珠海不实行购房入户 公积金有望跨市互认
房地产市场一直是社会各界关注的焦点。“珠海市供方结构改革脱册行动计划”(2016-2018)(以下简称“计划”)提出了十项措施，以开放商品房和保障性公寓渠道，培育租赁市场，消除过时的限制性措施，降低购房成本，稳定商品房价格，合理控制土地流转速度。计划到2018年，全市商品房脱销周期基本控制在16个月内，非商品房清仓周期明显缩短。
其中，最重要的是整个城市的“购房限制”政策已经完全放开，居民(包括非户籍居民)不再需要提供社会保障或纳税证明来购买不到144平方米的商品房。这意味着珠海为期四年多的房地产市场限制将完全放开。有关部门表示：“目前的行动计划、正式出台和实施的政策都是根据市政府的通知进行的。”
“南方日报”记者还获悉，珠海不会实施购房政策。因为一旦实施，珠海的人口在短期内可能会激增，相关的配套设施和城市承载能力预计将难以满足需求，这不符合珠海建设国际宜居城市的要求。
关键词1：取消限制性措施
放宽购买限制，停止90/70政策
计划
根据规划，珠海将优化中心城区(香州、吉达、拱北、新香洲、潜山)和新城新区(横琴、南湾、唐家湾、西部地区)的土地资源开发强度和住宅设计，停止实施商品房项目“90平方米以下住房总量的70%”要求，引导城市住房发展规划，优化家庭布局。
为继续释放有效需求，居民（包括非注册居民）不再需要提供社保或税务证明，以购买小于144平方米的商品房。
解读
根据我省2016~2018年的盘存表，我市属于存量规模小、需求旺盛的第四类城市，珠海市的行动计划没有设定去库存量化的目标，而是及时采取措施，保持房地产市场的健康稳定发展。
据房建局介绍，全面取消购房限制等措施要消除过时的限制性措施，以进一步充分发挥市场配置的支持作用，同时也要符合国家的要求。同时，根据珠海房地产市场供给侧的实际情况，合理配置全市土地资源，对住宅开发和建设进行分类和引导，促进全市房地产市场的均衡发展，也是我国房地产市场发展的内在需要。
笔者从业内人士了解到，停止实施“90平米以下住房总量的70%”规定，自2015年以来，一直没有强制性规定。
人人房地产规划有限公司董事陈智认为，取消“90x70”的要求，将使市场更加自律，使房地产更加合理。在住房需求大的地区，可以适当增加大家庭，在初次购买更多、需求更严格的地区可以提供小型家庭。
此外，全面放宽购房限制，意味着未来外来者可以自由购买香洲地区的各类住房。短期内，香州区中小型住宅销售预期将有所提升，房价可能也会上涨。有业内人士表示，从长远来看，政策不会对整个市场产生太大影响，毕竟整个产品所占的比例相对较低。
关键词2：土地供应
横琴周边地区将增加住宅用地比例
计划
合理控制土地转移节奏，改善商品房供需关系。横琴新区区外面积具有较高的房价和快速发展，应激发建设用地资源，注意调整土地供应结构，增加住宅用地比例，增加普通商品房用地供应，合理提高城市建成区的建筑密度和容积率，缓解市场供需矛盾和房价上升压力。
解读
珠海市土地储备开发中心负责人表示，珠海市将加强土地流转预测，加强土地市场动态监测和监督体系的运行管理，按照三年滚动模式制定良好的土地流转运行计划。一方面要适度增加中心城区土地供应，另一方面要促进房地产开发重心向新城新区转移，增加住宅用地供给，促进全市土地市场均衡发展。
广东省商业地产集团珠海公司副总经理张公清表示，目前市区部分土地开发项目在建筑密度和容积比方面有很大的调整空间。如果政策落到实处，可以增加城市住房供应，使供需关系更加健康合理。
珠海左岸房地产咨询有限公司董事李炳良说，这一政策对主城区和建成区的影响尤为重大，因为主城区用地少，而占据许多核心繁荣地区的老工业厂房，由于城市更新政策的限制，只能将土地性质改为商业、办公、酒店等。如果这些庞大的工业区能够“一次地讨论”，适当地增加住房比例，增加密度和容积率，将缓解中部城市地区住宅用地供应的短缺，并加快“街区城市”的建设。
陈智认为，这些措施将增加住房供应，有利于稳定房价。但由于有一个从土地供应到房地产启动的循环，这项政策的具体影响预计要到2017年和2018年。
关键词3：购房与租赁同时进行
