真降息了！房地产怎么办？最终的目的就一个字

所以，经济有压力，息是要降的，房地产也是要稳的，最终的目的就是稳经济、保就业。

央行进行7000亿元1年期MLF（中期借贷便利）操作，利率2.85%，此前为2.95%；同日进行1000亿元7天期逆回购操作，中标利率2.1%，从原来的2.2%下调10个基点。

与此同时，同日发布的2021年部分经济数据显示，如国统局所言“发展预期目标较好完成”，经济承压也是事实。

经济承压、降息、因城施策保房地产稳定……合一起怎么看、怎么思、怎么想？股市反正先笑了。

第一，这预示着，本周四（2022年1月20日）每月一度的LPR（贷款市场报价利率）调整，有望再次降低，且可能1年期、5年期都调。2021年12月20日1年期LPR从3.85%降至3.8%后，杠杆游戏写了《央行突发信号！降息周期开启，影响很大》，当时即总结过，纵览国内外经验，降息、加息从来不会只有一次，我国降息周期开启是必然。

根据此次1年期MLF、7天期逆回购的下调10个基点判断，3天后，1年期、5年LPR调低幅度可能也是10基点，最次最次5基点概率非常大。

可以想见，主要房贷都是5年以上的，如果5年期LPR降，这对楼市的利好。

第二，注意上次MLF、公开市场逆回购政策利率调降的时间，以及政策加码的过程。上一次是2020年3月，也就是超级黑天鹅发生后不久，经济显著承压。

我们回忆2021年7月、12月先后2次降准，接着2021年12月启动1年期LPR下调，从一开始只降准，到同一个月既降准又降1年期LPR息，接着2022年1月1年期MLF、7天期逆回购都下调，且幅度比上月的1年期LPR下调5个基点还要大（10个基点），足以见得越来越紧迫，政策在不断加码。

第三，一次双双下调10个基点，逆周期政策开足马力。上月的1年期LPR下调试水，仅5个基点，并着眼稳楼市、稳投资、促消费等，但12月的经济表现，整个2021年的前高后低的表现，还是很牵动人心。

无论2021年12月的重要会议、经济工作会议，以及央行的相关措辞，都暗示或者进一步说了逆周期，现在这个操作确实是开年即逆周期开足马力。

为什么是1月份？因为稳增长、经济建设为中心，成为各方的期待和政策目标，年出即降，不仅信号意义，还是实际功效，都贯穿全年。

我们知道，每年的1月信贷都是高峰，这个时候的操作，对于全社会利率成本的降低意义很大。

第四，时间窗口有限，必须抓紧。在《央行突发信号！降息周期开启，影响很大》（2021年12月20日）一文中，杠杆游戏总结过，美联储加息后，我国央行一般不再降息；美联储降息后，我们通常才会跟着降息。

大家还记得上一轮美联储加息，也就是这一波房价大涨前，美国开启了加息，然后缩表，同时我们最开始做的是楼市去库存、棚改、降准降息。

东吴证券总结了最近一波美联储加息周期、降息周期，我们央行的操作很有意思。

如上文杠杆游戏所述，刚好2019年8月我们开启上一轮降息周期的第一次操作。当时真是跟美国跟得很紧。

这是一个非常重要的历史经验。

现在各方都预期2022年美国加息次数2、3次，且可能比之前预估的早。假设这个规律成立，我们宽松的时间可能不会很长，因此必须抓紧降息。

第一，经济增速连续3个季度下滑了，且最低到了4%。初步核算，2021全年国内生产总值1143670亿元，按不变价格计算，比上年增长8.1%，两年平均增长5.1%。

第二，规上工业近10个月趋势不妙。经济承压首先体现在工业上，我们看到2021全年全国规模以上工业增加值，比上年增长9.6%，两年平均增长6.1%，似乎还不错，如果细看……

