北京外来人口增速下降 房价上涨空间或变小

日前，我从北京市市委社会工作委员会获悉，“社会建设蓝皮书：2015年北京社会建设分析报告”近日正式发布。

蓝皮书数据显示，2014年，北京市人口增长率下降，污染天气减少，城市环境改善；促进教育均衡发展，改善医疗、养老服务，加强住房保障和棚户区改造，加快轨道交通建设，首都非核心功能开始取消。

据了解，2015年，北京需要进一步了解首都社会发展的特点和“城市疾病”的根源，借鉴国内外的成功经验，完善北京的功能定位，解决首都社会建设面临的新问题和新挑战。

“蓝皮书”指出，北京的人口结构是人口问题的根本问题。2014年，北京人口规模继续扩大，但增长势头放缓。外来居民人口增长率下降，对居民人口增长有重要影响，居民人口增长率呈明显下降趋势。

人口空间向分散化发展，但聚集势头依然突出，首都职能核心区的人口总量没有明显下降。同时，人口素质普遍提高，但人力资源仍然短缺。大规模人口集中在产业链的最底层，劳动生产率低，就业质量不高。作为国际大都市，国际人才短缺。

人口红利正处于顶峰，但少数群体儿童的老龄化问题将日益突出。目前，北京已经进入了一个少数民族儿童和老年的“双重社会”。到21世纪中叶，北京对人口的刚性需求将进一步凸显出来。此外，人口性别比例的不平衡和性别不平衡问题也十分突出。北京出生人口性别比为109(男、女)，高于国际标准(107)。

“蓝皮书”认为，在经济发展进入“新常态”和人口红利迅速下降的双重压力下，北京人口工作的重点应从控制人口规模转向优化人口结构，特别是提高劳动力素质，以继续释放人口红利，这对经济的可持续发展具有重要意义。

80%的海外毕业生计划在35岁前离开北京。

根据蓝皮书的调查，在接受调查的外国大学毕业生中，60%的人说他们将来是否会留在北京，他们会离开北京。

至于离开北京的原因，主要原因是物业建设不完善，职业发展前景不明朗，经济形势长期没有改善。如果这些问题得不到解决，近80%的大学毕业生将选择在35岁之前离开。对于未来的发展地点，近70%的受访者选择去二三线城市。

据记者了解，总体而言，北京的就业机会是吸引外国注册大学毕业生到北京工作的最大因素。但是，高生活费用，特别是生活费用，对他们的生活水平和质量的提高产生了很大的影响。

严重损害环境污染和交通拥挤的好处

根据蓝皮书，2014年，北京在就业、医疗、公共安全、住房和社会保障方面的矛盾与2013年相比有了不同程度的下降，就业和社会保障也略有下降。就业矛盾下降幅度最大，说明居民对就业状况和就业服务的满意度较高。

2014年，教育与市政环境的主观矛盾水平有所增加，尤其是教育矛盾主观水平的得分从轻度矛盾区间上升到中度矛盾范围，增长了22.1%。

此外，对城市环境利益的损害程度明显高于其他方面的物质矛盾，环境污染和交通拥堵已成为损害市政环境利益的两个最重要方面。

调查表明，近5年来，环境污染损害利益的比例从116.5%上升到122.6%，交通拥堵损害利益的比例从56.6%上升到91.1%，城市环境利益受损的人数有所增加。

从社会矛盾主观得分的排名来看，公共安全、住房和医疗三个方面的主观矛盾得分最高。

人口流入下降，北京房价上涨的空间变大

从长远来看，资金流入的放缓将抑制房价上涨的空间。居住权是人类的基本需要。首先，住房应满足人类的基本生活需要。因此，人口因素一直是房地产市场发展的动力。与此同时，北京居民人口的快速增长也是房价急剧上涨的时期。居民人口的不断涌入，加剧了住房市场的供需矛盾，再加上投机性住房需求的广泛参与和投机，北京房价迅速上涨，超过了普通居民的购买能力。

虽然通州房价上涨是由于北京市行政代理中心的政策预期，但也可以看到市场投机的痕迹。随着北京常住居民人口的净减少，住房市场的供求关系将从根本上得到扭转。住宅房地产作为投资主体，由于流动性不足，可能面临价值重估。自8月以来，北京房地产市场的交易活动有所下降，这不仅是一个季节性因素，而且实际上，在前几个月的市场成交量释放后，投资者和购房者往往是理性的。在我国宏观经济转型之前，结构调整的过程尚未结束，新的增长动力尚未形成，住宅房地产的家庭过度配置也面临着很高的风险。近期人民币汇率中间价格形成机制的改革，也可能影响北京住宅市场的升值。

当然，作为国际大都市，北京房价的估值应该放在全球价值评估体系中。应该看到，北京的房价已经与国际大都市地区看齐了，未来继续大幅增长的空间非常狭窄。从区域交易分析来看，核心区交易价格较高，但交易量较少，主要交易量集中在通州、房山、丰台等地区。因此，遏制北京房价的非理性投机，有利于增强北京国际城市的竞争力。特别是，预计北京人口流入将进一步放缓，北京房价继续大幅上涨的空间也非常狭窄。