REITs投资逻辑与股票有显著差异 监管提示切莫盲目跟风交易

上证报中国证券网讯（记者 时娜）近期多只基础设施公募REITS遭到热炒，部分涨幅超过30%，引得相关REITS纷纷发布风险提示性公告甚至停牌。据上证报了解，目前，REITS的交易风险已引来监管的关注，监管后续将持续加强交易监测。

分析人士指出，投资基础设施公募REITS的收益主要来源于基础设施项目运营产生的分红收益，主要影响因素包括基础设施项目所属行业整体发展趋势、行业平均收益水平、项目自身运营情况等，具有运营收益相对稳定可持续的特点。

以深市为例，从已披露的季度报告数据看，首批上市4只公募REITS业绩平稳，2021年第4季度合计实现营收3.61亿元，可供分配金额2.68亿元，年化分派率高于3.84%，高于10年期国债2.82%的收益率水平，但要注意其中经营权类品种收益和产权类并不可比。从单只产品情况来看，以“博时蛇口产园REIT”为例，其第4季度实现营收0.36亿元，净利润0.11亿元，可供分配金额0.24亿元，与第3季度业绩基本持平。

同时，公募REITS的价值以底层基础设施项目的评估价值为基础，估值相对稳定且具有持续运营分红收益，其风险收益结构上与固定收益产品类似。而股票的定价主要来自于上市公司业绩成长，其投资收益主要来源于市值增长，与公募REITS产品存在估值逻辑上的显著差异。

与股票、基金不同，公募REITS以底层基础设施项目评估价值为定价基础，将运营产生的稳定现金流（如项目租金、垃圾处理费等）作为主要回报来源，随着交易价格上涨，产品净现金流分派率将逐步下降。以“红土盐田港REIT”为例，以3月3日收盘价3.682元进行测算，产品净现金流分派率将由发行时的4.15%下降至2.59%。

不同类型基础设施项目的净现金流分派率也存在差异。作为基础设施公募REITS底层资产的基础设施项目类型一般可以分为两类，一类是经营权类项目（比如收费公路、污水垃圾处理等），另一类是产权类项目（比如产业园区、仓储物流等）。

特别需要关注的是，对于经营权类项目，由于经营权存在期限，基金分红中包含返还投资者初始投资资金，其现金流分派率从数值看可能略高于产权类项目。若投资者购买经营权类项目时的分派率低于产权类产品分派率的平均水平，其高估产品价值的可能性较高，可能面临后期产品价格下跌的风险。

有市场人士指出，投资者若盲目跟风高溢价买入公募REITS产品，将面临投资回报大幅下降的风险。

记者注意到，针对近期个别公募REITS产品涨幅较大的情况，相关基础设施REITS已披露关于溢价风险的提示性公告，短期涨幅较大的产品已分别于2月9日、14日和15日向交易所申请了停牌。

有监管人士指出，公募REITS产品所持基础设施项目盈利能力较强，分派率良好，二级市场价格较发行价上涨存在一定业绩支撑，但投资者应理性看待公募REITS产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITS长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。

深圳某上市REITS项目管理人认为，投资者应基于理性分析判断，根据未来分红预期，合理评估REITS投资价值，树立理性投资理念。对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITS作为投资产品的“角色定位”。