是住宅投资(平均占国内生产总值的3%不到5%)，包括建造单一家庭住房和多户住房、住宅装修、流动住房建设和中介费用；二是消费者住房服务支出(平均约占国内生产总值的12%)，包括租金和公用事业总额，以及房主的估计租金(业主租赁自己住房的估计成本)和公用事业。

“在经济复苏的过程中，房地产业通常起主导作用。”罗森咨询公司(Rosen Consulting)董事长肯·罗森(KenRosen)表示：“低利率通常会刺激房地产市场，并提振购买冲动。”

根据美国房地产经纪人协会最近的一项年度调查，截至2017年3月，美国的外国买家达到150亿美元，同比增长49%。中国是最大的海外买家，其次是加拿大、英国、墨西哥和印度。

麻省理工学院房地产教授：目前，这只是一个部分的纪录高点。

就在十年前，即使是房地产泡沫的最高点，美国的房价中位数也达到了196600美元。

据一篇关于商业内幕的文章说，随着越来越多的年轻人进入房地产市场，对住房的需求稳步增长，只有一条路可以走下去。

回顾次贷危机，美联储肆无忌惮的宽松货币政策导致银行信贷过度扩张。所谓的“次级”客户，如果在正常风险评估的基础上不应获得抵押贷款，也成为银行竞相推广贷款的目标。从2001年到2005年，发达国家的房价几乎翻了一番，平均每年增长15%。这刺激了许多人借钱买房，超出了他们的支付能力。人们借款越多，房价就越高。

然而，到2006年，情况发生了变化。自2004年以来，美联储连续17次加息，利率飙升至5.25%，还贷负担增加，许多人无法偿还贷款，大量“次级”客户破产。

现在，一些房地产分析师认为，市场上有一种趋势，类似于这一趋势。

最近的趋势表明，千禧一代正投资于房地产市场，因此在美国购买住房的兴趣已恢复到2006年前的水平。对房地产市场兴趣的增加并不是坏兆头。2016年是房地产市场最好的一年，新房销量达到了2007年以来的最高水平。

美国购房兴趣趋势的数据来源：全国住宅建筑商协会

但这是否意味着历史有可能重演呢？

威廉·惠顿教授(威廉·惠顿)在接受“每日经济新闻”采访时说：“就房价水平而言，如果你看一下联邦住房金融局(FHFA)或凯斯希勒房价指数，你会发现，事实上，只有少数几个美国大都市的房地产价格已经完全回升，并达到了新高。”我想补充一点，这是以目前美元的购买力而非持续美元的购买力来衡量的。旧金山、西雅图和达拉斯的房价可能再创新高，但芝加哥、华盛顿或纽约的价格可能处于新高，或者大部分市场仍低于此前的峰值水平。“

惠顿教授进一步解释说：“由于这些市场大部分都有长期上涨趋势，我们预计未来房价将出现新的峰值。自次贷危机爆发以来，这个(新的高峰)还没有出现，这表明美国房地产市场没有什么可担心的。同样，美国房地产市场也几乎没有其他泡沫迹象。销售率略低于历史平均水平，也低于待售库存，单户住宅建造量是2005年的一半。因此，我并不担心房地产泡沫会重演-恰恰相反。“惠顿教授说，许多美国经济学家希望看到房屋销售和建设继续增长，从而推动目前美国经济的缓慢增长。

根据国际会计公司毕马威(KPMG)的经济分析，人口统计学预测，未来10年，美国劳动力将增加430万。年轻人是房地产公司最大的潜在客户之一。美国最大的年龄组将导致家庭的爆炸性净增长，并导致单一家庭和多家庭住房的繁荣。

“我们不认为美国房地产市场正在泡沫中，”迈克尼尔(迈克尔尼尔)告诉每日经济新闻。房地产市场的基本面依然强劲，低失业率和就业增长就是明证。“

美国房地产市场的利率正在上升。2017年6月15日，美联储将基准利率从0.75%上调至1.25%，加息可能会首次降低买房的动机。然而，毕马威表示，高利率反映了美国经济的健康，可能是就业持续增长的迹象，这可能会导致更多家庭和多家庭公寓购买、零售和行业交易的增加.

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