北大教授陈玉宇：房价每年涨3%以上才是合理投资

本文来自北京大学光华管理学院，北京大学光华管理学院应用经济学教授陈玉宇介绍。

2016年，在新一轮房价上涨之后，房地产市场的调控政策趋于严格。那么，一线城市的房价是否存在泡沫？如何解读当前房地产调控政策？现在买房地产作为长期投资是个好决定吗？高房价可持续吗？日前，北京大学陈玉玉教授在光华媒体沙龙上就上述问题发表了自己的研究和看法。

　　(这篇文章是根据陈教授的演讲和编撰的)

的房地产在15年和16年内是否会上升，是不是一个大泡沫？这个泡沫会破裂吗？

　　房价上涨有多快？

房价上涨过快，没有进一步的解释。但我想告诉你“名义房价上涨”和“房价上涨”。

所谓的“名义房价上涨”和“实际房价上涨”之间的根本区别在于，是否排除了通胀，还是考虑了CPI指数的影响。如果“名义房价”在一段时间内没有上涨，但在这段时间内，CPI指数上升了，也就是说，由于通货膨胀的侵蚀，这相当于“实际房价”下降。

具体而言，在短期的两年中，通货膨胀很低，名义房价上涨和房价上涨，但在谈论长期住房价格时，名义价格和实际价格并不区分，房价上涨是高估的。例如，如果的通货膨胀率为5%，20年后的名义价格水平将为现在的近3倍，30年后的四倍；如果的通货膨胀率为8%，30年后的名义价格水平将为10倍。例如，一个10岁的澳大利亚家庭每年卖出20,000美元，现在卖出35,000美元，比名义上增加17倍，但实际增加通胀是2-3倍。

总的来说，考虑到经济增长和通货膨胀，房价，特别是名义价格很少下跌。但目前，在整个房地产市场上，，而不是实际价格上。笔者认为，在调整住房供应量的同时，调控机制应充分考虑实际房价上涨的因素，否则调控就会出现偏差。这一综合机制也将成为我国未来房价回归的重要机制。

除去通货膨胀，我们必须考虑房屋质量的差异。如今用更好的建筑材料建造的房子本身就更贵了。方等。艾尔。(2015年)计算了经过质量调整后的房价，2003年至2013年，一线城市的房价平均为13%，而三线城市的房价平均为8%。

数据显示，从2003年到2013年，一线城市的房价翻了两番。如果你考虑调整住房质量，房价将每年上涨13%，而一线城市的房价在大约六年内可能翻一番。

哈佛大学的冰川教授模仿的四大城市，将美国城市划分为四大类，即美国的北部和深层城市、省会城市和三四线城市。比较表明，与相比，美国房价的上涨是“小”的。按绝对值计算，洛杉矶为每平方米10000美元，波士顿为每平方米6000美元，而上海、北京和深圳则为每平方米7000美元。基于这些观察，人们会问：房地产是一个大泡沫，这个大泡沫会崩溃吗？

。2015年和2016年，房屋价格翻了一番对普通人意味着什么？我们三起考虑

在第一种情况下，你将永远是房子的占用人。过去两年房价突然上涨，但房屋提供的服务没有变化。如果加价的原因是要建好花园，建好学校，带来周围质量的提高，这对你是有意义的。

在第二种情况下，大多数人都有这个想法，现在生活在他们把它卖给别人之前。这意味着买家不得不付出高昂的代价，这相当于剥离随后的买家。

在第三种情况下，向进入城市的新移民出租或出售房子。城市房价可能上涨，因为土地将产生更多的收入和国内生产总值。例如，在未来，加州发现了金块，导致了采金业的发展，其次是酒店业和餐饮业的发展，而当地房价的上涨则是分享发现黄金带来的红利。同样，在实体经济中，房屋间接地参与分享当地经济发展所产生的收入。北京人首先买了房子，经营了一家好公司，开了一家银行，等待更多优秀的人进入北京。这些人为赚到的钱付房租，然后买房子。这也相当于分享人们未来工作的成果。

第二是第二，的房地产市场是第二和第三。从这个角度看，与美国房地产市场相比，房地产市场是比较健康的。

　　建的房子太多了吗？

房子太多了，是泡沫。2003年至2014年，占地100亿平方米。与美国相比，近年来的房地产建设是10亿平方英尺（注：1平方英尺=0.0929平方米），而美国则在20至30亿美元的范围内。从销售角度来看，近年来，每年完成约110亿平方米，美国约2-3亿平方米。

因此，如果仅仅从建筑面积和销售面积的角度来看，房地产市场似乎是严重的。然而，尽管房地产规模较大，但考虑到的人均住房面积和的快速城市化是合理的。许多人被一些绝对数字误导甚至害怕，缺乏理解，导致专家之间的分歧，公众的恐慌甚至决策失败。

　　房子建在哪里？

在理论上，更有生产力的城市，更好的前景，更多的新人们，更多的房价应该上涨。但现实是，相对来讲，在低生产力城市里建造了更多的房屋。目前，第三、四级城市有大量的建筑物，有盈余现象。的更多房屋是在不需要建造的地方建造的。