因为特殊原因，2021年1-2月规上工业增加值增速达到35.%，大概是很多年以来的最高纪录了。

然后从3月开始，降至14.1%，4月跌破2位数，然后持续下滑，到2021年9月已经降低至3.1%——这个规上工业的表现可以说非常严峻了。

不用杠杆游戏说，我们也意识到问题，然后做了一些努力，到2021年10月略有回升，最后2个月继续缓慢爬坡，但最终12月也只有4.3%。

第三，社零数据月度下滑趋势也不好。国统局说，2021全年社会消费品零售总额440823亿元，比上年增长12.5%——看似不错，然后看两年，平均增长只有3.9%。

如下图，2021年1-2月、3月冲高后，逐月下滑，7月降至个位数，8月甚至只增长了2.5%。然后回升和起伏，到了11月再次从4.9%降至3.9%，12月仅剩下了1.7%。

因为一些零星、省市的病例出现，管制较严，部分也影响了消费。

但无论如何，全年下来数据趋势是不好的。

基建增速简直低到不敢让人相信，房地产略好，但杠杆游戏要说，数字也很低。

如果分月看，无论整体固投还是房地产投资增速，2021年初特殊因素很高后，趋势非常不好，且几乎没有反弹。

第五，货物进出口难得快速增长，但或许也有隐忧。主要数据中，最好的要数进出口，2021全年货物进出口总额391009亿元，比上年增长21.4%。

随着经济的部分国家经济增速和供应链的恢复，2022年，我国外贸还能保持这么好的表现吗？杠杆游戏有点担忧。

这个判断是很重要的，说明政策一定要出台到稳为止。

从销售看，2021年尽管承压，但是依旧保持了正增长。其实很不容易，在如此高的基数上，2022年如果继续稳，那是很大数字。

国统局1月17日重复说，坚持“房住不炒”的定位，积极稳妥实施房地产长效机制，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，着力稳地价、稳房价、稳预期，积极防范潜在风险。房地产市场总体是稳定的。

第二，人口压力虽然大，流动人口红利暂时还有。国统局2022年1月17日公布的数据显示，2021年末，中国大陆总人口达14.13亿人，比上年末增加48万人。

数据压力很大，然后另外一组数据是，2021年末，城镇常住人口比2020年末增加了1205万人，他们到城市里就要有住房，原来农村的房子多数还是要保留的；特别是流动人口38467万人，比上年末增加了885万人。

第三，降息、降准周期，一定利好楼市，只是看程度。降息、降准历来都是信号，杠杆游戏要说，这首先肯定利好楼市，无非是多少问题。

当下我国房地产压力太大了，从最决策层到部委、金融机构，到地方，逐步都在释放“友好”。

其实回头看会发现，地产每年基本都是搞个小阳春，然后收紧。2021年不过是小阳春特别短暂，甚至有些地方还没形成就被扼杀。

如果2022年春夏实现了房地产企稳，又不能、不敢继续吹房地产泡沫，不允许房地产搞出问题，那么下一步就要托股市。

第四，一二季度的刺激会最明显。此前杠杆游戏说，为什么我们宽松周期大概率不长？如果简单概括，就是国内外形势不允许。

先说国外，11月美国CPI高达6.8%，创下1982年以来最高。虽然预期2022年会压力缓解，但当下很吓人。加上美国中期选举，美国人会给执政的人压力。

鲍威尔又获得提名连任，还有什么好顾忌的呢？展示一个中央银行家独立性的时候到了。

同时，非农失业率，美国从10月的4.6%，下降至11月的4.2%，就业的改善，也是美联储底气所在。

对了，杠杆游戏对照了一下，11月，我国城镇调查失业率为5.0%，比上月上升0.1个百分点，比上年同期下降0.2个百分点。

同时，美联储虽然下调了2021年美国的经济增速，预计2021年美国GDP增速预期值，由 9月份的5.9%，下调至5.5%，但同步上调了2022年的GDP增速预期。

特别值得一说，美联储同时表示，经济重启引发的供给失衡，继续成为通胀水平持续走高的推手。所以在12月的声明中，美联储删除了有关“引发通胀提升主要为暂时性因素”的表述。

你说我们货币政策怎么办？左右为难。我们的宽松大概率只能这几个月，然后维持一个动态平衡，否则新的问题会出现。

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