潘石屹4年卖5个多项目,套现或达340亿

发表于 讨论求助 2022-05-09 22:22:59

上周,房地产市场最受关注,数万家公司以631.7亿元的价格出售部分酒店和文化旅游项目来创建中国。

同时,王健林同行潘石屹也在大量出售房产。在不到半个月的时间里,SOHO中国宣布全面出售三项房地产资产。其中包括虹口SOHO、光华路SOHO二期、凌安SOHO物业出售、虹口SOHO有买家、光华路SOHO II、凌安SOHO接收方尚未得到进一步澄清。第二阶段出售光华路SOHO,是自2012年SOHO中国宣布转型以来,北京首次全面出售房地产项目。

2012年决定不出售的SOHO中国公司,在4年内售出了5个半房地产项目,总计236亿元人民币。据媒体报道,上市待售的光华路二期,保守估值为105亿元。这意味着,在四年内,SOHO中国通过出售其房地产资产,现金高达340亿元。

新京报记者指出,只有即将出售的光华路二期工程,占2016年SOHO中国年租金收入的20%以上,而年度报告披露的数据显示,SOHO中国房地产项目的出租率超过90%。

为什么SOHO中国销售的项目占租金的20%,租金高达90%?在7月7日的媒体会议上,潘石屹回应说,此次出售完全符合低价买入、高价销售的商业原则。记者注意到,上海、北京甲级写字楼空置率连续四季度攀升。

出售上述资产后,SOHO中国未来的表现将是什么?潘世一在7月7日的媒体发布会上表示,SOHO在中国出售房产所得的资金将主要用于扩大SOHO 3Q,即在二三线城市租赁或收购全部房产,然后进行改造,再以SOHO 3Q品牌推出。

潘石屹五年来第一次准备出售这个北京项目。

近年来,“销售”已成为SOHO中国的主要节奏。7月4日,SOHO中国董事长潘世义表示,他正在寻找买家在北京光华路和上海SOHO销售SOHO的第二阶段。6月26日,SOHO中国刚刚以35.73亿元的价格出售了上海虹口SOHO项目。

房地产资产的持续出售引发了人们对SOHO中国回归“出售房产”老路的质疑。2012年8月,SOHO中国宣布,将告别大宗销售模式,在北京和上海的高质量地区拥有房产,并专注于租金收入。

第二阶段出售光华路SOHO,是自2012年SOHO中国宣布转型以来,北京首次全面出售房地产项目。SOHO中国在2012年决定不批量出售,自2014年以来,它几乎每年都会出售一个上海房地产项目。此前,SOHO静安广场(Soho静安广场)和苏荷海伦广场(Soho Helen Square)以52.3亿元的价格售出。在四年内售出了五个半个房地产项目,累计售出二百三十六亿元。

据媒体报道,上市待售的光华路二期,保守估值为105亿元。这意味着,在四年内,SOHO中国通过出售其房地产资产,现金高达340亿元。

在出售资产的同时,除了在2013年收购北京利泽SOHO项目外,宣布转型“特许公众”的SOHO中国也无法进入。根据SOHO中国2016年年度报告,该公司目前总共投资了11个房地产项目。但不包括销售和未完成项目,SOHO中国仅剩5个运营地产项目。

第二期光华路SOHO,将出售,岭东SOHO可租赁面积128200平方米在SOHO,这是仅次于王京SOHO(房地产信息)第三楼在SOHO的出租物业在中国。SOHO中国2016年度报告显示,光华路SOHO二期工程,凌公SOHO去年盈利2.12亿元,1.43亿元,合计3.55亿元。该公司当年在中国的租金收入占到了22.5%。

  “价位低时进货,价位高时出货”

SOHO中国2016年年度报告显示,该公司拥有的主要投资地产的租金并不低,到2016年12月底,总体租金率约为96%。在过期合同上签订的新租金比旧合同租金高出15%至25%。

以上海虹口SOHO项目为例,该项目的出租面积为70000平方米,2015年底仅为33.9%,2016年底为95.4%,接近全部租金。上市的光华路SOHO二期到2016年底的租金分别为97.4%和93.6%。

