今天砸百万当房奴 明天能变千万富翁?

发表于 讨论求助 2021-04-08 04:54:13

在未来的15年里,我国房地产市场必须消化房地产存量,政策调整或银行利率的变化应该是必然的,房地产市场的周期性调整也是不可避免的,房价下跌也是不可避免的。

我有一位朋友,经不起房地产开发商的诱惑,他们辛苦赚来的四百万嫁妆钱买了一套房子(15年按揭)。她的观点很简单:理财产品已经过期,除了房地产,再没有更好的投资产品了。与其把钱存入银行,不如投资房地产,比如固定财富管理产品。15年内将值多少?400×(16%)*15=1 147万。因此,今天她更愿意成为家庭奴隶,未来将有数千万富有的女性。

这些观点据说目前在中国有一个“群众基础”。只要我们看看今年四月居民的中长期贷款占贷款总额的80%以上,我们就可以知道,许多国内居民现在热衷于购买房地产,首先是在北京、上海和深圳,然后是杭州、苏州、南京和合肥,甚至发明了“首付”,共同沉浸在“今天的百万房奴,明天的百万富翁”的梦想中。

  这真的是它想要的吗?你真的会因为手里拿着一套房而成为亿万富翁吗?

首先,得出这一结论的依据是,住房抵押贷款利率始终处于目前的低点,宽松的国内货币政策保持不变。事实上,在上个世纪的最后20年里,世界主要发达国家的平均利率是10%,而中国的平均利率只有8%左右,因此这种低利率很有可能在未来15年内发生变化。如果利率上升,住房贷款可能负担不起,哪里有“千万富翁”?此外,中国的宽松货币政策也发生了变化,更不用说15年了,即今年4月与前三个月相比发生了很大变化。一旦收紧货币政策,没有接班人进入,房价还会再次上涨吗?

第二,在第一个十年里,核心问题是混淆住房的属性,导致住房市场远离其住房属性,成为少数投机者炒作和赚钱的工具。为此,政府于5月9日首次明确承认当前房地产市场存在泡沫,强调国内房地产市场必须恢复其基本的住宅功能,通过信贷和税收杠杆挤出部分城市巨大的房地产泡沫,并开始惩治利用金融杠杆投机炒作房价。如果住房是为了人们生活而不是炒作赚钱,投机就会突然结束,房价必然会暴跌,15年后的投资价值将从何而来?今天的家庭奴隶怎么能成为明天的“亿万富翁”呢?因此,目前购房炒家可能是最后一击,更别提抢夺未来的房子了,即使是房地产,也有可能买到自己手中的房产。

此外,房价的快速上涨在很大程度上取决于过度杠杆率。大多数居民尽一切可能涌入房地产市场,他们不在乎手中是否有足够的现金,因为各种融资方式都在等着他们,杠杆效应刺激了城市居民买房的欲望。不过,别忘了去年从股市撤资后切肉的痛苦。在过去两年中,在高杠杆的场外配售“狂欢节”之后,股市发生了翻天覆地的变化,从6247点暴跌至1619点。而这一轮房地产市场狂欢节的最大赢家仍然是地方政府、房地产开发商和房地产经纪人,背后的资金驱动仍然是财务杠杆,但谁能保证市场不会经历翻天覆地的变化呢?

此外,近年地产的激增,很大程度上是由于地方政府更愿意透过房地产市场的价格上升来维持本地经济的上升趋势,以致近几年银行业的绝大部分贷款已流入地产市场。在这种情况下,如果房地产市场一直蓬勃发展,不进行周期性调整,银行与房地产有关的贷款将永远是优质资产,房价只会涨跌,问题就不会暴露出来。然而,地方政府再也不可能像十年前那样,把房地产投资作为刺激经济的主要手段。换句话说,在未来15年,中国房地产市场必须消化房地产存量,政策调整或银行利率的变化应该是不可避免的,房地产市场的周期性调整也是不可避免的,房价下跌也是不可避免的。到那时,一旦资本链崩溃,银行拥有大量不良资产,房地产投机者的预期就会破灭。虽然这是没有人想看到的东西,但这不是任何人都能轻易改变的东西。

顾雷(中国人民大学金融与证券研究所教授)

<两个人去银行房贷然而,他比他少了数万人,也许是因为。
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