大城市房价涨不停 是因为搞错了一个根本问题！

至少从2010年起，国家层面就出现了“建立促进房地产健康发展的长效机制”的提法。

6年不孕的“长期机制”最近被高级官员提到，所以人们再次充满了渴望。希望“长效机制”的股息在未来共享。

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要坚持“用房不投机”的立场，综合运用金融、土地、金融、税收、投资、立法等手段，加快研究和建立符合国情、适应市场规律的基本制度和长期机制，不仅要遏制房地产泡沫，而且要防止房地产泡沫的发生。

为了在宏观层面上控制资金，小额信贷政策应支持合理的购房，严格限制信贷流向投资和投机性购房。实施人地结合政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。为了履行地方政府的主要职责，高房价压力下的城市应合理增加土地供给，增加住宅用地比例，振兴城市闲置低效土地。特大城市应加快部分城市功能的放松，促进周边中小城市的发展。

对近年来“长效机制”的官方声明进行全面比较，可以说，今年是“最深刻的知识”，主要体现在以下四点：

一、很明显，房子是用来居住的，而不是猜测。尽管该句于2016年5月19日通过了“权威人物”的口，，这种立场不能偏离”），。

（二）、强调综合利用金融、土地、财税、投资、立法等手段，制定“长效机制”。

3、首次提出“货币宏观调控”。从广义上看，M2货币的快速增长是推动房价上涨的重要原因。房地产市场的繁荣反过来又催生了更多的M2。

4.明确了“建设用地指数按人口流动分配”，提出“价格上涨压力大的城市应合理增加土地供应，增加住宅用地比例”。同时，提出“大城市要加快一些城市功能的挖掘，带动周边中小城市的发展”。

鉴于房地产的“长期机制”仍处于讨论阶段，我想重复我一贯的观点，以供决策者参考。我认为：中国城市化的方向是错误的，如果不加以调整，未来的“长效机制”就是空中楼阁。

长期以来，我国的城市化是争取大、中、小城市协调发展，这实际上是计划经济时代城市发展理念的延续。在计划经济体制下，由于经济发展缓慢，城市创造的新增就业岗位有限，必须通过严格的户籍制度将大部分人口安置在农村。，。否则，这个城市就有大量的年轻人无法就业，很容易导致社会问题。

20世纪80年代和90年代，在中国城市化初期，许多地方通过临时居留证限制了移民的涌入。由于公共资源稀缺且高度集中在大城市，中国的大城市天生就警惕移民的涌入。近年来，北京严重的交通堵塞和雾霾问题唤醒了流动人口的恐惧症，这种恐惧症已经开始消失。

事实上，城市化是一个人口失衡的“配置过程”，几乎任何一个大国都无法避免这一过程。美国的人口高度集中在东西海岸.2007年的贷款危机之后，纽约、旧金山和洛杉矶的房价经历了一次低谷，而且这些年的时间更富创新精神；但在广大的中部地区，许多城市的房价仍远低于2007年。为什么？由于中部地区人口持续减少，东、西海岸的人口继续增长。

俄罗斯也是如此，那里人口的自由流动是在社会转型后实现的。几年内，在西伯利亚的成千上万的村庄和成千上万的城镇已经成为野生动物侵扰的地区，人口将前往莫斯科和圣彼得堡。

根据日本最新的人口普查，到2015年底，日本总人口为1.2711亿，比五年前下降了947000%和0.7%。但东京的人口继续增长，人口为1350万，比五年前增长2.7%。日本被认为已经城市化，公共资源的分配是平衡的，但是大城市的人口增长趋势并没有停止。

我们的城市化只有一半，我们的公共资源比日本和美国更集中在中心城市。例如，根据复旦大学医院管理研究所发布的2015年中国100强医院排名，中国前100家医院中有22家在北京，19家在上海，9家在广州(此外，重庆6家，南京6家，武汉5家，西安5家)。

也就是说，北方三大城市占全国优质医疗资源的一半，而七大城市占全国优质医疗资源的72%。在100家最好的医院中，只有3家位于首都、直辖市和省会(分别位于苏州、青岛和温州)。

至于优质高等教育资源，创业发展机会与医疗资源一样，高度集中在中心城市。

在这种情况下，中国的城市化只能是“大城市化”，而不是“大中型城市的均衡发展”。“大城市化”没有什么问题。它可以节约宝贵的土地资源，提高经济效率。相反，盲目追求大、中、小城市的均衡发展，反而浪费了大量的土地资源，在三、四、五线城市积累了大量的房地产存量。

中国应该勇于承认现实，尽早布局，应对“大城市化”和由此产生的真正的“城市包围”。

2015年12月，，“十三五”期间，中国将加快发展多个中心城市，承担国家职能，促进区域协调发展。他还说，要解决像北京这样的大城市的城市疾病，中国还需要10个像北京这样的中心城市。

应该说，这个“再建十北京”的说法是正确的。目前，广州和深圳四个一线城市的实际生活人口超过2000万。如果通过轨道交通建立1个小时到一个半小时的通勤圈，北京可以扩展到廊坊、保定、深圳到东莞、惠州和上海到昆山和嘉兴。这样，以北方和广州为核心的通勤圈，足以生活在每3500万到4000万人之间。

天津、重庆、成都、南京、杭州、郑州、武汉、长沙、合肥、福州、西安等10多个城市，可发展成为人口2000~2500万的特大城市。这样，仅14个中心城市及其周围地区就能容纳近4亿人。

然后在这些中心城市征收房地产税，征收第二套住房税，从第三、第四套住房开始实行累进和惩罚性税制，使这些中心城市的住房投资功能受到一定的限制，住宅用地的供给大大增加，从而基本建立起“长效机制”。

相反，如果我们不认识到“城市化已经失衡”，人为地控制中心城市的住房供应(认为这可以引导人口流向中小城市)，用虚假的人口数字引导土地的增加，，只会导致房地产行业更多的数字欺诈和腐败。

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