二手房买卖如何躲开毁约？专家支招防纠纷

“高调”的增长是安徽省合肥近期房地产市场，给人一种新的印象。

根据国家统计局的数据，今年3月，合肥是全国70个城市房价环比涨幅最大的城市之一。这种增长趋势在当地已经持续了一段时间。

合肥的一手房市场已经流行起来，二手房市场也很受欢迎.看到许多购房者涌入二手房市场，推高房价，许多合同卖家为了卖出更好的价格，毫不犹豫地打破合同，导致房屋销售合同纠纷激增。

各种各样的“违约”

同一时期，有关出售住房的争议增加了一倍。

魏和顾都是亲戚，两家本来相处得很好，但由于一个房子转让问题要上法庭。

这件事两年前也开始了，当时谷想卖一套面积约128平方米的房子。魏非常喜欢这所房子，以每平方米6300元的价格买下了它。2014年5月25日，两人签订了一份房屋买卖合同，同意该房产到期后可享受五年免征营业税的条件。出于对双方的信任，合同的内容没有具体说明付款的时间和方式。

2015年1月9日，在双方亲朋好友的见证下，谷向魏发了一张收据，确认房屋的总付款额为45万元人民币。但到房地产满足转让条件的时候，合肥房价已经上涨，呈现出持续增长的趋势，尽管魏一再加快步伐，但谷只是拒绝与魏合作偿还银行贷款和办理转帐手续。

但同年12月24日，魏以谷未能履行协议约定的义务为由，，要求他继续履行合同。

考虑到双方是有关联的，。魏说，经过双方沟通，他愿意在商定的房价450000元的基础上分期支付对方330000元的经济补贴费用。顾某需要继续履行合同，协助魏办理还款手续、取消房屋抵押登记和转让住房产权。顾同意这个计划。

虽然魏支付了将近一半的钱，但幸运的是，房子得到了手，但也考虑了亲属的感情，与目前的房价相比，也是“成本效益”。\r\r\r\r\r\r\n""

合肥的王女士也遇到了提高房价的麻烦，几乎把房钱都掏空了。

去年4月，王女士和张先生签订了一份出售库存房屋的合同，同意张先生以他的名义将一套房子卖给王女士，并就房子的价格、付款期限、付款方式和违约责任达成了明确的协议。

令王女士惊讶的是，合同已经签订，押金已经付了，税款也付了，但是张先生后悔了。因为他认为房价明显上涨，想提高价格。

就在王女士犹豫的时候，张先生私下把房子转给了更高的买家。王女士要求张先生对违约负责，并赔偿经济损失，但对方对此置之不理。

“他的‘一房两卖’违约导致合同的目的未能实现，他的行为已经构成根本违约，完全不顾法律权威和诚信原则。”王女士生气地把对方告上了法庭。

，王女士和张先生签订的股票买卖合同是真实和有效的，表明双方应根据合同条款履行其义务。张先生辩解说，他在签订合同时不知道国家政策，所以商定的房价太低，他在了解国家政策后想要适当提高价格或终止合同，这不可能是他没有按照合同履行合同的原因。

由于有关房屋已经卖给外人，王女士和张先生签订的合同失去了履行合同的可能性，合同的目的也无法实现。，并裁定张先生应退还原告的押金，以帮助她办理契税退税手续。

对于合肥地区房价上涨，，了解此类案件的增长情况。据不完全统计，今年一月至三月期间，有二百七十六宗纠纷，约是去年同期的三倍。今年1月至3月，，住房合同纠纷增加了一倍。在过去的四个月里，，比去年同期增长了260%。其中14起是由于近期合肥房价暴涨，导致卖方违约。

诚信是原则。

法律没有赋予恶意违约解除的权利。

合肥楼市“火爆”，引领开发商不惜覆盖市场或堵塞停车位、装修、变相抬高房价。结果，大量购房者涌入二手房市场，加剧了供求关系和中介机构之间的竞争，甚至出现了“一天一价”的现象。