从城市劳动生产率水平和新建房屋数量来看，两国存在类似的问题，生产力越低，人口外出的可能性越大，但建房越多。的问题比美国的问题要严重一些。

　　房地产市场是即将破裂的泡沫吗？

房地产市场的发展是巨大的。1998年，人均城市住房面积为15平方米，现在已超过30平方米。大多数人受益，但程度不同。这里面有很多问题。

结合上述分析，我的核心观点是房地产市场与美国房地产泡沫存在诸多差异。如果我们考虑未来经济的增长和合理的土地供应，今天的高房价是可持续的和基本的合理投资。但是，只有的所有城市都想以合理的水平控制土地供应，而不是太多。值得注意的是，鉴于的特点，高房屋价格今天仍然是危险的，但不会像美国房地产泡沫那样迅速破裂。具体原因如下四个方面所示。

首先，从开发商库存的角度来看，一级城市开发商没有库存，北上光神没有房子出售；二线城市库存略有增长，但并不严重；三线和四线城市库存较多，因此三线城市和四线城市的房屋较多，造成泡沫，造成浪费。

第二，从空置率来看，住户调查数据显示，目前的空置率已从5%上升到6%至10%，但空置率仍在控制之中，不会立即导致住房市场崩溃。

第三，从需求的角度看，与美国相比，人在首付高、抵押贷款利率高的情况下购买住房，高储蓄的人寻找财富的储存来源。与美国人相比，富裕的人不愿购买资金、保险产品和房屋。对房屋的需求将继续增加房屋供应，促使城市增加土地。

第四，从供给的角度看，房地产开发商在最初几年的杠杆率极高，现在政府收紧了对开发商的信贷，杠杆率已经降低。应该看到，供求决定了短期房价，长期房价取决于供给因素，即长期生产成本。我国房地产建设总成本约为3000元/平方米。在小城市，净建设成本占2/3，土地成本占1/3，北京土地成本占2/3，净建设成本占1/3。因此，大城市房价的长期成本主要取决于土地的供给。

　　作为一项长期投资，购买房地产是一个好决定吗？

这是房价今天上涨的趋势吗？寻找未来20年，是否将房屋作为长期投资，是一个可持续的、合理的投资？

我认为这所房子每年上涨3%以上是一项合理的投资。在这3%中，2%是折旧，1%是净回报。每年上涨3%是否困难？事实上，美国房地产投资的实际回报率还不到1%。现在要求广州北部和深圳房价保持3%的涨幅，需要一些先决条件。

首先，考虑到未来人们对住房的需求有多强烈，最重要的因素是收入增长有多快，第二，考虑政府可以提供多少土地来建造房屋。假设20年后，城市化率将达到70%，房价与收入之比将达到10倍，住房年折旧率将达到2%，人均住房面积将上升到40平方米。

我们分析了在第一、第二和第三层城市建造了多少房屋，以及收入增长的比率之间的关系。例如，在一线城市，如果居民的收入可以增长6%，城市每年只增加1000万平方米的新住房，那么房屋的实际回报率可以达到3%。如果考虑到4%的通货膨胀，则有7%的名义实际收益率。如果北京每年有4000万平方米的新住房，每个人都必须更加富裕，以便有更强的鼓励买房的积极性。因此，以北京为例，假设未来一年的经济将增长6%和7%，新的住房将下降到前50%的50%左右，在未来20年内，确保每年净回报率为3%，这将是合理的投资。这些假设可能无效。

今天，的房价已经涨到了一个很高的水平。为了使住房投资的实际回报率保持在3%，即使是二三线城市，也必须保持6%至7%的实际收入增长率，并将住房供应量减半，使其达到过去五年的水平。

因此，供求非常简单。第一，要努力发展经济，提高收入，房价就高；第二，土地供应不能太多，太多就会崩溃。我们的结论是，房价确实很高，必须非常谨慎地对待。为了保持房价的开放，政府当然可以控制土地的供应，但机会成本是，我们的城市化进程将放缓，生产效率下降。

当然，房价也可能更高，因为刚才的决策模式是合理的，但人正在买房，其中许多人并不寻求3%的实际回报。如果银行存款，股票市场的回报率就会降低，人们仍然在投资房地产。但如何支撑高价格？

　　只有更多的创新才能支撑今天的高房价

我对房地产持乐观态度。但如果政府努力维持房价高，那就不是件好事。

我的政策建议是：

，是由地方政府对土地使用权的更大自主权决定的。

改革城市规划的工程实践，充分考虑成本和价格的作用，不坚持无根据的运价指标，充分考虑当地的市场情况。

将交易环节的税金变更为持有环节的税金；

大力建设健全的金融资本市场，增加人民储蓄来源，增加投资机会和方式，减少住房需求；

大力促进劳动生产率和全要素生产率的提高；

适当控制房地产投资需求，特别是一线和二线城市。

当经济发展得很好的时候，可以维持高的房价；如果发展不好，那将不会持续下去。我们需要提高生产力和总的要素生产率，我们的经济需要年轻人创新更多的产品和服务，以支持我们今天的错误的高房价。

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