2013公积金贷款利率在公积金贷款新政下有所调整吗?房价会降低吗?

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楼主 2019-05-27 22:00:41
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前几天北京出台了公积金贷款新政,收紧了信贷额度,进一步调控房价。


虽然这个政策只是北京的地方政策,却值得全国买房人关注。因为北京是一线楼市领头羊,中国房价最贵的地方,它的房价走势关系到买房人的心理预期,进而影响全国其他城市的房价。


我热衷研究各地楼市政策,因为影响房价短期走势的主要是看各地住宅供应和调控政策。看宏观经济,只能告诉你3年内的涨和跌,看懂政策就能大概知道1年内的涨和跌。


01    政策格局


这里要先解释下我为什么那么看重北京的楼市政策。


因为北京的调控政策一直是全国楼市政策的风向标,引领全国调控的大局。圈内一直有个说法,上海的调控政策观望北京,而深圳就看着上海,二线城市就跟着深圳。


总之,大家跟着前面的大哥就行了。历史上一线的政策格局是,北京最严,上海其次,深圳最松(现在深圳大有后起逆袭之势)。看懂北京政策,就知道了调控的上限。


说一个往事。


在2013年的时候,中央出台了所得税调控政策,要求房产买卖的上家所得税,在非满五年唯一住房的情况下,必须按照卖房价差的20%征收。


举个例子,一套房子(第二套房)买入是100万,卖出500万,按照当时新政要求,那要交80万的所得税。而在此之前,上家只要按卖房总价绝对额的1%缴纳即可,也就是5万所得税。


要知道,很多人的房子是在很早之前买入的,当时房价只有几千,现在是几万。如果按照差额征收,因为买入的房价基数太低了,基本就相当于房价全额缴纳了20%的所得税。这对置换需求是一个极大地打击。


2013年的时候,市场已经走入静淡市,调控再度加码,大家人心惶惶,房价是有一波小跌的。因为房价连着地价,地价连着卖地收入,这么弄地方领导也很为难,所以各地都在观望,要不要出台细则跟进。


这时,北京高举拥护大旗,坚决跟进。不过北京的政策公告后,离落地执行预留了几天的过渡期。就在这过渡期间,北京楼市异常火爆,大家都赶在政策落地前抢着买房子,卖房子。


那几天,只要是个凑合的房子,就有人买,只要有差不多的报价,就有人卖。因为错过这几天,上下家就要分担多出来的几十万甚至上百万的税款。果然政策落地后,北京楼市立马进入冰点,因为没人愿意多缴纳几十万的税费,所以没人买房子。


有意思的是,那一年全国只有北京采纳了这个政策,到现在也只有北京和东莞是这么干的。


这个政策的影响挺深远,北京楼市后面几年表现很一般,房价涨幅也开始放缓。这一轮牛市,直到2016年第二波轮动才开始发力,远远晚于上海和深圳。它也算是给全国楼市调控政策做了一个市场实证研究,20%差额所得税政策显著影响房价涨幅。


北京的政策,你是要一直盯着的。


02    新政


说回到这次的政策。


北京住房公积金管理中心在9月13日晚上公布的《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》、《关于落实放管服、优化营商环境提升住房公积金归集服务水平的通知》两份文件。


文件提高了北京公积金住房贷款的门槛,收紧了额度,这个文件会在9月17日(下周一)执行。不用想,这个周末北京的交易中心会出现疯狂网签的景象,大家赶在新政之前,匆忙把房子买了下来。


来看看新政内容:


1、贷款额度和缴存年限挂钩。每缴存一年可贷10万元,最高可贷120万元。计算方式是:不满一年按照一年,超过12月就可以多算一年。基本上,一个正常白领要到34岁才能用上120万公积金最高额度,之前最快是24、25岁左右。

2、二套房“认房认贷”,额度下降20万。

3、首付比例不再统一为20%,其中普通住宅提高到了35%,二套非普通住宅提高到了80%。

4、贷款年限最长算到65岁。此前是70岁。

5、月还款额不超月收入6成,收入不够将降低额度。

6、鼓励买房搬离市中心。如果你户口在“东城区”、“西城区”,却购买城六区(东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区)以外的首套住房,最高贷款额度可上浮20万、至140万元;如果你户籍在朝阳、海淀、丰台、石景山区,购买城六区以外的首套住房,最高贷款额度可上浮10万、至130万元。

7、异地购房提取不再随便取,只能买户籍地或者户籍所在省会。


从文件里看,北京公积金贷款政策是全面收紧的。基本上大部分人是没办法使用足额公积金贷款的。年轻人缴存年限不够,而中年人又因为之前大多有过购房记录,算二套房,公积金贷款用不足。


对于刚参加工作的年轻人来说,买房变得越来越困难。大部分年轻人只能取用商业贷款来替换公积金额度的不足,商业银行贷款利率一般在4.9%,公积金额度在3.25%,利率成本要高了不少。


政策里还对买房人的购房导向给了新的引导。呼吁大家要到二环外去买房,不要呆在市中心,未来人口居住的大区一定是在五环外,这符合领导引导人口的初衷,城市外圈才是刚需的主战场。


