张泓铭:楼市调控需要将自动调节机制同综合施策形成合力

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[张宏明，中国人民全国委员会委员，中国社会科学院应用经济学研究所研究员]

，对于房地产市场（房地产市场），有必要"加快研究工作，建立符合中国国情、适应市场规律的基本制度和长期机制。"我的思想和建议如下。

1.十多年来，。从2000年到2016年，出现了6.5个波动和调控周期。这个过程是房价和销售急剧上升，社会反应强烈，房地产市场紧缩，房地产市场稳定或冷，经济增长疲软，放松管制和放宽房地产市场，然后是下一个周期。这一轮将于2016年开始，目前仍处于这一周期的前半段。这种波动的特点通常得到反映。根据国家统计局的数据，在70个大中型城市中，包括北部、上、广州、深圳以及东部和中部大部分省会城市在内的23个城市去年12月房价涨幅超过10%，增幅最高，为49.5%，这是房地产市场过热的集中迹象。

二.中国的房地产市场长期波动，调控和控制重复循环的原因。首先，它是对房地产市场的长期作用的片面理解，过分依赖它来促进经济和金融的增长。，那么经济增长并不理想，房地产市场将再加热，因此房地产市场将进入下一个周期，这是房地产市场长期波动的根本原因。其次，长期以来，货币供应量过大，投资市场窄，导致大量资金流向房地产市场，不断推高房价和销售，是长期非正常房地产市场的主要原因。第三，受第一两个原因的驱动，"房价仅上升或不下降"已经成为公众的一种坚实的期望，导致分阶段的恐慌购买，这是长期异常房地产市场的心理原因。

3.稳定房地产市场和稳定房价是一项紧迫而重要的任务。房地产市场的剧烈波动，尤其是房价的快速上涨，将不会高估经济和社会的破坏性影响，甚至会高估总体情况。过分关注其在经济增长和沉溺于经济过热方面的短期作用，实际上是饮用毒素来抑制口渴，加速危机的到来。这是对世界的一个痛苦的教训，但有些人还没有醒来，试图依靠加热房地产的旧配方来治疗经济疾病。，指出这不仅是个人和机构，而且是地方政府的"房屋被用来生存，而不是投机。"。现在，稳定房地产市场，稳定房价作为一项紧迫而重要的任务是时候了。

4.建立符合国情和适应市场规律的基本制度和长期机制是不可能实现的。，这是一个完整的制度。这种制度要求各部门共同努力，进行激烈的改革。在建立这一制度之前，必须找到一个与整个制度相容的机制，作为一个立即和长期的调整机制，并与综合政策形成一个联合的力量。

5.建立一个自动机制来对冲房地产市场的异常波动是当务之急。历史表明，，特别是金融和抵押贷款利率的下调利率。然而，过去，各种手段的使用是人为的，容易受到当地理解或人为操纵的限制，而且也是时滞。为了克服手动调节的缺点，需要一种自动机构，即当房地产市场在一定程度上异常波动时，该机构自动触发套期保值，无需人工安排。要点如下：(1)监测指标。国家统计局发布的70个城市住房价格指数被用作唯一的指标。（2）控制限值。设置上限和下限，超出上限或下限，自动触发冲击机构。（3）对冲工具。第一金融手段，即递减支付率、利率双率联动。如果房价上涨或超过一个城市一个月（或几个月）的限制，则下调付款率和利率会自动增加或减少几个百分点。当然，自动机制并不孤单，需要全面执行。根据实际情况，诸如增加或减少税收、增加或减少交易门槛、增加或减少费用、增加或减少土地供应等政策，与金融手段形成联合部队。（4）实施区域。目标70个城市。。政府及其主管当局的水平较高。

该机构具有及时调整的灵敏度，具有向上或向下对冲波动的双向稳定性，完全符合稳定经济和社会状况总体稳定性的总体要求。建议在进一步研究和示范的基础上，选择不同类型的城市进行试点，结果将在70个城市快速传播。

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