政府将适当购买住房作为保障性公寓。
计划
培育住房租赁市场，逐步建立购房与租赁并重的住房制度。市、区政府可以适当购买商品房作为周转住房，供引进高层次人才、不符合公共租赁住房安全条件的其他人才选择。对出租公屋的实际出租需求大，且3年内无法落实住房保障的地区(功能区)，可以尽快妥善购买商品房。鼓励企业将商品房作为公共租赁住房来解决引进人才住房的问题，享受保障性住房的税费优惠政策。提倡利用社会住房作为公共租赁住房的来源，鼓励企业、个人将适合作为公共租赁住房提供租金分配的保障对象。
加强对公共租赁住房的货币补贴，按照市场平均租金率向低收入家庭和其他低收入贫困家庭发放住房租赁补贴，开展青年人才住房补贴政策研究，进一步扩大住房租赁补贴的范围，扩大非户籍住房保障范围。
解读
陈智认为，这项政策注重解决珠海市就业人才和低收入群体的生活需要，有利于珠海吸引、留住和保障民生。
李炳良认为，这一政策反映了政府对引进人才的支持，但珠海产业仍处于培育阶段，实体经济的下行压力很大，部分企业可能负担不起，措施效果可能有限。
李炳良建议，在实施过程中，可以制定完善、严格、公平、透明的补贴条件和标准，以避免“有需要的人不能享受补贴，而享受补贴的机构不实行对人才的优惠”。同时，不仅限于住房供应，还可以更完善的行业、更广阔的市场空间来吸引人才。
关键词4：公积金
公积金不会被视为提高贷款限额。
计划
加强对企事业单位住房公积金的执法检查，督促各类企事业单位特别是外国企业建立民营企业住房公积金制度。充分释放住房公积金的能量，提高住房公积金的使用效率和效率，探索和实施住房公积金城际流动政策。鼓励符合条件的企业给予职工住房补贴，并根据商品住房价格和租赁市场租金的变化，实时调整住房补贴标准。
解读
此举旨在帮助中等收入家庭通过住房公积金、住房补贴等方式购房。据了解，珠海住房公积金贷款已经达到97%，但资金流动性不足。因此，本计划提出的相关措施具有很强的针对性，暂时不考虑提高贷款金额和延长置换周期，而是进一步充分释放公积金的住房能量，提高使用效率和效率。
关键词5：库存财产
库存商业房地产可以转化为无形资产。
计划
适度调整商品房供给结构，为公众服务，启动创新。在规划条件的前提下，允许库存房地产项目调整房屋和套筒结构的使用。在不改变土地性质和地积比率的前提下，正在建设中的住房项目可以适当地调整套筒结构。支持地方政府出台政策，引导房地产开发企业将存量产业和商业房地产转化为孵化器和创新空间。
解读
张恭庆认为，这是政府释放信号、鼓励全民创新、为全民创业的效果。同时，他希望将商业库存问题转化为培养和发展创业人才的土壤，最终形成非库存效应。这项政策对政府、人才和开发商都有好处。政府可以为相关房地产和居民企业提供创业人才的政策支持，形成良性的发展趋势。
李冰良认为，鼓励“大众创业和大众创新”不仅是政府的责任，也是企业的责任。孵化器和大众创造空间是以发展“政策性产业资本专业功能服务市场”为基础的。在珠海的一些工厂已经在这方面做了尝试。然而，根据目前情况，珠海未来三年的商业和办公物业数量较大，孵化器基础和大规模创造空间仍然相对较弱，可能难以充分消化相关库存。
[数][物]焦点
预计省内不同地方的公积金将相互承认。
首次购买普通住房的家庭商业个人住房贷款的最低首付额降至20%。实行国家调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。实行住房公积金存款省互认，促进城市住房公积金的使用转移。
我们暂时不会考虑发展老人旅游地产。
适度调整商品房供给结构，为公众服务，创业创新。根据规划，由于医疗、社会保障等因素，珠海目前没有考虑发展养老旅游房地产。
政府引导安置户集体购买商品房。
大力推进纳入城市更新规划和棚户区改造规划的城镇中部老村改造，城镇改造工程集中在危旧房屋中。政府引导安置户购买商品房，降低购房成本，提高货币安置率。
清理房地产业行政管理费
清理房地产开发和交易过程中的行政费用，有效降低房地产开发和交易的成本。在企业能够履行债权债务的责任和风险的前提下，合并企业到期逾期的银行贷款应当展期或者转让。
售前证明已转换为自有财产3年以上.
