房价降了但房贷利率上去了 2018年买房需掌握这些信息

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楼主 2021-05-02 09:32:43
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向下!房价真的下跌了!根据国家统计局刚刚公布的70个大中城市住房销售价格统计,与2016年同期相比,一线城市新商品房和二手房价格上涨连续14个月下降,而三线城市新商品房和二手房价格也连续四个月下降,二线城市总体稳定。这样,连任志强也不敢继续坚持他的“房价繁荣论”。

现在是复制底部的时候了吗?需要告诉你的是,虽然房价在下跌,但抵押贷款利率却在继续上升,也就是说,每月购房的供应压力更大!

未来2018年,房地产市场将如何演变?你到底想不想买房子?需要买房的人,你应该采取足够的策略吗?

房价着眼于短期金融,而金融主要取决于利率。

关于如何判断一个城市未来的房价走势,有一个比较经典的公式:“短期金融,中期看土地,长期看人口。”

这是由任泽平在2008年提出的,多年来,他在不同的场合反复强调。RenZeping是年薪1500万的经济学家,在业内得到了高度认可。

根据任泽平的观点,在短期内判断房价走势,财务因素自然是最重要的因素。那么,从短期来看,金融看什么呢?看看利率!

从房地产业自身的特点来看,房地产业作为具有金融和消费双重属性的高度资本密集型国民经济支柱产业,其繁荣水平的周期性波动将受到利率,特别是个人抵押贷款利率的影响。

历史上,个人抵押贷款利率的变化与房价走势和商品房销售的周期性变化有着显著的相关性。可以说,个人抵押贷款利率的变化可以说是判断房价走势的晴雨表。

根据抵押贷款利率的变化对房价的影响,当个人抵押贷款利率达到峰值(如2011年12月和2014年9月)时,我国70个大中城市二手房价格上涨跌至周期底部。当个人抵押贷款利率处于历史低点(例如2009年6月和2016年9月)时,二手房价格都处于高位。此外,一般来说,二月份二手房价格的变动趋势与个别按揭利率的变化趋势大致相反(见图1)。

从抵押贷款利率变化对商品房销售的影响来看,抵押贷款利率与房地产销售也表现出很强的相关性。根据图2,较低的利率导致商品房销售的繁荣,而较高的利率则导致商品房销售的下降。例如,2009年6月和2016年6月抵押贷款利率处于历史最低水平,2009年12月和2016年6月,国家商品房销售均达到周期性高点,而抵押贷款利率在2011年12月和2014年6月达到阶段性高点,全国商品房销售几乎在同一时期跌至最低点,或略有滞后。

按揭利率在过去20年是6%或7%。

中国抵押贷款市场报告(China Mortgage Market Report)的监测数据显示,自2017年1月以来,中国首笔住房贷款的平均利率连续11个月上升,11月达到5.36%,是基准利率的1.09倍,比2016年11月上升20%以上(见图3)。利率也是第一次住房贷款的平均利率,其中还包括4.9%的低息贷款,这意味着一些城市的首期住房贷款利率已经远远高于1.2倍的标准。至于第二套住房抵押贷款利率,一直以来都很高,2017年11月高达5.66%。因此,我们可以粗略地判断,短期内,贷款利率的持续上升必然会导致房价进一步下跌。

看到房价下跌,许多购房者都很高兴。然而,事情似乎并不那么简单,因为不断上升的抵押贷款利率也会增加每月还款成本。如果我们不相信,我们可以结帐:

如果买受人贷款200万元,按照目前的首笔房屋贷款的平均利率购买一栋房子,那么他将在2016年支付的利息共计40万元!

那么,目前的住房利率是否达到了顶峰呢?还没有!

纵观历史,抵押贷款利率并不是很高。从过去20年抵押贷款利率的变化来看,4.9%的抵押贷款利率处于历史最低水平,这一次下降到了5%以下。因此,即使利率继续上升到6%或更高,也没有任何意义-你知道,过去20年中最常见的抵押贷款利率是6%或7%。

未来按揭利率会继续上升。

从市场机制的角度看,利率是资本的价格。由于物价上涨反映了商品供应的短缺,我们可以理解,随着资金供应的日益紧张,利率不断上升。造成这种情况的主要原因有三:

