城市旧改:多家房企加入其中 房企下一个战场?

在北上广深一线城市的房地产市场，这厢是土地供应愈加有限，那厢是旧城改造、旧工业区改造、公共服务更新等城市更新需求日渐强烈。于是，一些房企纷纷抓住‘城市更新’这个机遇来扩充规模。

“旧改”俨然成为了行业的下一个战场。

城市更新需求量巨大

春节刚过，北京市西城区2015年首个棚户区改造工程——宣西北项目正式启动。居民除选择安置房外，还可得到一定的补偿金。据悉，今年西城区计划改善全区1万户居民的住房条件。

不仅是北京，近几年来北上广深一线城市面临城市战略更新的全新任务。2月18日，深圳市规土委公布《2016年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，共涉及20个单元更新项目，旧改面积达71.998公顷，其中改造方向为居住、商业功能的更新单元有7项，涉及土地面积38.89公顷。

在去年底的新闻通气会上，上海市政府也披露，上海会重点在中心城区推开“拆除重建”的旧城改造计划，“十三五”期间，上海要实施5000万平方米的各类旧住房修缮改造。

眼下，国内城市更新的潜在需求量十分惊人。根据中国指数研究院报告显示，参考国内外关于住房年折旧率2%的通行做法，2016-2020年间，我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，现在一线城市多在划定城市界限，控制人口，所以如何处理好存量土地成为重要问题。“过去城市中工业用地占地太高，现在则通过盘活工业用地、产业用地来变成住宅用地，或者通过棚户区改造、旧城改造来增加土地供应量。在大城市控制人口的基础上应该好好分析怎么样来增加土地供应量，缓解市场供需矛盾。”

房企多元化参与旧改

城市旧改背后自然少不了开发商的身影。在宣西北项目中，居民定向安置的合顺家园便是由北京市保障性住房建设投资中心和北京广安置业投资公司共同出资组建的北京燕广置业有限责任公司开发。而在深圳、上海，则有更多民营企业参与到城市旧改项目中。

在北京，首开董事长潘利群曾表示，棚户区改造将成为首开在北京的重要业务组成部分之一。同时首开也希望在其他城市开展类似于棚户区改造的项目。

去年底，富力地产董事长李思廉透露，公司可能会以收购企业、项目的方式进入深圳，已经有三四个项目在谈，包括总占地面积数十万平方米的旧城改造项目。

无独有偶，阳光城集团董事局主席林腾蛟也对外宣布，公司今年在收购兼并方面做了大量工作，包括深圳的3个项目在内。年内累计有1000亿元货值储备，有一半是通过收购兼并得来。

业内人士介绍，目前旧改的合作方式有政府主导型和市场主导型两种。由政府小组牵头实施是目前的主流模式。而在具体工作上，除了上述的开发安置项目、旧住宅区修缮外，现在也更多元化。

克而瑞研究中心沈晓玲介绍，城市的旧商业区同样面临着改造。“在上海，最成功的旧改案例非瑞安新天地莫属。”沈晓玲表示，瑞安发家于上海太平桥旧改项目，历经近20年的旧改历程，打造了一个集商务、旅游、商业、住宅等物业于一体的多重物业组合，在运营上形成了“先盘活商业、后销售物业”的独特模式，并将新天地旧改模式成功复制到杭州、重庆、武汉、大连、佛山等城市。

多元化的参与空间让房企看到了城市更新项目背后隐藏的巨大潜力。这其中表现最突出的是深圳市场。2011年，深圳存量土地供应首超新增供应，4年来，深圳本地开发商通过城市更新项目拿地已经成为主流。继恒大、碧桂园、远洋等企业后，富力地产、阳光城也尝试加入到深圳的城市更新中。