在如此高的租金水平下,SOHO中国为何选择出售该项目?在7月7日的媒体会议上,潘石屹回应说,此次出售完全符合低价买入、高价销售的商业原则。

“当价格较低时,当价格较高时,货物被购买和发运。我们还是要永远遵循这个原则,总是判断什么时候价格低,当价格很高时。潘世义说

根据SOHO中国6月26日的出售公告,虹口SOHO项目协议的定价为35.73亿元,扣除净营运资金和未偿还银行贷款后的初始成本为27.56亿元。截至2016年12月31日,虹口SOHO项目总造价为23.37亿元。销售成功后,收入将达到4.191亿元。SOHO中国预计毛利为1.27亿元。

根据出售公告,2015年7月完成的虹口SOHO项目在截至2015年12月31日和2016年12月31日的年度中分别实现了545万元(即租金收入)和7933万元的收入。虹口SOHO项目租金加差额计算,未来两年收入约为2.1亿元。

易州研究院研究中心主任严跃进告诉“新京报”,对于SOHO中国来说,房地产所有权策略更类似于一种小周期策略。类似的策略的特点是,它吸收了槽中相应的属性,并将其转移到一个高点。“SOHO中国需要出售一些项目来收回资金,但这并不意味着它对写字楼不乐观,但更多的是投资组合的转变。”

记者指出,限制SOHO在中国进一步增加租金收入的“上限”已迫在眉睫。

随着北京的到来,上海一线城市的写字楼空置率更高,提高租金也面临着实际的障碍。以王京SOHO所在的望京地区为例,根据云芳数据研究中心的数据,自2014年第一季度以来,望京地区的写字楼租金增长缓慢,在过去的四年里增长不到1元。到2016年第四季度,王景区写字楼租金为8.29元/平方米/天。由于新建写字楼的不断竣工,自2015年第三季度以来,望京地区写字楼的空置率逐渐上升。

转型:从大客户到小企业,零售模式

到2012年,在提议对国有资产进行改造后,SOHO中国的表现将不会令人满意。各种盈利指标一路走下坡路。其中,公司营业额从2012年的161.43亿元下降到2015年的9.95亿元,公司股东利润从105.85亿元下降到5.38亿元。

2015年初,SOHO 3Q业务成为潘石屹带领SOHO中国再次转型的方向。在2017年7月7日的一次媒体会议上,潘石屹表示,SOHO在中国出售房产的收益将主要用于扩大SOHO 3Q,即在二三线城市租赁或收购全部房产,然后进行改革,然后以SOHO 3Q品牌推出。

SOHO 3Q成立于2015年2月,当时SOHO中国剥离了其170万平方米房产的10%,并将其改造为一个共享的办公室SOHO 3Q。在SOHO中国的愿景中,用户只能租用一张办公桌或一间办公室。SOHO 3Q还提供免费WiFi、影印、会议室、咖啡和其他服务,用户只需使用移动电话和计算机即可。

SOHO中国年度报告显示,截至2016年底,SOHO 3Q在北京和上海有17个中心,两个中心正在建设中,提供了16000多个工作岗位,SOHO 3Q的平均租金为85%。

7月14日,新京报参观了光华路SOHO项目二期工程,SOHO 3Q是SOHO项目的旗舰项目。第二期光华路一楼至二楼已改建为SOHO 3Q共用办公空间。

记者进入办公区后,发现与去年五月记者访台时大面积空置的工作场所相比,办公人员不多。今天,在SOHO 3Q工作的人数很多,甚至有点拥挤,没有使用过少数位置差的车站。

“目前,我们有近90%的工作场所已经租出去,剩下的也不多了。”负责运营的楼层经理光华路SOHO 3Q告诉记者。它还告诉记者,目前开放车站在走廊,租金是1000元/站/月,而独立关闭办公室是500元/站/周。这个价格,与一年前相比,也有了很大的改善。

7月15日,记者还参观了上海虹口SOHO的SOHO 3Q项目。情况显示,写字楼租金仍接近百分之九十,租金较去年高。

“我们共有三层楼供共用办公之用,但在一楼,三楼已由多间公司整体出租,只剩下两层楼,另有更多楼可供租用。”在岭南SOHO 3Q,一名接线员告诉记者。

据新京报记者介绍,虽然SOHO 3Q是由SOHO中国运营的,但它采用SOHO 3Q向SOHO中国支付租金的方式获得SOHO中国财产使用权,即SOHO 3Q也是SOHO中国的租户。

