万亿险资进行圈房运动 百万名保险员卖房

当房地产业面临1000万套高库存困境时，保险资金似乎在回溯到现在。

刚刚进入2016年，多家风险投资企业在房地产销售上取得了良好的开端。只有在元旦三天，一家大型保险公司的房屋销售额甚至超过了80亿元。事实上，在2015年，个人保险销售额达到了数百亿元。

在一定程度上，这一数据显示了保险公司大规模进入房地产的结果。据业内人士统计，目前房地产保险资金投资规模达到5000亿元至8000亿元。还有数万亿保险基金在寻找干预的机会。房地产是满足投资回报稳定、周期长、保险金额大等要求的良好渠道。

这些直接投资为建造自己的住房、股份制企业和合作项目提供了保险资金。具有强大的销售实力和后续服务支持的保险公司系统已成为这一潮流的主角。

记者了解到，一些大型保险公司正在启动数以百万计的保险人员“销售”计划，如平安集团、安邦、人寿等。

保险公司将大规模地向房地产出口资金和销售人员，这将成为2016年影响房地产业的一个重要因素。

数万亿危险货币“圈房运动”

2015年是危险资本攻打城市、抢占房地产市场的关键一年。从资本市场的股权捕获到项目中与住宅企业的合作，再到专题房地产的布局，其发展势头早已超过万科、田园等著名房地产企业。

例如，平安集团在北京斥资300亿元收购丰台亚林溪、门头沟等地王，可卖出总值约1000亿元，在二级市场也涉及国家花园、绿地集团、绿景中国控股和龙石绿色房地产，总市值约300亿元，加上平安海外投资房地产约127亿元。

目前，平安已成为绿色空间、万科、石茂、荣创、越秀、龙湖等200多家开发商的合作伙伴。一半的房地产都被平安感染了。一家保险公司的高管估计，平安在房地产产业链上的投资不少于1500亿元。

安邦集团紧随其后的是安邦集团，与平安集团广阔的网络和产业链战略相比，安邦集团的投资是一大批重要的投资目标。

安邦已经是金融街、海洋地产和金地集团的第二大股东，总市值约为500亿元。业内人士透露，安邦投资房地产公司的投资标准低于1，但ROE高于10%，投资不少于90亿元，如万科A 135亿元，金地集团137亿元，金融街102亿元等，加上远洋房地产投资和海外投资，安邦房地产直接投资约600亿元。

中国人寿保险的第一兄弟也不例外。中国人寿在房地产业的直接投资不少于400亿元，其中30%持有30%的股份。

“经济观察报”从某保险资本获悉，其房地产投资计划高达2000亿元，目前已投资1000亿元。但这位人士表示，透露公司名称并不方便。

虽然中国保监会宣布了“保险资金投资房地产暂行办法”，但即使是谨慎投资房地产的新华保险，在正式打开房地产投资大门后，也在中国金茂投入了约30亿元人民币。

一家人寿保险公司的主管告诉“经济观察报”，新的“国家十大条款”赋予保险业在现代经济中的重要地位时，保险公司进入房地产业是大势所趋。“第一，保险资产规模扩大到12万亿元，保险资产现金流充裕。如果不配置资产，总资产将呈现负增长趋势，到2016年，保险资产仍将投资房地产。”二是在低利率时代，高风险银行存款和债券合计约占7%，而房地产股票和房地产投资增长3%，这也是趋势。“

据“经济观察报”不完全统计，保险企业对房地产的直接投资规模超过6000亿元。

大型寿险公司的管理人员告诉“经济观察报”，目前保险公司对房地产的投资不算太高。整个风险投资企业的总资产规模为12万亿元。根据中国保监会最新规定，保险资金理论上可用于房地产投资3.6万亿元。目前，与庞大的资本资产基础相比，投资规模较小。“房地产是最符合保险口味的，拿项目来说，在一定程度上说，地块越核心，越贵，越像保险。它也是一个稳定的高收益产业，投资快速产品，电子商务，零售，每项投资一亿元，最高不超过10亿元，成本损失很大，实际上是不具成本效益的。”一位大型保险精算师说。

基于被保险人房地产投资100万元人民币，上述风险主管判断，2016年房地产投资将更加激烈，`即使是房地产项目本身，也没有办法，资金过多，也会贬值。但业内大多数人不同意宝能的高风险做法，即以高杠杆率对万科进行盘点。``

2016年初，一家大型寿险企业直接投资600亿元，参与北京市昌平市土地一级开发，并正式推出参与拆迁、开发、房屋销售等一站式服务。“经济观察报”记者了解到，其他一些大型风险投资企业也开始尝试更深入地参与新的城市化进程。

数以百万计的保险公司出售房屋

房地产已经成为一种重要的保险资金流动方式，但即使是保险公司也需要一定的流动性。

经济观察调查了解到，目前，保险资金正在调整部门结构，大型保险资金已经成立了一个独立的房地产部门，并开始从全国各地派出保险公司启动住房销售计划。

事实上，一些保险企业的房地产销售已经占到公司总销售额的相当大一部分。部分海外房地产销售占2015年海外企业总销售额的30%，已成为其转型的重要起点。同年，另一家保险销售系统卖出了400亿美元的期货。

“投资房地产是一种资产配置，但我们应该避免保险，成为最后一个冒房地产市场风险的人。除了有钱，保险公司的另一个优势是它们拥有强大的销售机器。”一位寿险主管在保险内部会议上透露，许多同行开始让保险公司“出售房屋”，一个是增加保险公司的收入，另一个是控制风险。

与拥有多年专业基础的房地产销售人员相比，没有房地产销售经验的保险公司如何创造业绩？一位资深保险销售管理人员引用了一个案例，在2015年底，该公司的销售人员和万科销售人员向同一客户销售，最终客户选择了保险公司。“原因很简单。保险企业销售人员以买方为家庭成员，采用情感营销。例如，在介绍房屋时，让购房者和房屋自拍等等，让购房者和房屋都有感觉。万科的销售人员前来介绍住房情况、面积、成交量等。普通购房者根本不了解这些产品的内容，因此个别客户出售龙湖房产。然后来找我买房子，他们自己都是平安的高端客户，财产保险、人寿保险、汽车保险等等都是在平安买的，一直信任我，所以他们买了我们的房子。“

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