最近,东莞许多银行开始全面缩减个人住房抵押贷款业务。一些银行不仅取消了第一笔住房贷款的利率,甚至上升了10%至20%,而银行则直接暂停发放贷款。就在一个月前,银行能够为他们的第一笔住房贷款提供15%的折扣,而在头三个月,没有迹象表明个人住房抵押贷款会发生什么变化。在短短几个月的时间里,我们的生意就是两天的冰天雪地。
其中一个不可忽视的节点是银行在6月份出现了“资金短缺”。顾名思义,这家银行缺钱。没有必要分析银行资金不足的原因,但结果是银行信贷资源紧张,信贷额度不足。在供给量不足的情况下,资本总是有选择地流动,流动的方向一般会实现银行利润的最大化。
据中国人民银行东莞分行的数据,7月份房地产贷款290.6亿元,下降11.1亿元,下降3.7%,比去年同期减少12.6亿元。七月底个人住房贷款比六月底增加15.7亿元,购房贷款余额1035.4亿元。这意味着抵押贷款业务在7月份也有所增长,8月份整体收缩。有些朋友不幸在这段时间里“撞到了”,原本说银行要给好贷款,后来不但贴现被取消了,几乎连贷款都没拿到。
个人住房抵押贷款是银行个人贷款的基本业务,其安全性和盈利能力相对稳定,与整体贷款相比,违约几乎是可以忽略的,还有客户的房地产抵押贷款,所以优质的贷款资源,为什么银行的态度发生了变化?
首先,需要从政策层面进行分析。中国目前正在推动利率市场化,这意味着存款利率可能会上升。一旦出现这种趋势,存贷款利率的息差必然会减少,并最终会影响银行的回报。在政策总方向已经确定的情况下,银行只能寻求转型,后期转轨并不是那么早,转型越早,银行就越能在竞争中脱颖而出。
其次,从风险的角度来看,国家对房地产进行了调控。虽然银行此前曾表示房价下跌了50%是不够恐惧的,但同时却安静地减少了贷款总额和优惠收益,这相当于减少了不同阶段的基本贷款总数,并渗入更多的市场导向经营贷款。从宏观经济的角度来看,国家还希望更多的实体经济,特别是中小型企业获得信贷支持,这是未来的主流方向。
此外,对于银行来说,虽然抵押贷款是稳定的、固定的,但也不是没有问题,即按照合同规定的15年、20年的还款周期,事实上,大多数客户会在5至8年内偿还贷款,银行将不得不再次面临贷款压力,增加银行的经营成本,导致银行对这一业务的兴趣越来越低。与单纯经营贷款创造的利润率相比,住房贷款没有很大的竞争优势。当住房贷款有15%的折扣,银行为了抢夺市场而争夺折扣时,经营贷款的利息一直在上升30%。特别是在信贷资源紧张的情况下,这是一个较高的回报一目了然。
但这并不意味着银行会放弃抵押贷款。毕竟,住房贷款仍然是基础业务,其总额是个人贷款的最大比例,也是最稳健的,从银行审批的角度来看也是最容易的,而且经营贷款虽然对利润的贡献更大,但毕竟存在风险,银行在不断的水考验下,不会仓促前进。
9月2日至8日的数据显示,东莞的一手商品房交易面积为139700平方米,较前一个月下降34%,其中住宅交易面积127800平方米,同比下降34%,比去年同期下降7%。与此同时,平均房价为8637元/平方米,比前一个月下降了4%。抵押贷款会持续多长时间,银行是否会像过去一样在信贷资源宽松后攫取贷款资源?就目前的情况而言,很难产生很大的影响。