防范土地储备贷款风险的措施

可采取下列措施防止土地储备贷款的风险：

 

1.有效抵押的实施是防范土地储备贷款风险的前提。在贷款前严格评估和抵押储备土地，是防范风险的有效措施，使借款人能够避免未经许可处置预备性土地悬贷，从而对贷款管理取得积极的控制。当然，银行应注意储备土地征用的法律依从性，如取得的土地是否经法定程序批准，是否全额支付土地出让费等。土地价值评估结果可以向公众开放，接受社会监督，防止评估机构随意进行评估。

　

　　2、把好贷款用途监控是确保土地储备贷款安全的关键。保证贷款资金用在储备的土地项目上，确保土地的保值、增值和权属无争议，应当对土地储备贷款实行封闭管理。事实上，一些地方政府往往把土地储备贷款当作以土地作抵押向银行融资的城市建设资金，就理所当然地纳入财政资金管理，他们并不真正了解银行发放土地储备贷款的用途，银行要加强与地方政府的沟通，使他们真正了解土地储备贷款的性质和用途，绝不能放弃对贷款用途的监控；鉴于地方财政要介入对贷款资金的管理，可采取借款人与财政建立共同的贷款专用账户的措施，将贷款资金与财政资金彻底分开，这样既便于财政直接监控，也能满足银行对信贷资金管理的要求。 　　

 

3.土地拍卖是偿还土地储备贷款的唯一资金来源。由于土地拍卖实现的不确定性，贷款的偿还期限是不确定的。为了避免贷款的流动性风险，除了在贷款合同中确定合理的贷款期限外，还应在贷款合同的分期还款计划中明确“土地拍卖后贷款金额或一定比例的贷款应及时还清，不受贷款期限的约束”。我们既不能等到贷款到期才收回，也不能因为借款人在贷款到期后未能及时偿还按揭而将已抵押的储备土地立即处置，更不能依靠政府用预算资金偿还贷款。借款人的还贷期限实际上是土地拍卖变现的日期，还贷资金的唯一来源是土地拍卖变现基金。

 

4.理顺投资关系，创新金融产品，完善金融服务。从土地储备贷款的运作来看，政府直接参与了土地储备贷款的经营管理，土地储备资金的融资渠道单一，基本上是银行贷款的投资，增加了银行贷款的风险。随着政府投资体制改革的不断完善，政府投资行为将不断得到规范。政府的主要职能是确定土地利用建设方案，依法审批储备土地项目，公开招标选择业主，不干涉银行和企业的独立管理。作为一家银行，要加强风险防范意识，总结经验教训，完善土地储备贷款管理方法，重点选择主要符合银行贷款条件的借款人和政府信誉良好、管理规范的城市，降低贷款投资比例(如借款人自筹资金支付土地流转资金)。此外，银行应加强创新意识，改善金融服务。例如，当中国尚未允许地方政府发行公共债券时，银行可以使用代理集体委托贷款来筹集土地储备资金。一方面可以使集体委托贷款的参与者关心城市建设，监督政府规范资金的使用，另一方面也可以规避一些政策风险，如上海地铁。成都市水环境项目征集委托贷款取得了良好的效果，也充分发挥了银团贷款的优势，充分整合了资源，分散了风险。