限价真的能抑制房价上涨吗？

原名：限价，你能抑制房价的过度上涨吗？

昨日，南京有关部门发出本报“推进供方体制改革，促进房地产市场顺利健康发展”的政策解释。从“解读”的角度看，南京不仅设定了一个量化的限价目标，即所谓的“涨停板”，还通过有效打击开发商、防止粗制滥造产品变相、变相涨价，遏制房价上涨。

这种“解释”，从土地供应、商品房销售、住房民生、市场监管等多方面制定了一套调控思路。其中，维持合理的土地供应规模的节拍，逐步建立租购制和住房制度，促进棚户区改造和建设经济适用房项目，值得注意的是，通过分类设定价格增长限制的目标。

南京提出了房价上涨的量化指标。江宁区、浦口区六个城市商品房项目(不包括180平方米的户型和低密度住宅)，根据年初的平均成交价格，按价格区间分类：如果申报的平均价格低于2万元/平方米，年化增幅不应超过12%≤23万元/平方米，年化增幅不应超过10%；3万元/平方米以上的年化增幅不应超过8%；2016年首次售出的物品，平均申报价格应当参照周围财产的类型和质量。

虽然分类限价是第一次，但“限价”的调控手段在南京市却屡见不鲜。

2010年，南京房价同比上涨39%。2011年3月底，南京市发布了全年房价控制目标，要求“2011年全市新房价格涨幅必须大大低于居民人均可支配收入增长和2010年全市新房价格涨幅”。据此，当年房价涨幅不超过10.4%。同年，南京出台了限购政策。受多种政策叠加的影响，南京房价同比上涨9%，达到限价目标。

然而，到2012年，限购、限价未能限制房价上涨的势头。到2013年，南京再次公布了房价上涨目标，划定了年涨幅不超过10%的红线，价格部门严格限价，甚至要求部分建筑“零上涨”，但2013年南京房价升至16%以上。2014年3月，南京打破并控制了房价季度上涨，但购买限制在同年公布，房价上涨明显。自去年3月以来，南京房价进入了新一轮的上涨时期。虽然“价格限制”已被默示实施，但房价已经上涨了13个月。

然而，，相信这将有助于市场的稳定发展。咨询公司南京公司副总经理杨瑞表示，限价政策也是必要的，但最重要的是价格限制取决于政府的严格执行。一旦市场开始限价，可能会导致开发商因为价格不符合预期而覆盖市场，减少市场住房供应，由于第一季度销售良好，一些住宅企业已经完成半年的销售任务，没有卖房的压力。一旦放开价格限制，就可能导致房价的报复性上涨。

南京理工大学房地产管理系主任吴向华表示，一方面，土地市场价格高企的人将继续提高人们对未来房地产市场的预期；另一方面，对房地产价格的行政干预应严格限制房价上涨，不控制地价，只控制房价，其影响很可能会被低估。此外，二手房价格可能远高于新房现象.这是市场价格的扭曲，还是应该由市场本身来调整。

有些人担心，高质素、限价的好物业，会吸引买家破门而入。在这种情况下，买房就是赚钱，有更多的权力寻租空间，而普通购房者显然很难与“相关家庭”竞争。有人认为，“分类限价”将使投资需求流向单价低于2万元、“红线”上涨12%的刚性需求项目，给刚性需求项目带来新的波动，给刚性需求业主带来价格压力。

市场也对“年初的平均交易价格”的提法表示怀疑。昨天，河西热盘红图上水云锦获得销售许可证，其1月份房价为37500元/平方米，按照限价政策，只能卖到40500元/平方米，但新批准的售价是45000元/平方米，房价上涨了20%。而对于年初到目前为止，房价已经超过了“涨停板”，如何批准以后的房价，还需要进一步明确。还有房地产已经卖了半年多了，新房源批准价格上涨的标准参照了前一批房价还是周边房价？希望政府能有进一步的清晰和透明。

值得注意的是，围绕着“限价”，南京也要求切实防止开发企业盖盘时爱惜销售，同时提高销售水平。取得预售许可证的项目，应当同时披露全部住房来源，并及时对外销售。为了盖盘爱售，要整栋房子，大面积提价不调整价格申报。同时，南京还规定，为了阻止开发商提高价格，取粗到精装修房的“后门”，所有粗糙到精装的项目，不仅需要得到预购业主的同意，还需要重新归档预售计划(重大调整)，重新指导价格申报，价格的大致部分保持不变，并根据第三方专业机构的评估结果合理确定装修价格。此外，南京还将及时进行新建商品房的成本调查。对于供应紧张地区的典型物业，要了解房屋价格的成本构成，而以投标方式取得土地的地价超过45%，则不包括在核准成本调查内。

据了解，从年初起，为了缓解供需矛盾，南京一次性申请了3万多平方米的房屋，以销售。同时，价格部门原则上未接受大面积提价申报。遮挡毛坯和把后门变成硬盖的想法是相对新颖的。但是，如何将空白内容发布至精装，并获得先前所有者的同意，有待进一步澄清。

在南京一家当地物业网络的调查中，77%的网民认为“限价”并不能控制价格。NET用户认为开发人员还有其他方法可以避免策略限制。除了空白更新换代的精品服装外，还有更新换代的方法，装订停车位，年底年中上升，更名为建筑。显然，没有许多“后门”需要被封锁。

我们的记者顾伟忠王晓霞

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