另外省会城市购房会越来越受欢迎,二线省会城市将成为一线溢出人口的最佳场所,毕竟从大城市提取一笔几万到几十万的公积金,到二线买房,将显著降低买房人的启动成本。


不出意外的话,北京公积金政策会引发各地楼市跟进。北京做表率了,大家自发学习好榜样没话说。


而且公积金贷款政策是当地公积金中心管理的职能,公积金中心是一个事业单位,半官半商的企业,这决定了公积金中心出台政策比领导限购升级、限售升级容易得多。不需要行政动员和命令,跟进成本不高,各地可以很快复制。


03    建议


1、老破小市场进一步崩塌


公积金贷款新政一定是利空,不利于房价的。特别是总价在400万左右的刚需首套上车楼盘,会有比较大的影响,这一类买房人,因为还款能力有限,严重依赖于公积金贷款。


公积金贷款受限,会逼迫他们不得不采用商业银行贷款替代,还款成本上升。进一步,房子只能买小,甚至放弃购买。


公积金贷款的主力客户,主要对标购买市区老破小或者近郊次新房。我之前多次提到过,买房人要尽可能放弃老破小市场。


一方面大城市在驱赶小老板,老破小市场的主力购房人群在萎缩,未来老破小越来越没有人愿意入手。


另一方面,城市新白领的审美在提高,老破小市场的接受度在降低。


这一次,公积金贷款收紧后,直接冲击着老破小客户的购买力。以后预计老破小市场前景不乐观。


2、不必使用公积金贷款


对于真正会买房的人,公积金意义不是很大。我经常指导那些有远大抱负的粉丝,不要使用公积金贷款,直接商业银行按揭贷款买房。


公积金的初衷顾名思义,是通过公共积累的资金,形成资金池,实现买房人之间的互帮互助,减少买房人的负担。但这个东东近年来被诟病很多。


因为房价越来越高,缴纳公积金的年轻人里,能够买得起房的人,比例是在下降。缴纳公积金的主力群体是初出茅庐的年轻人,他们生活在大城市,却没有希望在大城市拥有一席之地,缴纳的公积金每年只能在公积金中心用极低的利率沉睡着。


由于通货膨胀,用了公积金贷款的人,其实是在薅那些没法用公积金贷款的人的羊毛。互帮互助变成了劫贫济富。


这些只是道德层面,无关乎商业。我们来说说实战层面。


公积金贷款虽然利率低,但其实这玩意用起来特别麻烦,增加了很多实操成本。


只要你买的不是新房,很多公积金中心会显著降低你公积金贷款的年限,比如上海你买房龄稍老的房子,公积金贷款只能做到15年。虽然利率的确很低,但是由于贷款年限短,其实加重了每月还款的月供压力。


对于会买房的人,月供比利息成本重要,请大家记住这句话。等你买多了,你就知道了。


还有一个麻烦事,你卖房的时候,网签之后,你自己还贷款解抵押,也就是赎楼,你要分别跑到商业银行和公积金中心弄两次,而银行和公积金中心各管各的,操作起来很麻烦,会显著拉低交易的效率。


所以我们实战中,很少用公积金+商贷的组合贷款。



公积金贷款新政只会影响新手。只有在买第一套、第二套的过程中,才会去纠结到底是用公积金贷款还是按揭贷款。等发展到后期,从第三套开始,我们连按揭贷款都用其他融资方式替代,更不会考虑公积金贷款了。


有前人的成功经验在,你大可不必担心公积金贷款的问题。


3、利空打压后的机会


公积金贷款是利空,打压房价这个事没错。如果各地公积金中心跟进,预计会对各地房价下行施加压力。


但是凡事要看两面。


我一直说,买房这条路上,是博弈的关系,买房人和买房人之间是竞争的。不是看你跑的有多快,而是看你跑的比别人快多少。


公积金贷款收紧了,买房变的更困难了,那些资金富裕的,融资灵活的,财技高超的同志机会就更多了。


从2011年国家启动楼市限购开始,不断地有调控手段创新出来,限购升级、所得税、认房认贷、限售、限制离婚,楼市调控的政策一直是在加强的。


买房,不管是价格上,还是资格上,都是越来越难的。在这种局面下,守成的人正好找到了借口,买不了房子,可以两手一摊。买不了房,可以怪父母没钱,可以怪国家不让你买。


已经很久不出现的王首富说过:要做成一件事,终归有办法的;要做不成一件事,终归有借口的。


当大部分人躺在借口上起不来的时候,恰恰是愿意努力改变现状的人的最好机会。


随着房产试错成本越来越高,买房这件事正变得越来越专业。整个市场被叠加了太多不好理解的限制条件之后,市场会变得扭曲。


这个时候,会不会买房,够不够专业,可能会让结果冰火两重天。看到调控打压,不利于自己的局面出现的时候,不用担心,这些普适性的困难,对你可能更是一个机会。


从现在开始到明年3月以前,房价不会大涨,阶段性的会有调控政策升级。市场会有利空出现,而对坚定看好大城市的我们,恰恰是最好的机会。如果你资金富裕,如果你是刚需,应该趁着这段时间尽早下手。


我相信,无论哪个时代,永远不会辜负愿意迎难而上的人。


北京的信贷也许又是一个风向标,他是否会向其他城市或者重庆蔓延呢?




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