随着SOHO 3Q业务的发展,SOHO中国的租金收入在2016年大幅增加。根据年度报告,2016年SOHO在中国的营业额约为15.77亿元,比去年同期增长58%,其中租金收入约为15.11亿元,比去年同期增长了44%。

而光华路SOHO二期出售SOHO,会否影响这里SOHO 3Q的运作?“SOHO 3Q最初以向SOHO中国支付租金的形式获得了使用相应财产的权利,并将在今后继续向新持有者支付租金。”7月14日,SOHO中国人向记者解释说,SOHO中国是SOHO 3Q品牌的所有者和经营者。

严跃进说,SOHO中国在转换为共享办公方面有其优势,这与以前大企业和大客户的办公租赁不同。在共享办公室的背后,有更多的小企业和零售账户,而SOHO中国则为其向共享办公室的转变提供了经验。其次,SOHO中国是国内共享办公的第一拥护者,潘石屹认为,共享办公不仅是一种物业开发,而且是一个概念,是一个品牌,这也是潘石屹选择出售其他物业资产的原因,希望将更多的资源投入到共享办公业务上,以较低的成本,获得更多的收益,包括品牌价值。

支持商业客户的数量导致业主抱怨。

在访问北京上海的SOHO中国期间,新京报记者发现,虽然SOHO中国的写字楼租金并不低,但配套业务受到了批评。

在SOHO中国的所有写字楼中,SOHO中国将使用地下,即作为商业面积的一部分。如果望京SOHO是由三座高楼组成的,分别是一楼、二楼、三楼,那三栋楼的一楼是从一楼到六楼,那就是一家商店,卖给外面的人。

去年五月,新京报记者参观了TA2专卖店,那里有很多空置商店。2017年7月13日,“新京报”记者发现,每一层的空置商店并不多,很多都在营业,但游客却不多。

“由于客源难以引导,周边商铺的租金是每平米十多元以上,但我们只能租七八元,但找不到租户,即使有租户,也不可能长期营业,店面更新率很高。”7月13日,一位在王井SOHO大厦4楼买了一家商店的人告诉记者。

一些业主抱怨说,最近附近的绿色写字楼开张,很多公司在王京SOHO都搬了出去,游客的数量也进一步减少。“与去年相比,我们觉得客人至少了30%,但这里的租金和物业成本并不低,基本上占了运营成本的20%,我们不知所措。”意思是。

潘世一背后的卖场。

上海核心区甲级写字楼空置率为12%。

近日,潘石屹陆续出售其SOHO写字楼引起了人们的关注。

仔细观察不难发现,潘石屹目前正在出售SOHO中国项目,其中大部分也位于上海。事实上,除了潘石屹,李嘉诚等上海业主也早在2016年就开始出售上海写字楼。

2016年10月,李嘉诚旗下的长江实业房地产有限公司宣布,出售全部发行股本的澳门房地产开发有限公司间接拥有上海浦东世纪交易所广场,该广场建筑面积约360000平方米,其中办公用地130000平方米。长江实业地产预计,该交易集团将录得约62.2亿港元未经审计的收益。

此外,2016年11月,。2016年12月6日,中国金茂宣布以53亿欧元的价格将上海国际航运中心上海北外滩的办公楼项目出售给国家投资开发公司。

上海许多写字楼的出售也反映了上海写字楼背后的租金状况。根据“选择”数据,2017年第一季度,上海甲级写字楼的总市场存量达到642万平方米。数据显示,2017年第一季度,上海核心区甲级写字楼的总空置率达到12.4%。

另一方面,北京办公空间市场的容量也在上升。“选择”数据显示,2016年第四季度,北京甲级写字楼的总存量分别为600万平方米和606万平方米。总空置率分别为8%和8.4%。虽然北京的整体空置率略低于上海,但空置率数据有上升的趋势。

值得注意的是,一些公司也在整体上出售香港的写字楼。2017年7月5日,英军集团旗下的香港上市公司冠军实业信托(官军实业信托)宣布,计划出售其在王郊朗豪办公大楼的全部股权。截至2016年年底,该大厦的净资产收入接近3亿港元,价值近84.8亿港元。


 

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