地王让“鬼城”见鬼去了 开发商直言：看不懂了

6月1日，上海北郊外环外，新达房地产以58亿元的总价和三倍的溢价赢得宝山的单价。就在五天前，他以123亿元的价格赢得了杭州“土地王”的总价。不仅新大近期土地市场“地王”频繁。在这背后，有一种现象值得关注。越来越多的金融资本出现在土地拍卖市场上，取得了更多的收益。这使得曾经疯狂抢占已建立的开发企业的土地，相当多的苦水。在“土地之王”上下注的宋卫平，现在向全国各地的“国王”摇头，一些开发商直截了当地说：“地价变得越来越难以理解了。”

为什么金融机构对土地价值的判断与专业房地产开发企业的判断如此不同？当他们以高溢价获得土地后，他们如何实现土地投资的预期回报？在金融资本的强大推动下，土地的价格会越来越高吗？本文从房地产周报、每一位记者从投资逻辑、土地供给、开发企业等角度，对上述诸多问题进行了深入分析。

6月1日，国际儿童节，上海谷村又拍了一张新的“土地王”，这封信达到了“胜利者”，这封信刚刚以123亿元的价格赢得了杭州的新“土地王”。

上海谷村地块竞拍地，共有24家住宅企业参与竞拍，其中不乏联合用地。例如，在金融鳄鱼“平安部”的河畔，，规模不小，但一直被新达逼回。

在当前的房地产市场上，一个典型的现象是住房企业考虑投资安全的边际，对第一、第二重点城市持乐观态度，从回归一线到二线，形成了羊群效应，但这些城市要么陷入了没有土地可用的现状，要么高质量的土地供应不足。

一位资深房地产财务官说，“土地王”必须有一家银行和其他金融机构参与，土地价格应与房价成正比，“地王”必须让房价上涨，“相信”市场是一场豪赌，每家银行背后都有不良利率的压力，目前投资房地产的成本效益更高。

地球之王让鬼城下地狱。

它诞生于上海古村新“土地王”和河南郑州新区新“土地王”诞生的同一天，楼盘价格超过2.4万元/平方米。

自2014年以来，，这仍然是一场噩梦，但目前典型的一线和二线城市的房地产市场如此受欢迎，以至于所谓的“中国最大的鬼城”不得不下地狱。

5月30日，合肥提供了近1000亩土地，涉及13块土地。除目前的一次销售外，其余全部建成并发行，财务函、文毅等地，如建发等，许多地块的楼面价格已超过18500元/平方米，超过了许多高端项目目前的平均销售价格。

仅在5月份，全国土地市场就贡献了69位新的“土地王”，其中65位是由合肥、苏州、南京和杭州等二线城市建造的。保守的统计数据显示，到目前为止，新“国王”年内已超过120人。

如今，说这是“国王的新年”也不为过。这个国家的一、二线城市充满了“国王的盛宴”。

纵观中国房地产市场的历史，不难发现房地产市场的周期性高点总是遇到“地王”。2009年，许多住宅企业从濒临绝境的边缘复苏，引发了“地王”争霸的竞争。

2013年，房地产市场的典型标签是“土地王”反击。据报道，前10家房企曾击破3000亿元圈地，当时“土地王”最好的页脚是孙鸿凯置业（0.21%）已投资218亿元赢得上海徐家汇项目，声称全国总价新“土地王”。\r\r\r\r\r\r\n""

如今，上海房地产市场似乎不想谈论谁拿了“总价王”，而是更愿意谈论单位价格“地王”的新纪录，这个新纪录已经被反复擦拭过了。

最近，许多媒体透露，“地王”背后更像是一场围绕地方政府、住房企业和金融资本的勾结，意在投机土地和燃料房价。

ASIC控股集团董米龙在接受“每日经济新闻”采访时表示，当前宏观经济低迷，国家宏观调控的重点仍然是房地产，住房企业有意愿，也不能承受征地的冲动，因为地价和房价是合理成比例的，这意味着未来房价会上涨，住房企业试图炒作、拉动和带动房地产业是一个明显的趋势。

事实上，所谓的“黄金十年”在全国房地产市场是以土地红利为基础的，享受着土地溢价，绝大多数住宅企业赚了很多钱，这是市场供求严重失衡的背后，供给缺口过大。

自2014年以来，地方产业相对一致的主流观点是，全国住房市场出现拐点，供需不平衡。这一次，供不应求，尤其是在三线城市。然而，在国家清除库存的背景下，“土地国王”经常出现，创造了“新的土地国王年”。