北京中国银行(合肥)律师事务所律师郭震认为，在现有房价大幅上涨的情况下，卖家会意识到违约后的违约成本远低于既得利益，甚至错误地认为只要支付双倍定金或违约，就可以解除合同，然后分别出售房产，以获得高价和高收入。正是基于这一考虑，出卖人追求利益，避免不利因素，导致目前购房合同纠纷频发。然而，这种故意违约行为完全背离了“合同法”第六条规定的“诚实信用”的基本标准。

诚信原则被誉为现代法治社会民商事领域的帝王条款。它的基本要求是，当事人在市场活动中要有信誉，信守诺言，诚实不欺骗，追求自己的利益而不损害他人和社会的利益，要求民事主体在民事活动中维护当事人双方的利益和当事人利益与社会利益的平衡。郭震说：“因此，卖方的故意违约和合同终止不受法律保护，合同法也没有赋予恶意违约解除的权利。

中国法律学者、安徽省委党校委员方坤博士也指出，民法和合同法的一般原则规定诚信是一项基本法律原则。二手房交易是由于买卖双方信息不对称、转让时间长、手续繁琐等原因造成的，对于卖方来说，其表现为买方的延迟付款、无法支付等；而买方的风险更大：卖方未能按照合同支付房屋，不协助转让登记，一套房屋出售，不转移账户等是常见风险，这些风险往往存在于违反合同的欺诈行为中。

专家支持征聘争端

明确的合同规定的补偿计算方法。

法律界认为，近期二手房交易频繁违约，不仅直接反映了当前住房市场的剧烈波动，也直接关系到二手房交易法律制度的完善。

，在处理二手房销售纠纷方面存在许多困难。如果买方要求继续履行合同，那么如何在买方只支付部分房屋付款的条件下运作，特别是如果卖方仍有银行抵押贷款尚未偿还的情况，如何继续履行合同；如果买方要求终止合同并赔偿损失，那么如何确定损失，特别是最近房价上涨如此之快，如果买方只支付一小笔定金，他能否要求超过10万甚至几十万的价差损失？针对这些问题，孔静建议，在签订二手房合同时，买卖双方应明确约定违约责任和损失赔偿的计算方法，增加违约成本，促进诚信交易。

“购房者在购买二手房时，应首先注意购房手续是否完整，房屋产权是否明确，避免卖方无权或未经许可处分房屋所造成的风险；第二，应注意交易房屋是否出租，因为包括我国在内的大多数国家都同意‘房屋买卖不能违反租赁合同’，也就是说，购房合同不能违背第一次订立的租赁合同。最后，在签订合同时应明确约定，并应充分考虑和商定合同主体、权利保障、房价、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等具体问题。“结合审判实践，舒山区民院三位副院长李立定向买方提出了要求。

他还提醒购房者，通过中介公司购房时，应对预先签署的文件内容进行全面的审查和了解，而不应在获悉有关住房来源信息后，“跳”以逃避中介服务费。如果您认为中介公司收取的中介服务费过高，您可以与中介公司或经纪人协商，不要进行“私人交易”，否则您将承担支付违约金的法律后果。

对于善意的买方，如何避免卖方恶意违约？郭震认为，可以在购房合同或补充条款中明确约定，如果卖方拒绝转让房屋，或者卖方不履行合同，除向买方退还全部购房款外，卖方还需要按照合同终止时房屋的增值价格对买方进行赔偿。如果买方不愿终止合同，，并同时提出诉讼，要求继续履行合同。不能保全合同的，应当申请保全诉讼，防止出卖人恶意转让房地产，或者变卖案件所涉财产，提前将所有权转让给善意第三人。否则，一旦发生上述情况，且购买合同未能完善约定卖方实际损失的哪部分，或买方声称缺乏损失证据，就会出现司法怀疑的可能性。

当前违约频发的原因也暴露出一些现实问题，如法律和制度不足以应对违约，违约成本过低。方坤认为，在现行法律中，赔偿损失和押金或违约责任的目的主要是赔偿受害方的损失，而不是惩罚违约方，因此违约者宁愿违约并从中获利。在这方面，有必要实施惩罚性赔偿原则，通过提高违约成本等手段，使买卖双方不能随意违约。(制图学/高越记者范天角)

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