如果提前还房贷可以缩短贷款年限吗?
最近，许多朋友在网上提出问题：如果提前偿还抵押贷款，你能申请缩短贷款期限吗？这是房屋贷款预缴中最常见的问题。首先，让我们来看看几种住房贷款模式。
购房贷款的几种模式
目前购房银行贷款主要是有三种方式：一种是商业贷款、公积金贷款、和组合型贷款。无论哪种贷款，其还款方式也都是只有两种：等额本息还款和等额本金还款。下面我们来看看这两种还款方式到底啥意思。
同等本金和利息偿还：将贷款的总本金加到利息总额中，然后在还款期的每个月平均分摊。付款人每月退还银行的金额是固定的，但每月还款的主要比例逐月增加，利息比例逐月下降。
等额本金还款：将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式前期支付的本金和利息较多,对借款人来说前期还款一般压力会大很多，还款负担逐月递减。
光看这样的定义是不是觉得有点难懂?那我们下面就来个具体的案例比较一下吧~~(由于组合型贷款的程序和情况相对复杂，这里就先不详述了，重点比较商业贷款和公积金贷款。)
假设一套房子的价格是200万，现在需要贷款120万，贷款期限为30年。我们来算算每种贷款方式在30年到期时要还的本息各需要多少钱。
第一种是商业贷款的两种偿还方式：
1)商业贷款，还款方式采用等额本息：这种还款方式30年下来，贷款利息达到1092739.43元，约为109.3万元。
2)商业贷款，还款方式采用等额还款方式：经过30年的还贷方式，贷款利率为884450元，接近885000元。
让我们看看这两种还款方法在公积金贷款方面的分别：
1)公积金贷款，还款方式为等额本息：这种还款方式30年下来，贷款利息为680091.3元，约为68万元;
2）公积金贷款，还款方式为等额本金：该还款方式30年后，贷款利息为586625元，约587000元。
经过4次计算可以看出，贷款利息最高的是商业贷款，采用等额本息还款方式，30年产生的贷款利息为109.3万元;利息最低的是公积金贷款，采用等额本金还款方式，30年产生的贷款利息仅为58.7万元。两者相差了50.6万元!
所以我们可以得出如下3个结论：
1)公积金贷款比商业贷款一般是要便宜很多的，因为公积金贷款的利率比较低;
(2)等本金偿还法比等本金付息法具有更高的成本效益；
3)采用等额本金方式还款，购房者的还款负担会逐渐变小。
因此，在贷款买房时，如果条件允许的话，尽量或选择使用公积金贷款，使用本金相等的还款方式。但是，由于公积金贷款周期长、手续繁琐、各城市公积金贷款金额不同，银行一般建议购房者买房后用商业贷款还清公积金。
此外，当银行贷款给置业人士时，他们不会主动告诉买家哪种还款方式更经济，银行一般默认让买家使用同等的本金和利息。根据上述计算，在商业贷款情况下，同等本金还款更具有成本效益，同等本金和利息产生的利息比同一本金产生的利息高近210000元。一些银行在贷款时也会对贷款利率提供有条件的折扣，所以在你买房子的时候一定要咨询银行。否则，我会在银行工作几年！
提前还款的两种还款方式
我们知道，房贷提前部分还款有两种还款方式，一种是缩短还款期限，月还款额不变，二是减少还款额，还款时间不变，缩短还款时间相对更能节省利息。
先给大家算笔账：
假如张先生去年2月份申请了一笔50万的房贷，期限20年，利率为当时的基准利率6.15%，按照等额本息法还款，今年他打算申请提前还款10万元，假设他从5月19日开始提前还款，分别通过以上两种方式，提前还款计算器得出的结果如下：
从以上计算结果可以看出，缩短贷款寿命可以节省利息117907.5元，而减少每月还款额只能节省50210.14元，缩短贷款寿命可以节省更多的利息支出。从理论上讲，张先生更有利于王先生的还款，张先生也可以自由选择这两种方式之一，但在实践中可能行不通，因为目前一些银行要求：如果提前偿还贷款，只有通过减少每月还款金额，贷款期限才会保持不变！
什么？!诸如此类，人们来买房子的时候，难道不需要支付更多的利息吗？你知道，对于按揭政策，银行和银行是有区别的，银行是通过利息盈利的，购房者支付的利息较少，会影响贷款银行的回报，所以只能规定选择“每月还款减少，还款期限不变”的方式来限制购房者。
人家银行也要吃饭嘛，并且客观地讲，通过缩短贷款年限提前还款并不适合所有人。
再举个例子：
小杜2005年申请房贷50万元，期限20年，按照等额本息还款法已经还了将近11年，已经过了总年限的一半。
对于选择等额本息还款的购房人，还款年限超过贷款年限一半的时候，意味着近80%的利息已经在这期限还清，剩下的月供基本都是本金了，缩短年限提前还款的意义就不大了。
另外，现在房贷利率处于低位期，如果有其他更好的投资理财渠道，不如把用于提前还贷的钱拿去理财，让钱生钱。
不过话说回来，银行的要求是怎么样，购房人就得按照规定走，所以大家在签订贷款合同的时候，如果考虑以后想通过缩短贷款年限提前还贷，一定要问清楚相关规定，做到心中有数，把相关事项约定清楚了再签约。要不然你不问清楚了，银行也不主动告诉你，稀里糊涂的签了合同，到时候想提前还款了，可就得按照银行的要求办事了。总之就是发现问题要主动沟通。
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