金融资本潜伏在房地产

几天前，“经济日报”记者特别报道，24家上市证券公司大举投资购买房地产，甚至个别证券公司也借入资金建造房屋，包括在典型城市建造地标级城市建筑，买地建房是一种乐趣。

消息一出来，外面的世界就一片哗然。荣登红表示，近期看跌的股市表明，实体经济并不理想，金融资本需要更安全地投资。

对于支持房地产投资的证券公司来说，外部世界只能看一两份他们的财务报表。目前，由大型住宅企业主导的数百个“新王”与金融资本的直接或间接参与密切相关。

以参与上海“土地王”竞赛的滨江平安财团为例，虽然财团最终没有夺取土地，但财团的有力参与必然会使土地拍卖更频繁，在一定程度上拉高最低地价。

以滨江集团为例，作为一家A股上市住房公司，它在去年的年报中表示，近年来在获得银行贷款方面保持了财务优势，很少使用高融资成本的房地产信托融资。

更重要的是，以滨江为合作伙伴，背后是一个完全有执照的“平安”财务控制集团，尤其是平安房地产，自去年以来，该集团参与了多项对住房公司的联合投资。

赢取上海古村和杭州滨江两个“新土地王”新达房地产，给人的印象是低关键，保守，表现不是很突出。然而，新达房地产这种激烈的攻击，使外界感到惊讶。

中国房地产金融联盟执行主席沈伟告诉《每日经济新闻》>记者，房地产只是信达业务的一部分。新达也有建设银行【0.21%资本研究报告】。它是一个大型的资本机构，涉及许多企业的集成，如管理不良资产、银行和房地产开发。

“国王的背后是一种由资本驱动的金融行为。”沈伟表示，实物低迷、M2过度发展、流动性过多需要找出路、土地等资产得到保证，这也是一种无奈的做法。

荣登红认为，目前银行体系中的抵押资产违约率正在上升，如果抛开实际损失准备金，肯定会影响银行的财务业绩，更好的办法是继续创造大量新的债务资产，例如通过贷款联系间接参与土地利用投资，弥补不良资产损失，或者大规模降低不良资产利率。

根据银监会的数据，2015年，不良贷款与相关贷款的比率达到了新高，而在去年第一季度，大型商业银行和农业银行的不良贷款率都超过了商业银行的平均不良贷款率。

危险的“敲鼓撒花”游戏？

据中原房地产公司的数据，截至5月25日，全国50家大型住宅企业今年累计征地3887亿元，平均造价6283元/平方米，比去年同期增长48.4%。

实际上，从土地住宅企业的背景来看，它们大多是上市住房企业和国有企业。在征地成本大幅上升的情况下，根据“羊毛出羊”的商业逻辑，这必然会转嫁到未来的“土地王”项目进入市场后的价格。

荣腾红说，上市的房企也不能这样做，其中一个意图是土地储备土地，另一个核心是融资，通过成本效益好的土地投资，增加融资的杠杆。

“更昂贵的地皮意味着未来买房的成本要比现在高。”荣登红强调，目前他们至少相信房价会继续上涨，至于是否上涨，没有人可以说。如果权力不足，谁来买单呢？

沈伟认为，现在的住房企业确实太过凶猛，征地力度太大，土地投资已经进入了一个临界点，关键是要控制好“度”。在未来，最大的风险首先是潜在购房能力的减弱，以及那些真正有能力支付更高价格的人是否愿意继续接手。美国的次贷危机是一场金融游戏，无法进行，最终崩溃。

去年以来，中天城投资、云南承城投资、金科股份等众多上市房地产公司频繁将其子公司的股东权益转移到华融、新达等大型资产管理公司，实现了大规模短期融资。

荣登红指出，不良债权转移模式的关键在于如何确定价格、保持价值以保持周期，一是合并重组债权，二是填入新业务，打包优质资产。

沈伟认为，作为住房企业的所有者，金融机构介入早期征地也是一项业务结算，关键是要做好风险控制工作，如考察当地人口、GDP、库存以及对手方信用评级，是否完全担保，如地价等是否与抵押贷款利率直接相关，但这种情况还将继续变化。目前，金融机构也在加快分割，如房地产私募基金的数量在减少，风险控制不够严格，房地产基金在招聘和管理方面存在的问题。

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