2017楼市剧变：一二线降温三四线逆袭崛起

2017年房地产市场格局“巨变”：一线、二线城市降温三、

在过去的2017年，房地产市场格局发生了巨大变化：一线交易减半，二线城市涨跌，三线和四线城市相对火爆，其中许多城市的涨幅甚至超过了三线城市。对于日益火爆的三、四线城市，房地产公司已经成为其中之一。

统计显示，2017年9月，一线城市商品房交易占2.4%，二线城市下降到30.9%，三四线城市占66.7%，比例显著上升。在回到一线和二线城市后不久，薄弱的二线城市在2017年给房地产公司带来了红色的业绩。

那么，到底是什么原因导致了2017年三、四线城市的意外崛起？三线和四线城市在2018年会继续受欢迎吗？2018年住房企业战略布局中三四线城市的规划和安排如何？

每一位记者吴若凡，编辑。

2017年，，各地频频出台严格的调控政策，房地产金融监管也不断加强。在抑制投机投资需求的同时，市场分化也更加严重：一、二线城市及其周边圈的热点减少，三、四线城市明显“反击”，整个房地产市场格局在2017年发生了剧烈变化。

从2017年1月到11月，三四线城市规划建设用地面积为3.1亿平方米，比去年同期增长30%以上，比去年同期增长4.2个百分点，土地流转费也增长了1.2倍，达到7660亿元，比去年同期增长了10个百分点以上。

“经济日报”记者指出，三、四线城市的楼价也比去年同期上涨了近70%，达到每平方米2444元，保险费率明显高于全国平均水平，比上年增长13.1个百分点，达到49.7%。

城市群与向热三四线城市转变

克里的研究和分析认为，通过交通规划，可以充分发挥城市群周边三、四线城市的优势，迅速承担核心城市的房地产外溢需求，中长期将为产业转移提供渠道，进而吸收产业的人口流入，为房地产市场提供持续的内生需求供给。

以珠江三角洲为例，珠江三角洲城市群作为我国成熟的城市群，交通便利，产业协调发展。佛山、东莞、广州和深圳已经形成了相关的产业链，2011年至2016年佛山市年均净人口流入超过4万人。

城市群三、四线城市房地产市场火爆，2016年全年东莞、惠州、珠海房价上涨40%以上，跻身前100名城市之列。2017年，由于对房地产市场的严格调控，市场成交量明显下降，但房价仍保持弹性，小幅上涨，包括江门、中山、佛山等房价仍在上涨15%以上的地区。

安居克首席分析师张波认为，对三线和四线城市来说，大棚改革是一个更大的机遇。他告诉“每日经济新闻”，2017年宣布并实施了国家棚户区改革政策，2018年至2020年是棚户区改革的“艰难时期”，未来三年还将重建1500万套棚户区，这必将在未来两三年内为三四线城市带来坚实的购买力保障。

从重点棚户区来看，山东省连续三年位居全国第一。从2015年到2016年，完成了108万套棚屋改革，2017年完成了763600套棚屋改革任务。到2017年10月底，已完成770300套棚户区改革，提前超额完成。

`近三年来，棚户区改造明显加快，货币化安置比例大幅度增加，大规模促进了房地产市场需求的集中释放，极大地促进了三线和三线城市商品房的拆迁。新城控股高级副总裁(35.030，0.37，1.05%)说。

房地产市场透支的后继动力令人担忧.

然而，城市群和棚户区改革的效果并不是无限的。

连佳研究所所长杨贤杰日前在“房地产科技创新峰会”上对“每日经济新闻”表示，在货币化、分房改革等一系列政策的刺激下，三四线城市经历了杠杆迅速增加、需求释放的过程，导致市场上升，但这种刺激的持续性很弱。

事实上，中指研究所的研究指出，在这一轮迅速取消之后，未来的大棚改革对三四线城市的整体推广可能会产生微乎其微的影响，而且销售的持续高速增长也是不可预测的。

“棚户区改革带来的总需求规模仍然很大，三四线城市总体数量巨大，棚户区改革进程也不一样。今后，住房企业可以继续关注三四线城市，并在适当的时候进入。”张波在接受“经济日报”采访时说，改革基金的拉力和资本本身的增长在未来都在减弱。预计三四线的销售将很难在2018年达到一个新的高峰，由于缺乏人口引进的先天优势，三四线的销售很难长期保持较高水平，或在3至5年后急剧下降。

在价格方面，欧阳杰认为，珠江三角洲三、四线城市房价的上涨，模糊地表明，三四线城市的改善需求很小。“去年，三、四线城市的土地转让价格普遍上涨，房价已达到更高的水平。未来房价快速上涨的城市几乎没有空间。许多需求不是为了生活和改善，而是为了刺激投资欲望，也是为了刺激改善需求，提前进入市场，未来的房价没有上涨的动力。”

然而，三线城市的二手房仍有一些值得期待的地方.杨宪伟说，当新建住房的增长率下降时，大城市周围的三四线城市将迎来二手房的增长期，当平均住房数量超过1户时，就意味着二手房的春天开始到来。

以常州为例，联佳研究所的数据显示，二手房月成交量约为11000套，而2017年北京为135000套。根据Anjuke的数据，去年第三季度北京和燕郊的二手房销售额同比下降了近90%，房价下降了20%以上。相比之下，三线城市二手房的崛起并不快。

进入第三和第四行时需要考虑未来的潜力。

这种模式促成了住房企业的变革。从2017年1月到11月，全国20家品牌住宅公司在三、四线城市占据了1.1亿平方米的土地，增加了83平方米。据数据显示，比去年同期增长了百分之三。

中指医院认为，住宅企业在一线和二线的征地难度进一步加大，房地产市场“强持续强”的形势越来越激烈。为了保证自身规模的扩大，品牌住宅企业大力推广土地资源丰富的三四线城市，具有发展潜力和区位优势的三四线城市越来越受到重视。

“房地产公司争夺三线和四线城市背后的逻辑是‘抓住机遇，分散风险’。”张波在接受“经济日报”采访时表示，三四线的布局将给住宅企业带来更多的机遇，特别是在国内企业大规模扩张的需求驱动下，该地区的扩张迅速从一线、二线城市向三四线城市蔓延。

但是，应当指出的是，在房价上涨过快的一些城市，大多数需求都是透支的，这些城市应该考虑到对未来发展的支持。特别是当棚户区改革效应在未来3~5年内逐渐减弱时，能否在城市群效应中真正建立起产业基础和人口吸附能力，是住宅企业判断城市潜力的要素。

(经济日报)

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