郁亮半年三次接受央媒专访:从“不会崩盘”到“调控有解”

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楼主 2021-05-02 08:21:21
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房地产市场正面临新的转变,从去年10月在一些大中城市开放的限制购房和贷款政策,到今年3月北京方面牵头的房地产市场监管力度的加大。万科董事会主席兼首席执行官於亮在半年内接受了中央媒体的三次采访,并解释了他对中国房地产市场变化的关注。

房地产市场不会崩溃。

2016年,中国房地产市场经历了“冰与火”:一方面,许多中小城市的商品房卖不出去,地方企业共同采取补贴、促销等手段;另一方面,一些大中型城市的销售热火朝天,房价上涨过快。“夫妇和妻子买房子”和“光盘复制”的消息已经出现。一些公众舆论还指出,“一些城市住房市场的高度燃烧状态正在朝着泡沫的方向发展”。

而在10月份左右,对购买和贷款的限制等监管措施,让市场迅速降温。面对房地产市场突然出现的“过山车”,2016年12月底,於亮在接受“人民日报”专访时向大家保证。在他看来,房地产市场没有崩溃的风险。

於亮指出:“2016年初的市场氛围与6月后的情况相差甚远,当时我们还设立了一个特别库存奖,试图推广。”回首2016年房地产市场的变化,於亮直言不讳地说:“出乎意料。”

于良认为,2016年本轮房价快速上涨的一个重要特征是金融化,而在一些城市,金融杠杆也存在一些问题。一方面,社会资金总量扩大,过度杠杆购房,许多没有足够购买力的人也去买房子,这加剧了市场恐慌情绪,一些地方出现的“首付贷款”将是调控住房需求的重要工具-首付率-“报废”;另一方面,土地杠杆能力也使得一些愿意冒险的开发商冒着高价出价,推高了地价,从而推高了房价。

然而,於亮指出,未来一年,全国商品房交易量可能会大幅下降,房价在早期上涨过快的城市也可能会下跌。於亮认为,我国不存在崩盘风险,“过度杠杆化是房地产市场泡沫破裂的根本原因”。目前,大多数国家按揭贷款的最低首付不到20%,首付额为零,但我国首付比率一直较高,居民储蓄率高,还本付息能力强,杠杆风险低。近几年来,房地产投机现象十分罕见,政府调控措施也十分有效和及时,房地产杠杆的整体水平可以得到有效的控制。“

房价单方面上涨的时代必将结束。

三个月后,为了遏制投机漏洞,越来越多的城市开始在短期内出台强化调控政策,加大对房地产市场的监管力度。自今年3月17日以来,以北京为主导的政策叠加监管已经从一线城市扩展到南京、杭州、厦门等热门二线城市,然后延伸到北京和上海周边地区。

面对一些城市房价的上涨,於亮在3月份接受“经济参考报”采访时表示,单边房价上涨的时代必将结束。

於亮认为,2016年中国房地产市场的总销售额创下了历史新高,但幸福与担忧之间的界限并不那么清晰。去年以来,一些城市的房地产市场继续蓬勃发展,但国家对房地产市场的及时调控是非常必要和可喜的,这无疑有利于企业的稳定经营和长远发展。

於亮指出,买房有杠杆作用,所以在短期内,货币供应量、流动性、抵押贷款政策都会对房价产生影响,甚至产生很大的影响。但从长远来看,房价必须由供求关系决定。如果你看的不是几个核心城市,而是整个国家,关于供求的真相是,需求很高,供应仍然很高。这种供求关系既不支持房价的快速上涨,也不支持交易量的快速增长。因此,房地产业将告别快速增长的时代。

於亮说,房地产业还没有进入“夕阳产业”,但快速崛起,总体崛起已经结束,并开始进入稳定增长和城市分化的新阶段。

於亮认为,如果宏观金融货币环境不发生大变化,未来房价走势应趋于稳定,长期涨幅不应高于居民收入增长,短期内将涨跌,不再单方。换句话说,房价大幅上涨的可能性正在下降,房价下跌的风险与过去相比正在增加。

住房管制有一个解决办法。

今年上半年,在房地产市场日益增长的调控下,一线城市和热二线城市的过热现象得到了有效的抑制。

据新华社7月19日报道,於亮在接受采访时指出,房地产市场的功能恢复了,住房调控得到了理解。

於亮指出,对房地产业的监管有点像1998年左右。当时,住房改革刚刚开始,启动了房地产市场化,建立了保障性公寓、舒适住房、商品房等多种类型的住房保障体系。这一轮改革对我国实体经济的发展产生了巨大的影响,释放了普通百姓的住房需求,刺激了内需的增长。

於亮认为,当时的那个阶段与现在的阶段非常接近。我们在1998年回到当初的定位,以解决普通市民的住屋问题。“活不活”不仅导致了经济增长,满足了人们消费需求的提升,而且让每个人都活了下来。因此,经过20年的发展,房地产业又回到了一个新的起点,即解决普通百姓的住房问题。

今年上半年,从中央政府到地方政府,宏观调控政策频繁加大,市场反应明显,房价上涨势头受到抑制。

於亮说,今天这个行业正站在一个新的起点上。最近,上海表示计划在“十三五”期间推出700000套出租住房,而其他城市也宣布了类似的计划,这标志着一线城市为解决住房问题所做的努力。

於亮认为,租售结合是建立长期房地产调控机制的重要措施之一,长期机制的核心是回归解决普通百姓的住房问题,特别是在解决青年住房问题的基础上,因为如果不解决住房问题,年轻人就会不稳定。现在,青少年的住屋有几个问题,其中一个是楼价太高,以致青少年没有能力一次买房。这可以透过提供出租房屋及其他方法,透过出租及出售两条腿来解决城市青年的住屋问题;亦应考虑提供更负担得起的房屋,让青年人负担得起。

於亮认为,中国房地产业真正进入了一个新的阶段。在这一新阶段,住宅消费还有很多事情要做,租赁市场、房地产跟踪、养老房地产和教育地产等前景,房地产行业正面临着洗牌。

对于目前一线城市、三、四线城市房地产市场的“僵局”,於亮认为高房价在很大程度上是一种货币现象,但现在有两个转折点。一是货币政策稳健中立,“紧平衡”是长期流动性的一般基调,例如一些银行的抵押贷款紧缩,另一种是“活不活”。这两个因素是加快产业转型的关键。

於亮说,中国的城市化已经进入第二阶段。近年来,特大城市的承载能力已达到极限,要素价格上升,企业、劳动力外溢,再加上轨道交通等因素的快速发展,形成了城市圈和城市带的发展。目前,仅仅把城市划分为1234条线,甚至失去意义,对房地产业来说是不够的。围绕一线城市,周边地区二线城市实力雄厚,伴随着城市带的扩张,还有很大的发展空间。

轨道交通将大大加快城市化第二阶段的到来,再加上我们回归本源的“活或死”,原心,再加上财政简表等背景。於亮说,我认为我国的房地产业真的进入了一个新的阶段。在这一新阶段,住宅消费还有很多事情要做,租赁市场、房地产跟踪、养老房地产和教育地产等前景,房地产行业正面临着洗牌。在未来,万科的布局也将发生变化,更强调大城市与周边城市之间的协调,并调整投资的概念和方向。

於亮认为,有几十个城市房价高企,都有供不应求的原因。一些大城市的周边城市是否应该限制价格和购买,这是一个值得商榷的问题,因为这些城市本身可以缓解核心城市的住房需求。

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