：农民工进城买房有多难？

近日，记者走访了山东、湖南、浙江三、四线城市，发现新房销售自春季以来大幅增长，房地产市场逐步升温。然而，，今年2月，房地产存量达到73.9亿平方米，增长率为15.7%，主要集中在三四线城市。它是加快农民工市场和消化农民工的重要途径之一。然而，农民工在三、四线城市仍然面临着各种问题，“进城”需要进一步降低门槛，放宽规模。

　　3.四线制城市房屋卖得好吗？

首期付款阈值降低，购房者提前售出，销售办公室能够在一周内卖出上个月的成交量。各地的房地产销售情况都是分开的。

张爽，玉林的祖籍，完成了他一生中的一件大事：二月份，一位五岁的大学农民终于在山东淄博的工作场所买了一套带心脏器械的房子。

张帅对记者说，“父母是土地和土地的农民，家庭负担不起援助，计划明年可以支付第一笔贷款，但今年年初国家已经降低了首付抵押贷款的比例，现在需要15万美元的首付。”张帅告诉记者，经过反复比较，他选择了一套86平方米的两居室，总价约50万元，虽然面积不小，但它有自己的房子，而且有多年的梦想。

从江西来湖南株洲工作的陈思红，也买了一间房。第一次交纳“老实说，买房的压力很大，最近的首付比被降低了，可以付不到三万元，差不多相当于一年的收入，而且税收也优惠，所以失控了”，陈思红花了两千元左右，觉得负担很重。

根据国家统计局的数据，二月份70个大中城市的房价同比分别上涨了2%和4.8%。其中，三线城市的房价自2014年4月以来首次上涨。

“今年2月，我们公司在20天内售出了50套房屋，3月份卖出了10套。感觉像是在抢劫，但政策效果也在慢慢减弱。现在，从房屋数量来看，下订单的速度已经放缓。”株洲中芳投资有限公司营销总监袁江说，一年前房地产市场开始回升。从家庭的角度来看，90平方米的家庭最受欢迎，销售额比去年同期增长了21.5%，144平方米以上的大家庭的销售额比去年同期增长了21.8%。

通过调查，记者发现，与一线城市数万元/平方米的价格相比，三四线城市的价格比较稳定，三四线城市的买家对价格比较敏感。今年3月对淄博市购房者进行的抽样调查显示，在众多影响购房的因素中，购房者最关心的是价格，占27%。除价格因素外，学区对购房者的影响比例为16%，优惠购房政策的比例为15%。

许多房地产企业也抓住当前政策有利的机遇，积极调整销售战略，吸引更多的购房者。

济宁华都房地产开发有限公司自2011年起在当地开发了“金兰亭”商品房项目，配套设施完善，周边建筑优惠价格300至500元，销售进展很快。目前，已有近4，000套房屋以75%的价格出售。三月二十七日，名为“楼王”的第五座社区大楼正式启用，当天的开工率为99%。

“根据消费者的需求，我们现在已经调整了销售策略，主要是在现在的房子或许可的房子里，走低成本、高质量的路线。“华都财务部经理孔超介绍。

在"金兰亭"销售办公室，记者看到，虽然它是一个工作日，但有源源不断的人前来洽谈购买房子。销售办公室的一名工作人员张雅丽说，在春节后的这段时期，房子特别容易出售。"您可以在一周内销售上个月的金额，"说，在销售办公室的一名员工张雅丽说。

中原地产首席分析师张大伟表示，在第三和四层城市房地产市场的复苏主要是由于去年出现一系列政策累积效应，其中下调支付比率最为明显，允许许多硬性需求团体提前购买住房，以提前跨越购买门槛。此外，一些一线城市房价的快速上涨也提高了第三和四层城市房价上涨的预期。

商品房销售带动了住房贷款市场的快速增长。据湖南省银监局统计，到2015年底，全省个人住房贷款余额为3694亿元，比去年同期增长20%，自2014年12月以来一直保持在20%左右。

　农民工“整户入城”有多困难？

贷款困难、结算困难、收入低不稳定、非城市待遇等因素，同时也限制农民工和其他群体在城市购买房屋，大多数人“心无力”。

虽然有利的政策支持，三线、四线的城市房地产市场是温暖的，许多房地产开发商也通过降价促销吸引购房者，但记者调查、收入水平、政策限制等因素，农民工等群体都在三位一体，四线城市的住宅梦想依然难以实现。

35岁的农民工李宝龙已经在淄博市工作了多年。这对夫妇的平均月收入约为6000元。一个四口之家的固定费用每月约2000元，加上其他费用，每月可节省3000元。如果在市区买一套90平方米的房子，至少需要50万元，每月2000元以上的贷款是固定的，压力太大，如果一个月的收入下降，可能没有贷款。