对于政府、国有企业、事业单位建设和发展总部经济园区、新兴产业基地等合法配套住房，应优先考虑自有物业企业商品房。三年多未售出的商业、写字楼、工业等商品房，已通过土地、规划、金融、税收等政策转为开发商。
[军]深度
全面开放购买限制有何影响？
目前，珠海在湘州区仍保留144平方米以下的采购限制。随着昨天的库存行动计划的推出，珠海的住房市场限制持续了四年多，也将得到充分的自由化，外来者可以在湘州购买各种类型的住房。这是什么变化？
放开购买限制，香洲小户型会涨价吗？
因为女朋友在珠海，刚刚转到珠海买房的胡丽，在微信上第一次看到了关于完全取消购房限制政策的消息。没有在珠海注册的他已经成为受益人，可以在香洲买小房子，但他的反应是：放开购房限制后，房价会不会更贵？
老珠海李兰在小学门口接孩子的时候就知道了这个政策。虽然有传言说要全面取消购房限制，但昨天正式宣布，这给珠海这个安静的城市带来了一场热议。
李兰已经在市区有了一套房子，虽然有改善住房的想法，但觉得目前房价压力太大了。关于即将全面取消购房限制的问题，她说，这对她的购房意愿没有太大影响，因为她主要考虑改善住房。
关于“培育房屋出租市场，同时逐步建立买租住房制度”的措施，李兰说：“如果你计算经济账户，租房比现有房价买房子要好。”然而，如果你只租个房子，就很难解决未来的孩子学习学位的问题。”她停下来说，“而且，传统上，很难接受缺少自有财产。\r\r\r\r\r\r\n""
取消购买限制是否对心理影响更大？
珠海左岸房地产咨询有限公司董事李炳良认为，珠海自2011年11月以来实施了相关的购房限制，影响逐渐减弱。与此同时，珠海的住房供应也从主要城市转移到西部和新区，从去年开始逐步取消购房限制，最大限度地发挥了可能的影响，现在是彻底取消限制的时候了。
“短期内，这将进一步推动在主要城市地区已经稀缺的中小型住宅的销售，再加上过去限制客源的释放，这将导致这部分家庭的价格持续上涨。但鉴于这种家庭重量很小，对整个房地产市场的影响很小。”李炳良说。
“然而，必须指出的是，这一政策很容易被市场有意或无意地误读，从而进一步加剧已经升温的市场，并导致非理性情绪。”李炳良补充说。
陈志泽表示，近年来，主城区的房地产周转率较其他地区相对较低，主城区144平方米以下的家庭存量很小，因此取消综合限购政策不会对这部分交易产生较大影响。
“全面取消购房限制是比较心理上的。”陈智说。同时，他认为，珠海市这次完全取消了购房限制，表明珠海不再为收购区域设定门槛，而是要容纳各级人才和资金进入珠海。
广东商业地产集团珠海副总经理张恭庆表示，全面取消购房限制将在短期内对市场产生更大的刺激，并将进一步增强购房氛围。长远来说，对楼市走势的影响不大。“因为以前有很多方法可以规避市场上的购买限制，所以实际的影响并不是很有效。”张恭庆说。
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