90后晋升购房主力 房价还有10年安全期

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楼主 2021-08-25 06:15:28
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数据显示,在目前的住房市场上,购房者主要年龄在25岁至35岁之间,占所有购房者的50%以上。但是,从过去30年的新人口曲线来看,1990年以后出生的人口数量急剧下降。而90后一代,是当前房地产市场的主要买盘之一。当投资需求减弱,房屋需求成为支撑的时候,中国的房地产市场会不会因为刚性需求的减少而逐渐下降?

  人口增长率越低,城市就越危险。

毫无疑问,人口增长越快,对住房的需求就越稳定;随着人口增长率的接近,年轻人的比例越高,购房需求就越稳定和可持续。

问题并不严重,因为来自一线城市的流入,但许多人口增长缓慢的城市将面临需求短缺。如泸州、安庆、唐山、向阳等地在三线、四线城市中,中老年人比例最高,40岁以上,青年人口不足。由于这些城市的人口增长率已经很低,未来住房市场的需求必然会减弱。

这也可以解释为什么在9.30和3.30新政之后,许多二线、三线和四线城市仍然没有热身。这也解释了为什么在“9.30”和“3.30”新政之后,许多二线、三线和四线城市还没有复苏。刘媛认为,近几年来,大多数二三线城市增长过快,土地供应、新建住房建设和销售急剧增加,人均新增住房面积已超过一线城市的平均水平。换句话说,当二线和三线城市的经济和投资需求不如一线城市时,许多二线和三线城市的房屋销售量要比一线城市多。

然而,大多数二三线城市的人口增长远远低于一线城市,甚至有些城市的人口增长率接近于零,缺乏持续稳定的新住房需求。因此,当整体供大于求时,即使有政策刺激,市场也不会轻易回升。

  房价还有10年的安全期。

如果土地红利,人口红利已经下降,甚至消失了,那么如何判断房价是涨是跌呢?

一家研究机构对此进行了分析,从居民利益保护的多重性来看,中国目前处于绝对安全的地位。引爆点为1.5倍,而中国为11倍,远远超过安全边际的1.5倍。即使这一指标在未来十年下降,也很难达到1.5倍。从这个指标来看,我们基本上可以判断未来10年是安全的;

第二项指标,居民新房名义市价,购买力最大,这一指数不如前一指标好,但相对处于良好地位,在安全临界点上,指数在过去三年中一直呈下降趋势。

从这两个指标来看,住宅产业在未来十年总体上是安全的,房价不会下跌,泡沫不会破裂;但10年后,需求可能难以支撑房价。

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