“在四川工作了十多年，妻子和孩子来到这一边，很想在当地买一套自己的房子，家庭将处于稳定的地位”，但他说，经过多次权衡后，他终于选择了一套压力较低的租房。

据了解，在子川区，对于子女上学、养老等考虑，农民工更愿意买房。抽样调查显示，淄川区近70%的农民工愿意在本区买房，但面对频繁出现的5000元或6000元/平米、3000元左右的房价和不稳定的月收入，加上首付率、公积金贷款限制等问题，大多数农民工“无能为力”。

湖南也是如此。交通银行湖南分行个人财务部副总经理胡浩为记者计算了一个账户：

以湖南省三、四线城市住宅的平均价格为例，一套100平方米普通住宅的总价格为人民币35，000.00元，其中20%的首付金额按现行市场计算，首付金额为7万元人民币。2015年，全国农民工月收入为3072元。外来务工人员用所有的工资支付第一笔房屋的工资，这需要两年时间，但如果是食物和食物，生活和生活费用，三、四线制城市平均住宅的负担就更难了，不仅第一笔付款很高，每月的供应也是一小笔开支。

根据淄博市的一项调查，44%的购房者可以接受5000元/平方米，19%的人可以接受6000元/平方米。目前，淄博市住宅平均价格在6000元/平方米到7000元/平方米之间，部分高档住宅的价格为7500元/平方米，低于6000元/平方米。在房价高企的情况下，普通市民仍感到困难重重，低购买力的农民工将更难自己买房。

此外，由于现行户籍政策和信贷政策的限制，当地居民由于在工作场所购买外国人口而难以享受同等待遇。

根据建行株洲分行的调查，目前，在株洲市区购房总量中，外来务工人员占25%左右，在县城占35%左右，说明农民工在城镇购房潜力很大，购房意愿也很强，但农民工在购房方面面临很多问题。

　　“农民工大多在民企工作，甚至是临聘人员，收入偏低，收入来源不稳定，很难达到银行信贷要求。”建行株洲分行行长贺涛介绍，现实中，农民工很难出具可靠的收入证明，收入难核实。如果农民工是短期工或临聘人员，大部分正规企业不愿意出具收入证明，还有不少农民工的每月工资收入是现金结算，无法提供银行存款账户流水。此外，农民工大多未缴纳住房公积金，不具备住房公积金按揭贷款申请资格，所以申请房贷难度不小。

他说，农民工普遍面临着城市难以定居的障碍，生活成本很高。即使新公民、医疗保险、社会保障和儿童教育难以跟上，他们也削弱了农民工购买房子的意愿。

张帅告诉记者，由于账户不是地方的，他选择商业贷款买房，利率比公积金贷款高出一个多百分点，月还款金额超过三千元，约占家庭收入的1%。他承认在买房时遇到了很多实际困难。“因为我的帐户在国外，银行在办理商业贷款时，要求我在香港找一位联络人向银行借钱。人们担心将来会有麻烦，没有人愿意提供证据。”

由于账户问题，张淑爱也面临着尴尬的问题，张书爱的"如果陕西的农村住宅搬出去，村子就要收回土地了，房子的父母不同意迁户，如果不，买房子就不能直接去淄博去上学，只能按读书的过程。"不明白，他在淄博工作5年，社会保障，税收在这边，为什么买房子不能享受与当地人民一样的待遇？

"现在，许多移民工人和外国人口都在努力买一所房子，更多的是让孩子们去上学，享受公共服务，如果不是的话，鼓励移民工人在城里买一所房子是空话。"张大伟认为，三线城市应逐步探索以居住证为核心的公共服务模式，农民工和外来人口与当地人民享有相同的公共服务，只要他们在居住地拥有家园。

　　买房子的负担能减轻吗？

一些住房发展政策的局限性已成为增加购房负担的一个重要因素。在一个、二线城市和三个或四线城市，利率的逆转。"边缘到边缘增加"的恶性循环需要防止，应避免"旧库存未解决，新库存将出现。"。

对于第三和四级城市买家来说，第一个希望是让房地产公司进一步降低价格。在调查中，记者发现房地产企业普遍关注5月1日房地产行业改革的增长。一些分析认为，难民营改革的增加将有利于第三和四级城市低收入住房企业减少负担，为当地的存货价格减少提供更多的空间。

Zibo市宜中房地产开发公司财务人员赵辉表示，对于房地产开发企业，土地成本一般占总成本的40%。政策规定土地成本和建设成本将包含在扣除范围内。如果扣除足够，估计企业整体税负将下降约2%，为企业降低房价和促进销售提供了空间。“营地改革的增加会使我们的房价下降5%，约300元/平方米。\r\r\r\r\r\r\n""

