二孩政策的蝴蝶效应:小三成刚需户型

一些证券公司的统计数字显示，由于中国25至44岁的主要购房者所占比例不断缩小，老龄化和少数族裔子女导致房地产市场持续需求萎缩，行业的上限正在接近。期待已久的“全面两子”政策无疑会给房地产市场带来增量购买力，缓解当前市场供过于求的格局。

然而，放宽两胎政策又能为楼市带来多少新的需求呢？什么样的城市受益更多？哪些开发人员可以从中受益？

三线和四线城市受影响更大。

经过十年的黄金发展，随着中国人口红利的消失，房地产市场的上限也在逼近。

国家统计局的统计数据显示，在过去的四十年里，15到64岁的中国劳动力从57%上升到74.5%。然而，自2011年以来，人口结构出现了拐点，劳动力比例正在下降，2013年的数据为72.8%。2013年，国家统计局在发布2012年经济数据时，特别强调了15-59岁工作年龄人口的首次绝对下降，比前一年减少了3.45亿。劳动力总数的转折点意味着买房主力军的规模已经缩小。

如果从购房者的角度来看，根据爱建证券的计算，中国25/44岁的人口是购房的主要力量。根据现有人口数据，25/44岁人口在总人口中所占比例从2003年的34.36%降至2014年的32.47%，其绝对数字也徘徊在4.4亿左右。随着我国人口老龄化和少数民族儿童问题的日益严重，不仅影响了经济的发展，也影响了房地产市场的需求。

在全面放开这两个孩子之后，首当其冲的是增加这部分人口对改善住房的需求。根据卫生和计划委员会的资料，目前全国约有9000万对夫妇符合政策要求。假设50%的家庭在五年内将有两个孩子，人口将增加4 500万，即每年近900万。根据人均住房20平方米的计算，将增加9亿平方米的需求，每年将增加1.8亿平方米的需求。

从中长期来看，根据克里的计算，到2028年年底，该国家庭数量将达到1.8亿户，人口为15人，年龄在49岁(计划生育始于1980年)。其中，约有七千二百万“单身”家庭，占百分之四十、九千五百四十万“双重非排他性”住户、百分之五十三和一千二百三十万“双”家庭，只占百分之七，这意味着全面的两胎政策在较长时间内会对房地产市场的需求产生积极的影响。

乐观数据背后也存在一些担忧。爱建证券(AijiaSecurities)分析师卢·洪英(Lew Hong Ying)认为，购房需求的增长将取决于实际出生意愿和新生儿数量的实际增长。从中部和中部城市的现状来看，提高生育成本大大降低了育龄妇女的生育意愿。因此，该政策的实际效果仍有待检验。

根据人民群众以前的民意调查，中国“单身”家庭愿意生育二胎的比例只有百分之五十点七三。根据克里的研究，到2028年，从全面的两胎政策中受益的新人口将达到9000万至9200万，平均每年人口约700万，相当于每年1.4亿平方米的新住房需求。与目前全国商品房年平均销售面积12亿平方米相比，增量市场将是有限的。

中金的研究是，相对于一线城市的高饲养成本，由于在三线城市养育两个孩子的负担更多，新政策的引入对这种类型的城市产生了更多的影响，新出生人口的增加将有助于三线城市商品房的消化。

大客户将成为市场的主流。

综合两胎政策实施后，随着家庭多子女化的趋势，随着近十年来第一次房地产需求主导的市场格局，需求的改善预计将急剧上升。

报告说,目前,中国住房存量不足40%,房地产销售今后将逐步向广大家庭倾斜。随着我国14家家庭的实现，第一家的购房者比例将在一定程度上下降，对改善的需求将成为购房的主要力量，家庭住房的需求结构也会颠覆现有的格局。

“中小型家庭，特别是90平方米以下的第二套住房，显然不能满足基本的居住功能，120多平方米的大家庭，三、四套住房将成为市场需求的主流。”克鲁研究中心(Crewe Research Center)的分析师杨克伟(音译)表示，首批改良产品的面积在144平方米以下，其中大部分是三个家庭。对于有两个孩子的家庭，也许在生了两个孩子之后，第一个产品将成为对他们的严格需求，而第四个房间将成为市场上真正改进的产品。

从住宅企业功能设计的角度来看，杨可伟认为，一间主卧、一间卧室、一间婴儿房或一间书房的设置，是不能满足市场需求的。对于有两个孩子的家庭，必须有两个相同的第二卧室或房间。为了改善需求，考虑到两个孩子后的娱乐功能设置，儿童娱乐活动的空间应该分开开拓。因此，困扰着许多二线城市的大家庭的严重积压应该得到改善。

此外，由于想要两个孩子的家庭基本有良好的经济基础，又由于工作繁忙，老人年纪大，更愿意聘请保姆照顾两个孩子，所以在未来的产品设计中，他们将重点放在保姆室的设计范围上，这也是住宅企业在未来家居设计中必须考虑的方向。

因此，按照中金的预期，性需求的改善将成为中国房地产市场的重要推动力，如龙湖、华润、中国航运、绿城、荣创等擅长提高产品质量的房地产市场将成为中国房地产市场的潜在受益者。