首先,货币政策的轻微紧缩导致M2增长放缓。随着“加快金融回报为实体经济本质服务”工作的深入,以科技创新和文化创新为代表的“高精度”产业贷款保持了快速增长,房地产市场贷款规模不断缩小。在过去一年中,中央银行通过公开市场操作实施了略微紧缩的货币政策,例如提高资本市场操作利率,导致M2增长持续下降(见图5),这也导致房地产信贷规模相应减少,银行系统将收紧对消费者的房地产贷款或相应提高房地产贷款利率。事实也是如此。2017年11月,在全国35个城市的533家银行中,有474家银行报告称,首期住房贷款利率与上月持平或上升,占88.9%。更重要的是,有56家次级银行因配额等原因于2017年11月暂停了第一笔抵押贷款业务,比上月多出14家。

二是房地产违法信贷业务已达到“暴露”水平。从决策部门的意愿来看,在明确了“用房不投机”之后,各部门和大城市相继出台了一系列房地产调控措施。据统计,截至2017年11月,中央和地方房地产调控政策已超过180次。今年下半年,监管机构严格调查了消费者贷款进入房地产市场的情况,最近央行行长明确表示,“要警惕和控制房地产市场的泡沫风险”。从某种意义上说,房地产违法信贷业务已经达到了“露头”的水平。在这种环境下,各大商业银行纷纷提高抵押贷款利率是不可避免的。

第三,美联储将继续保持货币政策的紧张平衡,资本市场利率继续上升。随着美联储最近在2017年第三次加息,加拿大、英国、韩国、墨西哥、巴西和俄罗斯也进入了加息周期,这反映出同时收紧全球货币政策的趋势正在逼近。对于中国人民银行来说,虽然目前存款贷款基准利率还没有提高,但货币政策是紧密平衡的,资本市场利率上升的趋势还在继续。如果加息政策在不久的将来落地生根,必然会提高整个市场的资本成本中心,从而增加整个社会融资成本的压力。当然,对居民来说,最大的影响是按揭利率的持续上升,贷款的难度会越来越大。

你需要准备什么准备才能在2018年买房子?

不过,无论何时,在怎样的环境下,市民对房屋的渴望永远不会消失,换言之,楼市的刚性需求是永远存在的,即使现时的时机未必是最好的。

然而,对于那些打算在2018年买房的人,作者提出了三项建议供参考:

首先,利率折扣仍然很低的城市或地区值得关注。虽然贷款利率的提高总的来说是不争的事实,但这毕竟是平均贷款利率的提高,并不排除一些城市的利率仍然较低。根据2017年11月的统计数据,常州、温州、中山等10个城市的平均抵押贷款利率是最有利的(见图6),这无疑是对有住房需求的人的一大好处:贷款利率的低折扣意味着当地房价尚未见顶-至少不是其他所有人都是基准利率,而当你购买一套房子时,它是基准利率的1.5倍。当然,意见只供参考,不要盲目跟随。

第二,从购买地点,尽量避开郊区,同时,我们应该开始注意租金收入。也许已经习惯了这样一个事实:房价每年上涨一倍,五年成倍增长,相比之下,租金对大多数人来说一直是很难进入的。然而,根据先前的分析,2018年房价很可能不会大幅上涨,因此租金将成为稳定和负担得起的收入来源。基于这一考虑,采购的地理位置将更为重要。对郊区来说,由于交通是否方便,配套设施是否完善,租价更难。另一方面,要关注郊区或核心商圈、交通、购物、学校、医院,甚至安全保障。因此,郊区房地产不仅是相当可观的租金收入,而且比远郊更有希望。

第三,从长远来看,房价稳定的可能性远高于大幅下跌。作者一直认为,任何房地产市场政策的目的都是“抑制房价的过度增长”,而不是“引导房价下跌”。尽管房价在很多地方都下跌了,但并不是所有的地方都下跌了。即使是在上海北部等一线城市,房价也有不同程度的下跌,在房价紧缩之前,房地产泡沫的重要性可能比房价本身的下跌还要大。从长远来看,由于人口规模效应已经在北方形成,人才是住宅的最终需求面,北方的房价应该稳步上涨,而不是跌落悬崖。

此外,不要想当然地认为,在某些地方,房价即将下跌或已经下跌,这对购房者来说一定是件好事,因为每月供应压力的上升可能会导致购房者花更多的钱。因此,如果你遇到一个合适的房子,各方面都满意,每月的供应也可以负担,不要太担心。当我们购买它时,即使我们在短期内无法获得理想的利润,随着国家的发展和社会的进步,人们迟早会享受到经济发展的红利和城市化的加速。

所以,只要你期待这个国家的未来和选定城市的未来,你就会充满信心地买下它。五年或十年后,你不会后悔现在的决定。

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