一系列住房开发政策的局限性，提高了房地产的开发成本，也是增加住房负担的一个重要因素。近年来，为了解决大城市停车难的问题，一些地方法规出台了住宅小区停车位建设的地方法规，新建住宅小区的居住比例一般要求达到1：1，一、二线城市具有较好的政策效果，小区停车问题得到缓解，但三四线城市的停车空间相对丰富，社区地下停车位出售的原因是人口购买汽车数量少，停车空间相对丰富。

济宁华都房地产开发公司在开发“金兰亭”一期工程和二期工程时，按照政策要求建造了2600个地下停车位。到目前为止，已经售出了1700多个停车位，但仅售出了1.6亿个停车位，每年的资金接近1.6亿元，利息成本接近2000万元。

记者了解到，为了尽量不占用资金，很多房地产企业都采取了配套销售的策略，即必须同时购买一套住房，但超过10万元的停车位对三线和四线城市购房者来说是一个巨大的负担，此外，银行和公积金中心一般不接受停车位作为贷款的抵押品，这相当于增加购房者的首次支付比例。

除了引导房地产企业主动降价外，银行信贷支持也是非常重要的。张大维告诉记者，目前，三、四线城市普遍实行百分之二十的首付比率，杠杆比率已经处于较高水平，首付比率不大可能继续降低。未来的信贷支持主要是通过引导利率下调来降低购房成本和还款压力。

有关数据显示，银行总吸收成本在2.1%至2.2%之间，银行业正常经营成本约为1%，资金总成本在3.1%至3.2%之间，当前长期贷款利率在4.8%以上，银行贷款利率空间进一步降低。

由于三线、四线城市金融行业相对缺乏竞争，利率还没有完全市场化，存在利率与三线、四线城市的利率呈负相关的现象。像北京这样的城市可以找到18%的优惠利率，但许多中小型城市仍在实施基准利率，这显然是不合理的。张大伟说。

此外，如何进一步发挥公积金在减轻置业负担方面的作用，是值得探讨的。张大维建议，应逐步考虑现行公积金政策，为购房者提供普遍的低息贷款支持，并解决对现有户籍、公积金存款和供款使用的限制。

随着市场复苏，风险因素在上升，下滑的支付比率正在下降，银行应警惕未来可能出现的贷款风险。一些银行反映，自去年以来，一些优质房地产开发商拥有强大的议价能力，采取降低开发贷款保证金比例的举措，减少贷款担保负债，一方面，银行担心高质量客户的流失，另一方面，他们害怕增加后续资产的质量压力。一些房地产开发商也开始从事自己的金融业务，向买方借贷资金，导致他们自己缺乏购买能力的买家，通过零下付款或低价购买房屋，到银行处理抵押贷款，这部分贷款风险不大。

淄博市七商银行个人理财中心副主任宋志刚表示，由于住房抵押贷款多为中长期贷款，信贷风险往往需要在较长时间内披露，很难立即发现。目前，许多房地产企业盲目扩张，资金缺口和债务规模不断扩大，资金链紧张，这将影响现金流的顺利运行。银行，包括项目贷款银行和抵押银行，可能造成损失。

宋志刚建议，政府应加强支持，设立风险防范基金等，以维护购买信用的安全性和稳定性。同时，政府应该通过购买租金和适当降低价格来增加对农民工和其他群体的支持，使政策红利真正惠及农民工群体。

温州市银监局有关负责人认为，要实施差异化抵押贷款政策，积极引导各类资金进入需要清仓的领域。监管部门应密切监测辖区内房地产贷款的资产质量，确保房地产开发贷款快速增长，抵押贷款首付比率下降时，资产质量不会明显下降。

值得注意的是，随着市场的暖色，一些房地产项目将提前开发，新一轮的投资热潮已经出现。例如，在温州，近期房地产市场的复苏，部分住宅企业对土地的热情高涨，中梁地产仅在2015年拍出8块地块，华虹房地产出售了5块地块，过多的房地产项目集中开发，很容易给企业带来财务压力，如果市场波动，项目销售不顺利，就会使企业陷入财务困境。

"目前，特别有必要防范将库存发展成新一轮土地开发的恶性循环，并防止边缘的上升沿。"张大伟说，在一般和困难的地方财政情况下，房地产清单应特别注意抑制地方政府出售土地的新冲动，防止"旧库存未解决，新库存将出现。"，鼓励房地产企业和地方政府积极应对转型要求，并告别传统的土地金融思想。

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