90后晋升购房主力 房价还有10年安全期

数据显示，在目前的住房市场上，购房者主要年龄在25岁至35岁之间，占所有购房者的50%以上。但是，从过去30年的新人口曲线来看，1990年以后出生的人口数量急剧下降。而90后一代，是当前房地产市场的主要买盘之一。当投资需求减弱，房屋需求成为支撑的时候，中国的房地产市场会不会因为刚性需求的减少而逐渐下降？

　　人口增长率越低，城市就越危险。

毫无疑问，人口增长越快，对住房的需求就越稳定；随着人口增长率的接近，年轻人的比例越高，购房需求就越稳定和可持续。

问题并不严重，因为来自一线城市的流入，但许多人口增长缓慢的城市将面临需求短缺。如泸州、安庆、唐山、向阳等地在三线、四线城市中，中老年人比例最高，40岁以上，青年人口不足。由于这些城市的人口增长率已经很低，未来住房市场的需求必然会减弱。

这也可以解释为什么在9.30和3.30新政之后，许多二线、三线和四线城市仍然没有热身。这也解释了为什么在“9.30”和“3.30”新政之后，许多二线、三线和四线城市还没有复苏。刘媛认为，近几年来，大多数二三线城市增长过快，土地供应、新建住房建设和销售急剧增加，人均新增住房面积已超过一线城市的平均水平。换句话说，当二线和三线城市的经济和投资需求不如一线城市时，许多二线和三线城市的房屋销售量要比一线城市多。

然而，大多数二三线城市的人口增长远远低于一线城市，甚至有些城市的人口增长率接近于零，缺乏持续稳定的新住房需求。因此，当整体供大于求时，即使有政策刺激，市场也不会轻易回升。

　　房价还有10年的安全期。

如果土地红利，人口红利已经下降，甚至消失了，那么如何判断房价是涨是跌呢？

一家研究机构对此进行了分析，从居民利益保护的多重性来看，中国目前处于绝对安全的地位。引爆点为1.5倍，而中国为11倍，远远超过安全边际的1.5倍。即使这一指标在未来十年下降，也很难达到1.5倍。从这个指标来看，我们基本上可以判断未来10年是安全的；

第二项指标，居民新房名义市价，购买力最大，这一指数不如前一指标好，但相对处于良好地位，在安全临界点上，指数在过去三年中一直呈下降趋势。

从这两个指标来看，住宅产业在未来十年总体上是安全的，房价不会下跌，泡沫不会破裂；但10年后，需求可能难以支撑房价。