央行新政后 我国楼市未来走向如何

在央行宣布抵押贷款新政后，沉闷的长期市场情绪突然变得活跃起来。有专家学者肯定，这是政府最强的救市行为；许多房地产开发企业都在等待新一轮房地产市场的开放；相当一部分购房者正准备享受优惠贷款利率；还有媒体一再质疑，为什么商业银行不能以三折优惠利率登陆。笔者认为，这些市场情绪实际上是缺乏对央行抵押贷款新政变化的洞察，市场预期错位的表现既不是客观的，也不是理性的。

与以往相比，新的央行抵押贷款政策发生了变化，这一变化并不特别明显，即政策调控不再简单地采用“硬杠杆”的提取方式，而是用一种标准来支配市场上的各种主体，而是区分不同政策内容的不同属性，这意味着大量的“软选择”，即“硬杠杆”和“软选择”的结合。

近年来，我国房地产市场的调控基本上以“限购、限贷”为主要内容，以利率为重要手段的“限额贷款”。这种过程连接逻辑自然形成了政策调控的逻辑依赖和行为公式。因此，面对“购买限制”(第一套新标准)的自由化和“贷款限制”的放宽，如果“软选择”被误认为是“硬杠杆”，很容易使市场滑向固有的“第一套住房贷款=30%贴现利率贴现”、“按揭放松=房价上涨”。

这一次，中央银行只为30%的贴现率设定了一个标准的底线，而不是必须实施的“硬杠杆”，这取决于商业银行的实际风险。也就是说，由于不同地区经济发展水平的差异，不同商业银行经营条件的差异，以及不同贷款对象的风险承受能力的差异，在放开第一套贷款的识别标准后，贷款利率的确定只能由商业银行因人、地、时间、原因的独立选择来决定，同样的标准是不可能的，也是不可能的。基于现实的住房贷款贴现基准利率相当于5年固定存款利率，估计未来能够真正享受商业银行优惠利率的客户寥寥无几。笔者认为，未来抵押贷款利率将在低于基准的10%或30%的范围内波动，而利率下降10%的人必须是特定的或高质量的商业银行客户。

不可否认，中央银行的新一轮住房贷款交易将给房地产业带来不同程度的积极影响，必将增加房地产业的融资渠道。但在这种影响的背后，也有一种变化，即结构修复和市场调整，以及在修复和调整中建立新的融资机制和模式。从央行的书面表达中不难看出，MBS只能用于增加第一套普通自住房，改善普通自住房的贷款交付，这是限制性的。房地产投资信托基金的对象必须是符合相关条件的房地产开发企业，明显注重对整个房地产业基础的强化。可以看出，MBS和REITs的推出不仅是一种融资工具数量和内容的增加，也是房地产行业融资的新模式、新关系和新机制。

　　一方面，通过融资方式的创新，增强房地产行业资产的整体变现能力，比如持有MBS资产的主体可以择机出售变现；另一方面，增强房地产行业全部链条中各主体的风险关联程度，解决和改变过去模式中，主要由商业银行和购房人承担最终市场风险的状况。解决这些基础性和长远性问题，比简单的应急救市更重要。　

从本质上讲，中央银行住房抵押贷款的新政策是在满足“自我住房需求”的市场导向下，解决“去库存”问题。因此，我们无法用惯性的思维和狭隘的态度来理解住房贷款新政，更谈不上用利率标准来解读新房贷款了。